Care sunt responsabilitățile HOA față de rezidenții săi și ce trebuie să facă dacă aceste obligații nu sunt îndeplinite? Totul despre ce sunt responsabile astfel de parteneriate. Responsabilitățile președintelui asociației de proprietari în blocurile de locuințe Ce ar trebui să facă asociația de proprietari

Modificările pe care le-a suferit legislația locuințelor în 2015 au afectat direct activitățile HOA. Nu au existat modificări de atunci, așa că prevederile sunt încă relevante.

Așa că a devenit responsabilitatea proprietarilor să țină întâlniri pentru a face modificări la statutul parteneriatului. De noua editie Conform legii, carta trebuie să fie înregistrată la Serviciul Fiscal Federal, iar președintele trebuie să primească un extras din Registrul Unificat al Persoanelor Juridice de Stat.

Avantajele și dezavantajele acestei metode de control

Conform Artă. 135 Codul locuinței al Federației Ruse, HOA (Home Owners Association) este o organizație non-profit care reunește proprietarii de spații dintr-un bloc de locuințe pentru a organiza gestiunea colectivă a tuturor bunurilor imobiliare, asigurând utilizarea, deținerea și înstrăinarea acestuia în limitele determinate de normele legale.

Calitatea de membru al HOA vă permite să participați la adunările generale, prin urmare, vă oferă posibilitatea de a influența direct adoptarea tuturor deciziilor privind gestionarea casei și determinarea cuantumului contribuțiilor.

Fara indoiala plus HOA este asta ea decide cum va fi întreținută casa– casa are nevoie de securitate constantă, are nevoie? reparatii curente hol, scări și coridoare, ce comunicații necesită înlocuire etc.

Deoarece HOA are dreptul de a dispune de toate spațiile uz comun, rezidenți prin decizie comună poate determina scopul mansardei și subsolului.

Deoarece HOA i se atribuie dreptul asupra teritoriului adiacent, rezidenții pot alege să amenajeze un loc de joacă sau o parcare lângă casă.

În general, crearea unui HOA permite o îmbunătățire calitativă a condițiilor de viață dacă proprietarii abordează corect organizarea managementului casei.

Este important ca sursa de fonduri pentru HOA, pe lângă contribuțiile rezidenților, fondurile publice pot deveni de asemenea.

Deoarece autoritățile municipale sunt considerate proprietari ai spațiilor neprivatizate, acestea sunt obligate să participe direct la costurile necesare întreținerii acestei case. În cazul în care această obligație nu este îndeplinită, HOA are dreptul de a încasa în forță aceste plăți.

Artă. 153 Codul locuinței al Federației Ruse permite HOA să inițieze construcția de spații suplimentare proprietății comune, care pot fi utilizate ulterior pentru a genera venituri. De exemplu, atașarea unui magazin sau cafenea la casă etc.

Închirierea unor astfel de spații va acoperi o parte semnificativă a costurilor, ceea ce va reduce cuantumul contribuțiilor.

Un alt avantaj al HOA este posibilitatea de a refuza serviciile pentru funcționarea clădirilor și organizare.

Acesta este locuitorii decid singuri pe cine să angajeze pentru a-și întreține locuințași în mod independent de acord asupra .

Singurul dezavantaj al creării unui HOA este riscul organizării necorespunzătoare a managementului. Dar această problemă ușor de rezolvat, deoarece rezidenții pot realege membrii consiliului și pot decide în comun asupra unui plan de management.

În ce case poate fi creat un parteneriat?

Artă. 136 din Codul locuinței al Federației Ruse prevede că proprietarii de spații dintr-o clădire de apartamente au dreptul de a crea un singur HOA.

Poate crea general HOA si proprietari din mai multi clădire de apartamente, ale căror rețele de suport ingineresc și alte elemente de infrastructură se învecinează între ele.

