Fișa postului directorului asistent al asociației de proprietari. Care este diferența dintre funcțiile de manager al HOA și de președinte? Principalele funcții ale managerului în HOA includ

Conducerea MFB ar trebui să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune din MFB, soluționarea problemelor legate de folosirea acestei proprietăți, precum și asigurarea utilitati cetăţenii care locuiesc într-o astfel de casă.

Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA-urilor, lângă președintele consiliului apare o cifră manager al HOA. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea necesității de a combina autogestionarea MKD cu managementul profesional.

Este destul de evident că este departe de a fi posibil să găsești un proprietar în fiecare casă (și doar proprietarul spațiilor din MKD, care este membru al parteneriatului, poate fi președintele consiliului de administrație al HOA), care ar avea suficiente cunoștințe și experiență și, cel mai important, dorința de a-și părăsi total sau parțial locul de muncă principal (deoarece munca de calitate a președintelui consiliului necesită o perioadă semnificativă de timp) și să te dedici lucrului pentru binele întregului casa. Între timp, este foarte posibil să găsiți o persoană care este dispusă și capabilă să determine principalele direcții de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planului, în timp ce managerul angajat va face restul muncii.

Managerul HOA este o persoană fizică căreia i se încredințează toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului, care poate avea sau nu statutul de întreprinzător individual.

Pentru informația dumneavoastră. Recent, a devenit larg răspândită practica de a atrage așa-numitul manager anti-criză la HOA pentru o anumită perioadă de timp pentru a stabili activitatea parteneriatului și a transfera experiența către consiliu.

Înregistrarea statutului juridic al managerului

Cu managerul pot fi încheiate două tipuri de contract: un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau dreptul civil, una dintre formele căruia este contractul de prestări servicii.

De reținut că art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse, aducând managerul ca angajat în competența exclusivă intalnire generala Membrii HOA nu include, iar aici este art. 148 (4.5) se referă la atribuțiile consiliului de administrație al HOA: conducerea MKD sau încheierea de contracte pentru conducerea acesteia; angajarea lucrătorilor pentru a deservi MKD și concedierea acestora. Astfel, problema încheierii unui contract de muncă cu managerul ar trebui să fie decisă de consiliul de conducere al HOA. . La rândul său, președintele consiliului de administrație în conformitate cu alin.2 al art. 149 din LC RF pot efectua tranzacții care, în condițiile legii, statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului de administrație sau a adunării generale a membrilor societății.

În cazul în care se încheie un contract de muncă, funcția de manager cu salariul corespunzător trebuie inclusă în personal HOA în cadrul devizului de cost aprobat la adunarea generală a membrilor HOA în conformitate cu paragraful 8.1 al art. 145 ZhK RF. În același timp, autoritatea de a angaja angajați pentru serviciul MKD și de a-i concedia în conformitate cu paragraful 5 al art. 148 din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la atribuțiile consiliului de administrație al HOA. Prin urmare, un contract de muncă cu un manager se încheie pe baza unei decizii a consiliului de administrație, iar un contract de muncă cu un anumit manager este semnat de către președinte. În ceea ce privește încetarea contractului de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 Codul Muncii RF

Posibilitate de concluzie contract de drept civil cu managerul datorita urmatoarelor circumstante:

Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau alte acte juridice; prevederea paragrafelor. 1 p. 1 art. 137 ZhK RF, care, împreună cu Legea HOA pentru încheierea unui acord de administrare a MKD, acorduri pentru întreținerea și repararea proprietății comune din MKD, contracte de prestare de servicii publice, este prevăzut dreptul de a încheia alte acorduri în interesul membrilor parteneriatului. Acești „ceilalți” ar trebui să includă un acord cu managerul HOA.

Semnarea unui contract de prestare de servicii cu un manager (IP) este similară semnării unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor cap. 29 din Codul civil al Federației Ruse și anume încălcare materială termenii contractului uneia dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil al Federației Ruse, alte legi sau contract. Acordul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a acordului de către una dintre părți prin notificarea celeilalte părți în termenul specificat în contract.

În relațiile cu terții, administratorul HOA acționează în numele parteneriatului pe baza unei procuri emise în conformitate cu cap. 10 din Codul civil al Federației Ruse.

Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din LC RF, o împuternicire este eliberată de către președintele consiliului de administrație al societății în calitate de persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA în baza statutului, i.e. fara autorizatie suplimentara. În același timp, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) ar trebui să se bazeze pe termenii contractului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi delegat prin împuternicire, de exemplu, autoritatea de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, iar președintele a inclus totuși autoritatea indicată în împuternicire, atunci potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către o instanță.

Statutul juridic al managerului HOA

Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile si obligatiile acestuia, trebuie precizat fie in contractul propriu-zis la incheierea unui contract de drept civil, fie intr-un contract de munca si fisa postului.

Este clar că managerul - o persoană fizică nu poate fi furnizor de servicii de utilități. La încheierea acordurilor discutate mai sus, executantul serviciilor de utilități rămâne HOA, prin urmare, sfera drepturilor și obligațiilor managerului se află în plan administrare HOA, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și reparației proprietății comune a MKD.

Cu excepția cazului în care se prevede altfel în statutul HOA, sfera puterilor transferate managerului este determinată de consiliul de conducere al HOA, indiferent de tipul contractului.

Managerului HOA, în funcție de gradul de încredere, îi pot fi încredințate, de exemplu, următoarele funcții:

Selectarea contractanților pentru întreținerea și repararea proprietății comune a MKD (în același timp, conducerea HOA poate păstra autoritatea de a încheia un acord sau poate, de asemenea, încredința administratorului);

Incheierea contractelor de prestare de servicii publice;

Încheierea altor acorduri în numele HOA;

Angajarea și concedierea angajaților;

Implementarea controlului asupra efectuării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparare a MKD;

Reprezentarea intereselor HOA în autoritățile statului și administrația locală;

Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;

Întocmirea raportului financiar al consiliului HOA către proprietari pentru adunarea generală anuală;

Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA cu privire la activitatea HOA;

Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.

În ceea ce privește fondurile HOA, această autoritate importantă poate fi lăsată în seama consiliului și președintelui HOA. Dacă Administratorului i se acordă dreptul de a dispune în numerar HOA această decizie trebuie să fie corect executate în împuternicire și în documentația bancară.

Modalități de interacțiune între HOA și manager

În primul model, managementul este efectuat de manager, iar întreținerea și reparația sunt angajate. personal obișnuit parteneriate. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea de a menține un personal mare de muncitori cu o permanentă salariu. Principalul avantaj al modelului poate fi numit o mai mare independență a HOA față de organizațiile terțe. O astfel de schemă apare și se justifică în parteneriate mari care unesc mai mulți clădire de apartamente(ansambluri rezidentiale).

Al doilea model: managementul este realizat de manager, iar întreținerea și repararea - de către contractori în baza unor contracte cu HOA. Fara indoiala, Partea pozitivă Acest model constă în absența necesității de a-și menține baza materială și tehnică și în capacitatea de a alege antreprenori care execută unul sau altul tip de muncă mai calificat decât personalul angajat al parteneriatului.

Indiferent de modelul ales, munca HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea MKD, care conduce profesional, și a unui organism permanent al HOA - consiliul, care exprimă interesele proprietarilor și controlează activitatile managerului. Principala problemă în selectarea unui manager este că un HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.

Postfaţă

Trebuie înțeles că managerul HOA nu este Specialist tehnicîn MKD, este mai degrabă un manager de proiect care își asumă preocupările administrative și manageriale, oferind consultanță profesională și/sau suport juridic. Dacă managerul HOA are statutul de antreprenor individual, acesta poate lucra cu echipa sa, oferind altele Servicii aditionale, inclusiv serviciile unui tehnician de îngrijitor și suport contabil.

Dacă în casă nu există un manager profesionist al HOA (sau președintele HOA nu a preluat aceste funcții), atunci funcțiile de conducere sunt transferate tacit unui terț: societatea de administrare/sau societatea care exploatează casa. Și asta înseamnă că HOA, în loc să încheie contracte directe de servicii întreținereși întreținerea casei, plătește pentru serviciile unui intermediar, iar aceasta este mult mai mult decât plata anuală a managerului HOA. În același timp, HOA pierde nu doar bani, ci și capacitatea de a controla calitatea și cantitatea serviciilor efectuate, plătind în mod regulat aceste lucrări intermediarului. Rezultatul unor astfel de servicii intermediare este evident: casele sunt dărăpănate, echipamentele devin inutilizabile, iar proprietarii sunt perplexi unde se duc banii și de ce nu există ordine în casă.

Olga PERMINOVA, expert, manager al HOA

Control bloc ar trebui să asigure condiții de viață favorabile și sigure pentru cetățeni, întreținerea corespunzătoare a proprietății comune dintr-un bloc de locuințe, soluționarea problemelor legate de utilizarea acestei proprietăți, precum și furnizarea de servicii publice cetățenilor care locuiesc într-o astfel de locuință.