Este permisă crearea unui HOA de către proprietarii mai multor clădiri apropiate, de exemplu, case cu un singur proprietar, case de țară cu comploturi personaleşi fără ei, dacă ei teren frontieră sau sunt situate pe un teritoriu comun și au elemente de infrastructură comune.

Două sau mai multe HOA pot crea o asociație în scopul administrării comune a proprietății.

Este posibil să se creeze un HOA în etapa de construire a unei case, ceea ce este confirmat de art. 139 Codul locuinței al Federației Ruse. Este de remarcat faptul că proprietarii de spații dintr-o casă administrată de un HOA decid ei înșiși dacă se alătură parteneriatului sau nu.

Cum este decizia de a crea

Pentru a crea un HOA, este necesar să se țină o ședință a rezidenților, pe care va fi selectat. La întâlnire trebuie să fie prezenți cel puțin 2/3 din toți proprietarii casei.

Decizia de a crea un HOA se ia cu majoritate de voturi; conform modificărilor efectuate, acum este necesar acordul a 2/3 din totalul proprietarilor de spații, în timp ce anterior 50% din voturi erau suficiente.

Decizia se formalizează printr-un protocol intalnire generala HOA. Voturile proprietarilor sunt determinate de principiul proporțional - cu cât suprafața spațiilor rezidențiale este mai mare, cu atât proprietarul are mai multe voturi.

Aprobarea chartei

Procedura de adoptare a Cartei HOA este determinată de art. 45-48 Codul locuinței al Federației Ruse. Cartă trebuie să fie aprobat de toți proprietarii spatiu rezidential al casei.

Este posibil să se țină o ședință în absență dacă există parteneriate înainte de aceasta.

Carta trebuie să reflecte toate aspectele principale ale întreținerii și întreținerii casei. Indică adresa locuinței, locul și data întocmirii documentului. De asemenea, sunt menționate scopul funcționării HOA, drepturile și obligațiile tuturor participanților la parteneriat.

Proprietarii spațiilor se numesc proprietari, adică HOA este redenumit TSN.

Începând cu 1 septembrie 2014, toate HOA trebuie să se înregistreze ca TSN, în timp ce reînregistrarea nu este necesară pentru parteneriatele existente.

Modificările aduse Codului locuinței al Federației Ruse au afectat, de asemenea, carta, în special:

Pentru a modifica statutul actual, are loc o adunare generală, la care se modifică statutul pe baza procesului-verbal.

Toate modificările efectuate sunt certificate de un notar și trimis spre confirmare organelor fiscale. După 5 zile, președintele poate primi un extras de la Rosreestr despre modificări.

Procedura de înregistrare

Înregistrare HOA similar cu înregistrarea unei persoane juridiceși nu prezintă dificultăți deosebite. După înregistrare, HOA i se atribuie un cont curent individual, care primește ulterior fondurile depuse de rezidenți.

Pentru procedura de înregistrare HOA, aveți nevoie următoarele documente:

• formular de cerere de înregistrare a unei persoane juridice;
• procesul-verbal al adunării generale a proprietarilor;
• calculul cotei-parte a fiecărui proprietar;
• Carta HOA.

Potrivit art. 140 din Codul Locuinței al Federației Ruse, prin decizia adunării generale, un HOA poate fi transformat într-o cooperativă de locuințe sau de construcții de locuințe.

Încheierea acordurilor cu locuitorii casei

Crearea unui HOA este posibilă cu acordul a 2/3 dintre proprietari. Dar alți rezidenți folosesc aceiași furnizori. Prin urmare, parteneriatul încheie acorduri cu rezidenți care nu sunt membrii săi, contracte individuale pentru prestarea serviciilor.

Legea nu impune încheierea obligatorie în scris a unui astfel de document.

Organizarea muncii de zi cu zi de administrare a casei

Activitatea actuală de administrare a casei este organizată de managerii existenți - președinte și consiliu, alese de locuitori. Pot fi aceiași proprietari sau angajați din exterior.