Potrivit paragrafului 2. Art. 162 din Codul locuinței al Federației Ruse, proprietarii de spații dintr-un bloc de apartamente sunt obligați să aleagă una dintre modalitățile de a gestiona un bloc de apartamente:

Managementul direct al proprietarilor de spații dintr-un bloc de locuințe;

Conducerea unei asociații de proprietari sau cooperativa de locuinte sau alte specializate cooperativa de consumatori;

Control conducerea organizatiei.

În prezent, din ce în ce mai des, proprietarii de blocuri aleg forma de administrare a locuinței lor - HOA, în timp ce mulți dintre ei simt nevoia să management profesional, cu toate acestea, nu sunt gata să predea bordul către organizare comercială. O soluție la această problemă este implicarea unui manager.

Managerul HOA este o persoană căreia îi sunt încredințate toate funcțiile administrative curente pentru organizarea activității parteneriatului.

Ce este statut juridic managerul HOA și care este procedura acestuia de interacțiune cu asociația de proprietari?

Astăzi, din ce în ce mai des în practica HOA, alături de președintele consiliului, apare figura managerului HOA. Această tendință este destul de naturală, în plus, este probabil să se dezvolte, confirmând ideea necesității de a combina autogestionarea unui bloc de apartamente cu managementul profesional.

Este destul de evident că este departe de a fi posibil să găsiți un proprietar în fiecare casă (și doar proprietarul spațiilor dintr-un bloc de apartamente, care este membru al parteneriatului, poate fi președintele consiliului de administrație al HOA), care ar avea suficiente cunoștințe și experiență și, cel mai important, dorința de a-și părăsi total sau parțial locul de muncă principal (deoarece munca de calitate a președintelui consiliului necesită un timp semnificativ) și să se dedice muncii binele comun al întregii case. Între timp, este foarte posibil să găsiți o persoană care este dispusă și capabilă să determine principalele direcții de lucru în gestionarea casei și să controleze execuția planului, în timp ce managerul angajat va face restul muncii.

Manager: cine este el și de ce este nevoie de el?

Managerul este o persoană fizică care poate avea sau nu statutul de antreprenor individual.

Practica asociației HOA din Nizhny Novgorod arată că managerii HOA sunt în principal președinți experimentați ai consiliului HOA-urilor și cooperativelor de locuințe, care sunt invitați să lucreze în parteneriate nou create sau în parteneriate care, dintr-un motiv sau altul, au fost a rămas fără un președinte de consiliu. În continuare, vom vorbi despre manager ca persoană fizică care nu are statutul de antreprenor individual.

Adesea, HOA aleg să lucreze cu un manager dacă, în trecutul recent, și-au schimbat modul în care gestionau un bloc de locuințe printr-o organizație de management pentru a gestiona o asociație de proprietari. În același timp, proprietarii spațiilor sunt motivați de motivele menționate mai sus: absența unui proprietar șomer și competent în materie de locuințe și servicii comunale, precum și dorința de a administra singuri casa, fără nicio participare. a organizatiei de conducere. În plus, poate exista și un alt motiv - situația dificilă a HOA, când pentru a rezolva numeroase probleme, este necesar să-i acordăm o atenție deosebită de la un profesionist, așa-numitul manager anticriză. Un alt avantaj al alegerii unui manager HOA față de o organizație de management poate fi chestiune financiară, deși este de remarcat faptul că uneori serviciile organizației de conducere pot fi mai ieftine. Nu trebuie să uităm că alegerea modelului de management HOA este întotdeauna strict individuală și cooperarea cu organizația de management și managerul - individual are propriile sale merite și demerite.

Pentru informația dumneavoastră. Recent, a devenit larg răspândită practica de a atrage așa-numitul manager anti-criză la HOA pentru o anumită perioadă de timp pentru a stabili activitatea parteneriatului și a transfera experiența către consiliu.

Înregistrarea statutului juridic al managerului.

Cu Managerul pot fi încheiate două tipuri de contract - un contract de muncă, prin includerea acestuia în personalul HOA, sau un contract de drept civil, una dintre formele căruia este contractul de prestări servicii. Aceste aspecte sunt tratate în art. 162 ZhK RF.

În cazul încheierii unui contract de muncă, funcția de manager cu un salariu corespunzător trebuie inclusă în lista de personal a HOA și aprobată în cadrul unei adunări generale a membrilor HOA în conformitate cu paragrafele. 10 p. 2 art. 145 ZhK RF. Astfel, problema atragerii unui manager la încheierea unui contract de muncă cu acesta este decisă de adunarea generală a membrilor HOA. În același timp, autoritatea de a angaja lucrători pentru deservirea unui bloc de locuințe și de a-i concedia în conformitate cu paragraful 5 al art. 148 din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la atribuțiile consiliului de administrație al HOA. Prin urmare, contractul de muncă cu managerul trebuie semnat de toți membrii consiliului de administrație. În mod alternativ, membrii consiliului de administrație la o ședință pot decide să îi instruiască pe președintele consiliului de administrație al HOA să încheie un contract de muncă cu un anumit manager (în acest caz, doar președintele semnează contractul). În ceea ce privește încetarea contractului de muncă, aceasta este posibilă numai în temeiul prevăzut la art. 81 din Codul Muncii al Federației Ruse.