Consiliul trebuie să încheie contracte cu furnizorii de servicii, să încaseze plăți, să monitorizeze starea curenta acasă și așa mai departe.

Este posibil ca unele documente, cum ar fi acordurile HOA cu organizațiile furnizoare, să nu fie vizualizate de membrii HOA, dar sunt disponibile pentru comisia de audit.

Procedura de raportare a muncii către rezidenți

Planificați orice lucrare de întreținere a casei și estimați cheltuielile anuale aprobat de adunarea generală a locuitorilor.

Dacă decizia a fost luată prin votul absent, orice membru al HOA are dreptul de a dezvălui informații despre activitățile parteneriatului și de a se familiariza cu procesele-verbale ale ședințelor absenților.

De asemenea, puteți revizui cheltuielile HOA-ului dvs. vizualizând contul curent al asociației, care reflectă nu numai toate încasările, ci și retragerile.

Procedura de solutionare a litigiilor

În cazul în care un membru al HOA nu este mulțumit de organizarea managementului casei, el poate aduce această problemă în discuție în cadrul unei adunări generale a rezidenților. Problemele de natură financiară se rezolvă cu participarea comisiei de audit.

În cazul în care litigiul nu poate fi soluționat în cadrul parteneriatului, chiriașul poate contacta inspectoratul pentru locuințe, care monitorizează furnizarea de servicii publice cetățenilor.

De asemenea este posibil să contactați organele fiscale dacă există suspiciuni de fraudă financiară.

Revizuire video cu modificări

De exemplu Regiunea Krasnodar arată modul în care autoritățile municipale îi ajută pe reprezentanții blocurilor de locuințe să înțeleagă complexitatea organizării gestionării proprietății comune.

Orice entitate, care poate include în siguranță un parteneriat de proprietari, are atât drepturi, cât și obligații.

Sursele de informații despre responsabilitățile participanților la parteneriat, ale membrilor consiliului de administrație și ale președintelui acestuia sunt reflectate în Codul locuinței al Federației Ruse.

Pe lângă legi și regulamente, Carta parteneriatului conține informații despre cerințele pentru activitățile HOA. În acest document, chiar și în etapa de formare, proprietarii de case pot reflecta toate nuanțele care necesită o atenție specială.

În conformitate cu articolul 138 din Codul locuinței al Federației Ruse, asociația de proprietari este obligată:

1. asigura o stare corespunzătoare proprietate comună;
2. monitorizează respectarea drepturilor și obligațiilor proprietarilor de locuințe;
3. reprezintă interesele legitime ale proprietarilor etc.

REFERINŢĂ: Cu alte cuvinte, activitățile HOA ar trebui să vizeze reprezentarea intereselor proprietarilor de case, respectarea drepturilor acestora și gestionarea proprietății comune.

Pentru atingerea scopurilor specificate în Cartă, parteneriatul se poate angaja în activități economice.

Ar trebui un parteneriat să aibă o casă de marcat?

Merită să luăm în considerare faptul că vorbim organizație non profit, al cărei scop este administrarea în comun a unui bloc de locuințe, asigurarea siguranței proprietății comune și desfășurarea de activități în numele proprietarilor de locuințe.

Din această formulare devine clar că bani gheata, primite de HOA de la rezidenți și proprietari sub formă de contribuții, nu sunt venituri.

Cu alte cuvinte, HOA nu este o organizație independentă, ci acționează numai în interesul proprietarilor de case (încheie un acord pentru a furniza casei utilități, întreținere și conduită curentă sau revizuire etc.).

ATENŢIE: Pe baza acestui lucru, utilizați în parteneriat echipamente de casa de marcat nu este o condiție prealabilă pentru desfășurarea acestei activități.

Acest punct de vedere este împărtășit de reprezentanții autorităților fiscale și judiciare.

Care sunt responsabilitățile consiliului?