Posibilitatea încheierii unui contract de drept civil cu managerul se datorează următoarelor circumstanțe:

Principiul libertății contractuale (articolul 421 din Codul civil al Federației Ruse), conform căruia părțile pot încheia un acord, atât prevăzut, cât și neprevăzut de lege sau de alte acte juridice;

Prevederea paragrafelor. 1 p. 1 art. 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, care, împreună cu dreptul HOA de a încheia un acord pentru administrarea unui bloc de apartamente, acorduri pentru întreținerea și repararea proprietății comune într-un bloc de apartamente și acorduri pentru furnizarea a serviciilor publice, prevede dreptul de a încheia alte acorduri în interesul membrilor parteneriatului. Aceste „altele” ar trebui să includă un acord cu managerul HOA pentru furnizarea de servicii.

Referitor la ce organ de conducere al HOA hotărăște direct problema atragerii unui manager, este de reținut că competența exclusivă a adunării generale a membrilor HOA, art. 145 din Codul locuinței al Federației Ruse nu include, dar paragraful 6 al art. 148 din Codul locuinței al Federației Ruse se referă la încheierea contractelor de servicii. La rândul său, președintele consiliului de administrație în conformitate cu alin.2 al art. 149 din LC RF pot efectua tranzacții care, în condițiile legii, statutului societății, nu necesită aprobarea obligatorie a consiliului de administrație sau a adunării generale a membrilor societății. Astfel, în opinia noastră, problema încheierii unui acord cu managerul pentru prestarea serviciilor ar trebui să fie decisă de consiliul de administrație al HOA. Cu toate acestea, este mai oportun să discutăm în prealabil acest lucru în statutul parteneriatului, atribuind această autoritate competenței consiliului sau adunării generale a membrilor HOA. Între timp, nu uitați că orice problemă poate fi soluționată de adunarea generală a membrilor HOA (clauza 4, art. 145 din RF LC).

Semnarea unui contract de servicii cu un manager este similară cu semnarea unui contract de muncă. Rezilierea unui astfel de acord se efectuează conform regulilor cap. 29 din Codul civil al Federației Ruse, și anume în cazul unei încălcări semnificative a termenilor contractului de către una dintre părți și în alte cazuri stabilite de Codul civil, alte legi sau contract. Acordul, de regulă, prevede posibilitatea rezilierii unilaterale a acordului de către una dintre părți prin notificarea celeilalte părți în termenul specificat în contract.

Astfel, pentru un HOA, încheierea și rezilierea unui contract de prestare de servicii este oarecum mai ușoară decât încheierea și rezilierea unui contract de muncă, totuși, un candidat la funcția de manager poate pune ca condiție încheierea unui contract de muncă cu acesta. lucrând cu un HOA.

În relațiile cu terții, Managerul HOA acționează în numele parteneriatului pe baza unei procuri emise în conformitate cu principalele 10 Cod Civil RF.
Potrivit paragrafului 2 al art. 149 din LC RF, o împuternicire este eliberată de către președintele consiliului de administrație al societății în calitate de persoană îndreptățită să acționeze în numele HOA în baza statutului, i.e. fara autorizatie suplimentara. În același timp, conținutul procurii (lista puterilor transferate managerului) ar trebui să se bazeze pe termenii contractului. Acest lucru este important, deoarece managerul poate fi delegat prin împuternicire, de exemplu, autoritatea de a încheia contracte de întreținere și reparații, care au aparținut inițial consiliului de administrație al HOA, și nu președintelui acestuia. Dacă această condiție nu este stipulată în contract, iar președintele a inclus totuși autoritatea indicată în împuternicire, atunci potrivit art. 174 din Codul civil al Federației Ruse, o tranzacție poate fi declarată invalidă de către o instanță.

Statutul juridic al managerului HOA.

Statutul juridic al managerului, respectiv drepturile si obligatiile acestuia, trebuie precizat fie in contractul propriu-zis la incheierea unui contract de drept civil, fie intr-un contract de munca si fisa postului.

Este clar că managerul - o persoană fizică nu poate fi furnizor de servicii de utilități. La încheierea acordurilor discutate mai sus, HOA rămâne executantul serviciilor de utilități, prin urmare sfera drepturilor și obligațiilor managerului se află în planul administrării HOA, precum și în domeniul întreținerii, întreținerii și reparațiilor. a proprietăţii comune a unui bloc de locuinţe.

Cu excepția cazului în care se prevede altfel în statutul HOA, sfera puterilor transferate managerului este determinată de consiliul de conducere al HOA, indiferent de tipul contractului.

Managerului HOA, în funcție de gradul de încredere, îi pot fi încredințate, de exemplu, următoarele funcții:

Selectarea antreprenorilor pentru întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe (în același timp, consiliul HOA poate păstra autoritatea de a încheia un acord sau poate, de asemenea, încredința administratorului);

Incheierea contractelor de prestare de servicii publice;

Încheierea altor acorduri în numele HOA;

Angajarea și concedierea angajaților;

Implementarea controlului asupra efectuării lucrărilor de întreținere, întreținere și reparare a unui bloc de locuințe;

Reprezentarea intereselor HOA în organismele guvernamentale de stat și locale;

Întocmirea estimărilor de venituri și cheltuieli ale HOA pentru anul;

Întocmirea raportului financiar al consiliului HOA către proprietari pentru adunarea generală anuală a membrilor HOA;

Interacțiunea cu proprietarii și membrii HOA cu privire la activitatea HOA;

Încasarea datoriilor către HOA de la proprietarii spațiilor din casă etc.

Dacă se dorește, managerul poate avea și dreptul de a dispune de fondurile HOA (prin completarea în mod corespunzător a acestei împuterniciri într-o procură și documentație bancară). Între timp, consiliul de administrație al HOA și președintele consiliului își pot rezerva o autoritate atât de importantă.

Modalități de interacțiune între HOA și Manager.

În concluzie, să luăm în considerare posibile modele de interacțiune între HOA și HOA de gestionare.

Ca parte din primul model managementul este efectuat de către manager, iar întreținerea și repararea - de către personalul angajat cu normă întreagă al parteneriatului. Principalul dezavantaj al acestei scheme este necesitatea de a menține un personal mare de lucrători cu un salariu constant. Principalul avantaj al modelului poate fi numit o mai mare independență a HOA față de organizațiile terțe. O astfel de schemă se găsește și se justifică în parteneriate mari care unesc mai multe blocuri de locuințe (ansambluri rezidențiale).

Al doilea model: managementul este efectuat de către manager, iar întreținerea și reparația - de către antreprenori în baza unor contracte cu HOA. Desigur, partea pozitivă a acestui model este absența necesității de a-și menține baza materială și tehnică și capacitatea de a alege antreprenori care execută cutare sau cutare tip de muncă mai calificați decât personalul angajat al parteneriatului.

Indiferent de modelul ales, munca HOA cu managerul presupune prezența unei persoane responsabile cu gestionarea blocului de locuințe, care se ocupă de gestionarea profesională, și a unui organism permanent al HOA - consiliul de administrație, care exprimă interesele proprietarilor și controlează. activitatile managerului. Principala problemă în selectarea unui manager, în opinia noastră, este că un singur HOA nu poate oferi întotdeauna unui manager calificat o remunerație conform solicitării acestuia, motiv pentru care majoritatea managerilor pe care îi cunoaștem combină munca în mai multe HOA.

Managerul este o persoană fizică. Trebuie să aibă experiență în management, avea educatie inaltaîntr-o specialitate tehnică, fii întreprinzător, energic. Această poziție vine cu responsabilitate financiară.

Administratorul clădirii poate fi o persoană care nu locuiește în clădirea deservită.

Condițiile principale sunt calificările înalte și capacitatea de a gestiona angajați cu normă întreagă parteneriate.

ATENŢIE. Nu pot fi manager antreprenor individual sau un reprezentant al oricărei persoane juridice.

Unelte Domouprav munca manageriala care se referă la îngrijirea unei clădiri cu mai multe etaje. Funcția principală este de a construi în mod competent o lucrare care se referă la o casă dată.

Un contract de muncă este un document legal în conformitate cu care operează managerul unei HOA. Indică în mod clar capacitățile și obligațiile sale, precum și responsabilitatea pentru eșecul lor.

Munca managerului casei este răsplătită cu salarii. Toate aceste prevederi trebuie formalizate in domeniul dreptului civil prin incheierea unui contract de munca cu managerul HOA.

Dupa executarea contractului, managerul casei este ocrotit de lege, este inzestrat cu oportunitati, ca si alte categorii de lucratori:

• odihnă;
• concediu de odihna;
• act de incapacitate de muncă;
• concediere.

Cuantumul salariului va fi reglementat de personalul asociat. Managerul casei are propriul birou cu prezenta obligatorie a calculatorului.