Această problemă este abordată în articolul 148 din Codul locuinței din RF. Organul de conducere al HOA este ales în cadrul unei adunări generale dintre alți proprietari. Reprezentanții consiliului au responsabilități față de ceilalți participanți ai organismelor de parteneriat și de inspecție.

Acestea includ:

IMPORTANT: Organul de conducere își asumă responsabilitatea pentru respectarea drepturilor proprietarilor în cadrul legilor Federației Ruse și, de asemenea, se străduiește să îmbunătățească condițiile de viață ale tuturor participanților.

Rezultatele lucrării sunt discutate anual la ședința parteneriatului, la care împuternicirile Echipa de management poate fi continuat. În cazul încetării activității președintelui anterior și a membrilor consiliului de administrație, este necesară alegerea unui nou organ de conducere.

Răspunderea pentru furt pe teritoriul parteneriatului

La nivel legislativ se stabilește că HOA sunt persoane juridice, ceea ce înseamnă că răspunderea pentru diverse infracțiuni apare atât pentru membrii consiliului, cât și pentru participanții înșiși la parteneriat.

HOA este responsabil pentru lipsa de acțiune a terților care are ca rezultat daune sau pierderi de proprietate.

Incapacitatea de a influența circumstanțele nu este acceptabilă.

În caz de furt de bunuri aparținând societății, proprietarilor individuali sau terților, se naște răspunderea penală. Prin îngrădirea teritoriului din jurul casei subordonate, parteneriatul devine astfel răspundere financiară pentru infracţiunile petrecute acolo.

ATENŢIE: Doar prezența unor circumstanțe de forță majoră, cum ar fi un dezastru natural, este un motiv pentru limitarea răspunderii.

Orice daune aduse proprietății, inclusiv furtul, trebuie să fie despăgubită integral victimei de către parteneriat.

Ce să faci dacă HOA nu își îndeplinește responsabilitățile?

Codul de locuință și Codul civil nu fac nicio referire la responsabilitatea purtată de reprezentanții HOA, membrii consiliului de administrație sau președintele. Totuși, aceasta nu înseamnă că aceștia nu pot fi trași la răspundere dacă sunt descoperite încălcări ale legii.

La crearea unui HOA, se formează o carte care trebuie să conțină clauza „în conformitate cu legislația actuală a Federației Ruse”. Aceasta înseamnă că toți participanții la HOA, inclusiv reprezentanții consiliului și președintele, pot fi pedepsiți dacă se dovedește:

IMPORTANT: Controlul primar al activităților HOA ar trebui să fie efectuat de către rezidenți înșiși.

Dacă nu este posibilă soluționarea neînțelegerilor în gestionarea proprietății comune, atunci rezidenții pot alege un nou președinte la următoarea ședință sau pot merge în instanță pentru a rezolva situația conflictuală.

Responsabilitățile HOA

HOA semnează un acord cu o companie de furnizare de resurse sau produce ea însăși resursele necesare pentru a oferi rezidenților și proprietarilor volumul necesar de produse de înaltă calitate. utilitati publice. Parteneriatul este angajat în întreținerea sistemelor interne de inginerie care sunt utilizate pentru furnizarea acestor servicii (atât cu implicarea altor persoane, cât și în mod independent).

În domeniul calculării plăților pentru utilități, consiliul asociațiilor de proprietari are următoarele responsabilități:

• reducerea sumei plăților în conformitate cu procedura stabilită (de exemplu, în cazul întreruperilor de curent înregistrate);
• verificarea sumei plății pentru servicii la solicitarea consumatorilor și în cel mult trei zile lucrătoare, eliberarea documentației care să confirme corectitudinea plăților acumulate, ținând cont de calitatea serviciilor prestate și de amenzile, penalitățile și penalitățile prevăzute de lege; și contractul;
• asigurarea deschiderii și transparenței funcționării parteneriatului, pentru care, în cazul în care există contoare comune (colective), acestea țin un registru al citirilor (aceasta va permite, la cererea consumatorilor, să le furnizeze extrase din acesta în perioada zi de lucru);
• Dacă sunt detectate probleme în funcționarea sistemelor de inginerie din interiorul casei sau a echipamentelor de inginerie și comunicații care se află în afara casei, HOA, reprezentată de consiliu, trebuie să informeze proprietarii cu privire la acest lucru în termen de 24 de ore și să ofere o posibilă prognoză (în cât timp este posibilă suspendarea sau limitarea prestării serviciilor de utilităţi).

La cererea fiecărui proprietar de spații rezidențiale și nerezidențiale dintr-un bloc de locuințe, HOA este obligat să furnizeze următoarele informații:

• numele, adresa și numărul de telefon de contact de urgență și serviciul de expediere,
• tarifele pentru serviciile de utilități și suprataxele pentru acestea, forma și procedura de plată a acestora, a acestora parametrii de calitate,
• termenul limită pentru eliminarea situațiilor de urgență și a altor încălcări în prestarea serviciilor publice.

În plus, conducerea HOA este obligată să informeze rezidenții despre suspendările planificate în prestarea serviciilor. Mai mult, acest lucru trebuie făcut cu cel puțin 10 zile înainte de începerea unei astfel de pauze.

Pentru a se asigura că organele competente ale parteneriatului își îndeplinesc atribuțiile, sunt prevăzute măsuri de răspundere.

Iată motivele pentru care se aplică astfel de măsuri:

1. încălcarea ordinii și calității furnizării serviciilor relevante;
2. daune cauzate vieții, sănătății sau proprietății proprietarului sau cetățenilor care locuiesc cu acesta, din cauza neprestării serviciilor sau a calității necorespunzătoare a serviciilor.

În această situație, nu se ia în considerare lipsa vinovăției conducerii parteneriatului. Dar ei vor putea evita răspunderea pentru calitatea proastă a serviciilor publice dacă vor demonstra că acest fapt este o consecință a forței majore.

Este de remarcat faptul că obligațiile încălcate din partea companiilor de servicii angajate de HOA sau neprofitabile financiar activitate economică HOA datorate acțiunilor incorecte ale organelor de conducere nu sunt legate de circumstanțe de forță majoră.

Carta HOA prevede o serie de cazuri în care membrii consiliului de administrație al asociației vor fi trași la răspundere.

Drepturi HOA

HOA are dreptul de a cere plata pentru serviciile consumate (împreună cu plata penalităților corespunzătoare și a altor penalități, dacă există o datorie).

Conducerea HOA are, de asemenea, dreptul de a cere ca angajații sau reprezentanții parteneriatului și lucrătorilor din serviciile de urgență să poată intra în locuința ocupată de proprietar. Aceștia vor inspecta și evalua starea sanitară și tehnică a echipamentelor din interiorul apartamentului, precum și vor efectua reparațiile necesare.

Ei vor trebui să convină asupra unei ore de vizită cu consumatorii, deși această regulă nu se aplică în cazurile în care despre care vorbim despre lichidarea accidentului. În cazul în care reprezentanților HOA li se refuză admiterea, dacă apar daune din vina chiriașului (de exemplu, vecinii sunt inundați din cauza unui sistem de alimentare cu apă defect), HOA are dreptul să insiste pentru compensarea integrală a pierderii.

Conducerea parteneriatului are dreptul să suspende sau să limiteze furnizarea de apă caldă (apă caldă), gaz și energie electrică pentru neplată.

Este de remarcat faptul că oprirea încălzirii HOA, a canalizării și a apei rece este interzisă.

Diferențele de drepturi ale proprietarului unui spațiu rezidențial și ale unui membru al unei asociații de proprietari

Să clarificăm statutul proprietarilor din clădirile cu mai multe etaje. Ei pot fi cetățeni ruși sau cei care nu au cetățenia rusă, dar au dobândit dreptul de proprietate asupra unei locuințe ca urmare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare, schimb, cadouri, primirea unei moșteniri sau în baza unui contract de închiriere. Ei au drepturi și șanse egale nu numai în ceea ce privește apartamentele lor, ci și în ceea ce privește spațiile comune (scări, pasaje între etaje, holuri și coridoare, încăperi de utilitate, subsoluri și mansarde, precum și spații nerezidențiale).

Diferențele dintre drepturile lor și cele ale membrilor HOA pot apărea ca urmare a alegerii formei de administrare a casei. Poate fi diferit (asociație de proprietari, societate de administrare, cooperativă de locuințe sau management direct). În orice caz, proprietarii spațiilor rezidențiale își păstrează dreptul de a alege acest formular. Ea este aleasă în cadrul unei adunări generale a tuturor rezidenților unui bloc de locuințe, la care majoritatea rezidenților se confruntă și cu problema exercitării dreptului lor de a fi aleși ca membru al această structură. A deveni membru sau a rămâne o persoană este dreptul fiecăruia de a alege.

Deci, care sunt diferențele lor juridice? Desigur, în dreptul de proprietate nu există și nu pot exista, deoarece nimeni nu are dreptul de a restrânge drepturile și libertățile proprietarului (utilizarea și eliminarea proprietății sale, menținerea locuinței în ordine, accesul liber la aceasta, etc.).

Drepturi exclusive ale membrilor HOA:

1. participarea la activitati de managementîn legătură cu un bloc de locuințe;
2. dreptul de a participa la alegerile organelor de conducere ale HOA;
3. dreptul de a fi ales în organul de mai sus;
4. participarea la discutarea problemelor și luarea deciziilor adecvate privind îmbunătățirea zonei locale;
5. montaj supraveghere video, sisteme de control acces, amenajarea locurilor de joaca pentru copii si lucrari de reparatii in spatii publice;
6. dreptul de a lua decizii privind stabilirea salariilor pentru membrii consiliului HOA și președintele HOA;
7. accepta estimări de venituri și cheltuieli, masa de personal HOA;
8. dreptul de a aproba situațiile financiare anuale;
9. participarea la decizia privind închirierea spațiilor a stocului lor nerezidențial etc.

Drepturile proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente (nu sunt membri ai HOA):

• prezența la adunarea generală și participarea la discuții, însă, fără drept de vot;
• drepturile de alegere în comitetul de audit comision HOA;
• să fie informat cu privire la deciziile luate în adunarea generală și de către consiliul HOA;
• primirea de copii certificate ale tuturor documentelor privind drepturile și obligațiile lor;
• dreptul de a cere clarificări cu privire la taxele de plată;
• apelarea la poliție, parchet sau instanță pentru a le proteja drepturile încălcate etc.

Trageți concluzii dacă să deveniți participant la parteneriat sau să semnați contract civil ar trebui să depindă de cât de activ vrei să fii în gestionarea casei. Dacă îți place să stai departe de vot și întâlniri regulate, această activitate nu este pentru tine.

De asemenea, trebuie menționat că membrii HOA și proprietarii de spații care nu sunt membri ai HOA sunt egali în ceea ce privește plata cheltuielilor aferente casei (întreținere și reparații). Adică, atât membrii HOA, cât și pur și simplu proprietarii de apartamente din casă sunt obligați să plătească o taxă pentru întreținerea proprietății comune (clauza 1, articolul 39 din Codul Locuinței, articolul 249 din Codul civil).

Refuzul de a participa la parteneriat sau sustragerea de la încheierea unui acord cu HOA nu îl va scuti pe proprietar de plata costurilor de reparații și întreținere a proprietății comune. În cazul în care proprietarii de apartamente din clădire nu își îndeplinesc obligațiile privind participarea la cheltuieli generale HOA are dreptul de a se adresa instanței cu o cerere de rambursare forțată a contribuțiilor și plăților obligatorii (clauza 3 a articolului 137 din Codul locuinței al Federației Ruse).