Managerul este obligat să încheie un contract de muncă?

ATENŢIE. Conform legislatiei, managerul casei trebuie sa incheie cu HOA un contract de munca sau de drept civil.

Dacă există un document, chiriașii casei vor fi convinși că administratorul casei își va îndeplini atribuțiile care i-au fost încredințate.

La rândul său, managerul casei va primi garanții de plată pentru munca sa.

Statutul juridic al administratorului casei este stabilit în actul de la preluarea sa în funcție și în instrucțiunile de serviciu.

Managerul, fiind persoană fizică, nu este obligat să presteze munca de utilități publice. Este coordonat de consiliul de administrație al asociației.

Domeniul de activitate al managerului casei include afaceri manageriale, în special verificarea stării corespunzătoare a bunurilor imobile publice, dacă este cazul, repararea și actualizarea acestuia.

Consecințele absenței

În absența unui acord de lucru, problema afacerilor oficiale ale managerului va rămâne de neînțeles. Acest lucru poate duce la critici la adresa managerului casei și la refuzul de a-i plăti salariile.

În cazul în care managerul nu își îndeplinește sau își îndeplinește necorespunzător atribuțiile, abuzează de reguli, în urma cărora societatea a suferit o pierdere materială, nu se va putea aduce persoana la sancțiuni.

Atenţie! Absența unui contract de muncă va avea un efect negativ atât asupra administratorului casei, cât și asupra rezidenților casei.

Structura și conținutul documentului

Contractul de muncă cu conducătorul clădirii cuprinde următoarele prevederi principale:

Cine compune, emite și aprobă?

Acordul de lucru este încheiat de părți (consiliul de administrație al HOA și managerul casei). Aceștia au prezentat prevederi pentru conținutul acordului.

Cu cine trebuie coordonat?

Pentru semnătură contract de munca cu managerul casei, această operațiune ar trebui coordonată cu anumite autorități. Angajarea unui manager trebuie raportată la adunarea proprietarilor.

Faptul de a întocmi un document de lucru cu managerul ar trebui să fie coordonat și cu fiscul.

Numai cu acordul acestor organe se poate aproba actul de raporturi de serviciu cu conducerea casei.

Valabilitate

Un act de angajare cu un manager de casa poate fi urgent, atunci cand perioada de valabilitate este indicata in contract, precum si nedeterminat.

Referinţă. Este posibilă încetarea cooperării prin acordul comun al părților, precum și în cazul în care unul dintre participanți se sustrage de la îndeplinirea obligațiilor sale.

Acordul este întocmit în două exemplare. Unul este păstrat în biroul asociației de proprietari, iar celălalt este păstrat de manager.

Schimbare

Este permis să se facă completări și clarificări la contractul de lucru Pentru aceasta, trebuie îndeplinite anumite condiții.

Este necesar consimțământul reciproc al ambelor părți pentru ca modificările care urmează să fie făcute să intre în vigoare. Dacă una dintre părți nu este de acord cu modificările aduse prevederilor contractului, este imposibilă implementarea acestora conform legii.

Concluzie

Managerul casei este cea mai importantă persoană care joacă un rol important în îmbunătățirea calității vieții oaspeților. Decizia de a angaja un administrator de casă este luată de consiliul de administrație al HOA. Președintele, în persoana sa, semnează un contract de lucru cu directorul casei. Acordul definește în mod clar posibilitățile și obligațiile participanților precum şi gradul de responsabilitate.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Managerul HOA și președintele HOA sunt oameni diferiți. În mod formal, managerul este o persoană căreia, pentru o anumită remunerație, îi este delegată o parte din funcționalitatea administrativă legată de organizarea muncii direct de către HOA. De regulă, parteneriatul de management atrage din exterior.

Astfel, putem concluziona că funcția de manager are scopul de a „descărca” aparatul de conducere al societății în persoana președintelui acesteia.

Principalele funcții ale managerului în HOA includ:

Desigur, o serie de funcții și puteri oficiale ale managerului HOA pot fi extinse în conformitate cu deciziile date de conducerea parteneriatului.

Adesea pe Președintele HOA i se impune o sumă suficient de mare de obligații, cărora nu le poate face față sau pur și simplu nu are suficient timp pentru asta. Apoi, conducerea parteneriatului angajează o persoană care acceptă să preia funcția de manager și să împartă unele din atribuții cu președintele, preluând funcțiile acestuia legate de procesele interne.

Există și cazuri când printre chiriașii care sunt proprietarii efectivi ai locuințelor nu găsesc un candidat potrivit pentru scaun, iar ședința nu poate decide asupra unei alegeri. Apoi este angajată și o persoană terță pentru funcția de manager al HOA.

Important! Diferența cheie dintre managerul HOA și președintele HOA este că funcția de manager poate fi ocupată de o persoană care nu este proprietarul locuinței pe teritoriul parteneriatului.

Un manager angajat nici măcar nu trebuie să fie chiriaș al unei anumite case pentru a ocupa această funcțieîn parteneriat. Codul locuinței din Rusia subliniază că numai proprietarul unei locuințe poate deveni președintele unei HOA.

Astfel, diferența dintre funcțiile de manager și de președinte constă nu numai în sfera obligațiilor, ci și în raportul lor juridic cu proprietate comună, ale căror interese sunt protejate de HOA. Dacă pentru președinte apartenența directă la MKD este obligatorie, atunci pentru manager nu este.

Cum și unde este reglementat statutul juridic?

Statutul juridic al unui manager este stabilit într-un contract de muncă sau în procesul de aprobare a unui acord de drept civil la intrarea unei persoane care a declarat că a devenit manager în funcția corespunzătoare.

In afara de asta, statutul juridic trebuie fixat în fișa postului a managerului.

Întrucât administratorul este persoană fizică, la momentul încheierii tranzacției, partea din consiliul de societate nu transferă administratorului obligațiile sale privind realizarea serviciilor publice, ci rămâne executorul acestora.

Referinţă! Domeniul juridic al postului de manager este în plan procesele de management de natură administrativă, inclusiv controlul asupra respectării ordinii în legătură cu bunurile imobile publice, în special, menținerea acestuia în stare corespunzătoare, repararea și întreținerea.

Există cazuri când Carta HOA conține o serie de taxe fixe, printre care pot fi specificate anumite aspecte. Apoi, sfera competențelor, al căror transfer este efectuat de către managerul HOA, este determinată de consiliul de administrație al parteneriatului însuși în afara domeniului juridic.

Managerului nou al HOA i se poate recomanda să se familiarizeze cu atenție nu numai cu contractele și instrucțiunile, ci și cu Carta HOA, în care intenționează să-și continue. activitatea muncii.

Modele de interacțiune de parteneriat

Există două modele de interacțiune între manager și parteneriat:

Înregistrarea puterilor prin semnarea unui acord

După cum sa menționat mai devreme, HOA întocmește unul dintre cele două tipuri de acorduri cu persoana care preia conducerea - un contract de muncă sau un acord pe bază de drept civil.

Împuternicire

HOA are dreptul de a desemna și de a transfera managerului său funcții oficialeîntr-o procură oficială. De obicei, acest document este emis în situațiile în care managerul trebuie să reprezinte interesele parteneriatului într-o organizație terță, de exemplu, în diferite autorități.

Procura indică toate puterile managerului, care sunt de obicei duplicate cu cele date în fișa postului sau prevăzute într-un acord de drept civil.

Prevederile generale privind proiectarea acestuia sunt prevăzute în capitolul 10 din Codul civil al Federației Ruse.

Încheind clarificarea subtilităților referitoare la astfel de funcții precum președinte și manager al HOA, se poate observa că între ele există o diferență semnificativă, mai ales în context juridic.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

Fișa postului se întocmește împreună cu contract de muncăși alte documente care reglementează relațiile de muncă. Scopul acestui document este de a defini gama de responsabilități, puteri și drepturi ale angajatului.

Legea muncii nu obligă să întocmească o fișă a postului. Cu toate acestea, pentru a aloca în mod clar responsabilitățile și a stabili funcții între angajați, o astfel de hârtie este necesară. Rezolvă multe probleme: determină cine ar trebui să fie responsabil pentru anumite probleme din organizație, ce responsabilitate este atribuită fiecărui angajat, ce sarcini sunt prevăzute pentru manager.

Președinte al Consiliului

Șeful parteneriatului este înzestrat cu puteri largi. El este responsabil pentru:

1. activități financiare ale organizației de conducere;
2. semnează contracte;
3. ia decizii;
4. gestionează resursele HOA.

Care este diferența?

Pentru fiecare unitate de lucru, trebuie să faceți document separat, deoarece îndatoririle și drepturile președintelui și ale managerului sunt diferite.

Dacă șeful controlează toate activitățile parteneriatului, de la contabilitate până la primirea reclamațiilor de la proprietari, atunci sfera de activitate a managerului este controlul asupra angajaților și activităților acestora. Fișa postului a președintelui include o gamă mai largă de puteri și drepturi, spre deosebire de instrucțiunile managerului.

Important! Descrierea postului aceste două persoane ar trebui să fie alcătuite în așa fel încât funcțiile lor să nu se suprapună și fiecare dintre ele să aibă propria gamă de sarcini.