Mai ai întrebări? Vrei răspunsuri la ele?

Aici puteți adresa o întrebare gratuit experților sau avocaților portalului gkh-konsultant.ru.

HOA este autorizat să desfășoare activități de management al casei, adică să desfășoare ceea ce a făcut anterior Companie de management reprezentat de un departament de locuințe sau de o organizație comercială.

În conformitate cu articolul 137 din Codul locuinței, HOA are dreptul de a întreprinde următoarele acțiuni:

Deplin lista de puteri ale HOA trebuie să fie enumerată în Carta organizației. De exemplu, Carta poate permite reconstrucția și reechiparea spațiilor existente, transformarea area locala, echipamente de parcare etc.

Notă! Drepturile organizației enumerate în Cartă nu ar trebui să contravină Codului Locuinței, ci pot doar să completeze și să extindă prevederile acestuia după cum se aplică unei situații specifice.

Consiliul HOA își poate exercita majoritatea drepturilor în mod independent, de exemplu, calculând chiria și distribuind fonduri în conturile bancare - aceasta este așa-numita muncă de rutină.

Controlul legalității tuturor Acțiuni HOA efectueaza comitet de audit , format din 3-4 persoane care nu sunt angajați HOA și membri ai consiliului de administrație.

Pentru a efectua modificări majore, de exemplu, în structura HOA la modificarea raportului fondurilor distribuite între diferite fonduri, la reechiparea clădirilor, consiliul este obligat să convoace o adunare generală a rezidenților și să supună chestiunea la vot. . Numai cu majoritatea voturilor pentru parteneriatul primește dreptul de a desfășura activitățile declarate.

Interacțiunea cu proprietarii

Adesea, atunci când își exercită drepturile unui HOA, rezidenții și membrii consiliului au întrebări cu privire la subiectele cele mai problematice și controversate, inclusiv relația dintre consiliu și alți proprietari.

Eliberarea certificatelor

Uneori, chiriașii se confruntă cu faptul că consiliul de administrație refuză să le elibereze certificate (despre componența familiei sau un extras extins de pe harta apartamentului) pe motiv că proprietarii datorează chirie. Are HOA dreptul să nu elibereze certificate dacă există o datorie?

Aceasta nu este o practică juridică, care este adesea folosită de către HOA sau companiile de administrare, astfel încât rezidenții să acopere cel puțin o parte din datorie. Eliberarea certificatelor nu este un drept, ci o obligație a HOA față de rezidenții săi. Aceasta înseamnă că sunt obligați să elibereze actele necesare, chiar dacă chiriașul nu și-a achitat niciodată datoria de utilități pe toată durata șederii.

Pătrunderea într-un apartament

O alta problemă problematică– consiliul sau președintele HOA are dreptul să inspecteze apartamentul? Constituția Federației Ruse consacră dreptul cetățenilor la inviolabilitatea locuinței.

Referinţă! Fără permisiunea proprietarului locului, nimeni nu poate intra în incinta acestuia, chiar dacă este o urgență în apartament.

Este doar două cazuri în care angajații HOA pot intra într-un apartament fără permisiune:

1. Dacă există un mandat.
2. În cazul amenințării unui atac terorist sau al producerii unui dezastru natural sau provocat de om.

Astfel, cerințele consiliului de administrație pentru inspecția incintei sub orice pretext sunt citirea contoarelor, verificarea contoarelor, măsurarea presiunii în conducte, verificarea temperaturii încăperii etc. - ilegal.

Un chiriaș poate lăsa de bună voie să intre membrii consiliului, dar dacă i se interzice intrarea, atunci nu se poate face nimic în privința lui.