Acesta este modul în care documentul va ajuta la optimizarea activităților șefului și managerului și eficientizarea activității acestora.

Structura si continutul

Fișele de post ale președintelui consiliului de administrație și ale managerului HOA au o structură clar definită și constau din mai multe puncte:

1. Dispoziții generale. Acesta descrie principalele funcții ale președintelui, precum și o listă de reglementări după care ar trebui să se ghideze.
2. Reguli de alegere și condiții pentru demitere. Este descrisă procedura de alegere și demitere a șefului.
3. Responsabilitati. Toate funcțiile sunt enumerate în detaliu.
4. Drepturi, responsabilități și puteri. Se stabilesc responsabilitatea si limitele acesteia, precum si actiunile la care conducatorul parteneriatului are si nu are dreptul.

Documentul poate conține clauze suplimentare definitorii conditii speciale prevazut pentru postul de presedinte.

Fișa postului ar trebui să conțină drepturile și obligațiile legate exclusiv de munca unei persoane din HOA.

Cine compune și aprobă?

El este ales în funcția sa de membrii cu drept de vot ai consiliului de administrație, ai parteneriatului și ai proprietarilor casei (am vorbit despre procedura de alegere a președintelui HOA și despre cum ar trebui documentată aceasta). Se pare că toate aceste persoane angajează un președinte pentru al lui post vacantși atribuiți-le anumite responsabilități. Și aceste persoane ar trebui să stabilească puterile și funcțiile liderului lor.

Redactarea este realizată în principal de membrii consiliului. Ei sunt cei care ocupă al doilea rol cheie în conducerea casei, după președinte.

Documentul este aprobat de unul dintre membrii consiliului. El pune semnătura, data și sigiliul organizației. Descrierea drepturilor și obligațiilor managerului HOA se întocmește de către consiliu și președinte în două exemplare. Documentul este emis pentru revizuire și utilizare ulterioară imediat după preluarea mandatului.

Datele despre faptul aprobării sunt înscrise în cartea de înregistrare a HOA.Întocmirea și aprobarea documentului pentru manager se realizează de către președinte împreună cu membrii consiliului.

Formele pot fi de două tipuri:

• includerea în contractul de muncă;
• fi un document separat.

Pentru comoditatea angajatului și a celor interesați de activitățile sale, se recomandă întocmirea separată a instrucțiunilor.

Coordonare

Documentul întocmit trebuie să fie coordonat cu inspecția locativă a administrației locale. Dacă personalul de inspecție constată neajunsuri și neajunsuri, atunci structura și conținutul vor trebui refăcute.

Atenţie! Ar trebui să știi exact ce regulile stabilite cu privire la pregătirea fișelor de post nu este în nicio lege a Federației Ruse.

Acesta servește drept bază pentru compilare. Se evidențiază următoarele:

• drepturile și obligațiile salariatului trebuie să fie întocmite pe baza caracteristicilor de calificare;
• pentru pregătirea lui ar trebui ghidată de manual de calificare, aprobat prin Decretul Ministerului Muncii nr.37.

Perioade de valabilitate și depozitare

Descrierea postului nu este document obligatoriu V Dreptul muncii. Această lucrare este doar orientativă. Aceasta înseamnă că nu există o limită de timp pentru valabilitatea sa. Este posibil ca textul propriu-zis al instrucțiunii să nu indice termenul.

Anularea și expirarea este posibilă în următoarele cazuri:

dacă condițiile de muncă s-au schimbat, sfera atribuțiilor s-a extins sau s-a restrâns;

dacă numele organizației s-a schimbat;

cu acordul ambelor părți relaţiile de muncă.

Fișa postului trebuie păstrată în biroul HOA. Conținutul documentului nu este confidențial, așa că poate fi disponibil pentru revizuire oricărui membru al parteneriatului și proprietarului MKD.

Se pot face modificări?

Dacă fișa postului este aprobată, modificările acesteia pot fi făcute numai dacă atât consiliul de administrație, cât și președintele sunt de acord cu acest lucru prin vot. De regulă, textul documentului se modifică numai dacă se modifică tabloul de personal, se introduc noi posturi sau se modifică drepturile, responsabilitățile și îndatoririle șefului parteneriatului.

Când instrucțiunea este schimbată, textul este rescris: sunt incluse condiții suplimentare, iar ceea ce rămâne neschimbat este din nou înscris în el. Documentul modificat este aprobat de membrii consiliului de administrație al HOA.

Fișa postului este concepută pentru a stabili limitele de autoritate și a determina funcțiile profesionale ale președintelui. În ciuda faptului că nu este obligatoriu pentru angajații HOA, prezența sa facilitează foarte mult munca managerilor.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.