Acumularea penalităților

HOA are dreptul de a percepe penalități pentru neplată numai dacă acest lucru este menționat în Carta, adoptată la adunarea generală a rezidenților. Acumularea penalităților este o măsură coercitivă menită să oblige debitorul să plătească rapid plata integrală a locuinței.

Procedura de aplicare a unei amenzi nu vine de nicăieri. Trebuie precizat în Cartă. Există, de asemenea, prevederi speciale ale Codului Fiscal al Federației Ruse care determină limitele superioare ale penalităților.

Atenţie! Valoarea penalității nu poate depăși 1/30 din rata actuală de refinanțare pentru fiecare zi de întârziere.

Semnarea contractului

Uneori, locuitorii sunt revoltați că HOA îi obligă să semneze acorduri de servicii.

În conformitate cu articolul 137 din Codul locuinței al Federației Ruse, HOA au dreptul de a încheia acorduri cu proprietarii privind serviciile de utilități și procedura de calcul a plăților.

În acest caz, consiliul de administrație are posibilitatea, în numele rezidenților, să încheie diverse tranzacții cu furnizorii de utilități și să își îndeplinească responsabilitatea de întreținere a locuinței. Dar HOA nu are dreptul de a forța sau constrânge un chiriaș să semneze un acord, totul trebuie să se întâmple după bunăvoința părților.

Dacă nu există un acord HOA cu proprietarul, atunci rezidenții vor trebui pur și simplu să meargă pe cont propriu la reprezentanța companiei de exploatare și să încheie acordurile necesare.

Dezvăluirea informațiilor despre debitori

Listele de debitori, pe care consiliile HOA le postează uneori pentru vizionare publică la intrări, devin adesea o adevărată piatră de poticnire între parteneriat și rezidenți. Revoltele consemnate în foaia „rușinoasă” sunt destul de legitime.

În conformitate cu Legea privind protecția datelor cu caracter personal, dezvăluirea acestor informații este interzisă în mod expres. Fără permisiunea scrisă, Consiliul HOA nu are dreptul de a publica nicio informație despre debitori, inclusiv acestea:

• numele, prenumele și patronimul chiriașului;
• orice date de pașaport;
• adresa rezidentiala;
• suma datoriei.

Consiliul are dreptul să întocmească astfel de liste pentru sine. În plus. acestea sunt necesare pentru a identifica debitorii și a purta conversații cu aceștia, iar în caz de întârzieri prelungite în plăți, să se adreseze instanței și să caute deconectarea apartamentului de la sistemul de servicii comunale ale casei.

Astfel de liste ar trebui păstrate într-un seif în interior consiliu și nu sunt supuse dezvăluirii publice. Debitorii care își văd numele au tot dreptul să meargă în instanțăși să primească compensații bănești de la consiliu.

Maximul pe care îl poate face HOA este să publice un anunț cu aproximativ următorul conținut: „În casa noastră locuiesc 5 debitori. Le cerem să plătească datorii de utilități în valoare totală de 10.000 de ruble până la 31 ianuarie a anului curent. În caz contrar, vom fi obligați să mergem în instanță pentru a încasa cu forța datoria.”

Responsabilitati

În -149 din Codul Locuinței al Federației Ruse există o listă de responsabilități ale consiliului de administrație și ale președintelui HOA. În cele mai multe cazuri, pentru îndeplinirea acestor atribuții, consiliul de conducere al parteneriatului este învestit cu propriile sale drepturi.

Merită subliniat responsabilitățile HOA față de rezidenții casei:

• respectarea legii și cerințelor Cartei;
• monitorizarea îndeplinirii de către rezidenți a responsabilităților lor de întreținere a unității;
• conducerea directă a casei sau controlul societății de administrare;
• încheierea de contracte cu contractorii și subcontractanții care furnizează servicii de utilități;
• încheierea de contracte de întreținere și reparare a clădirilor;
• menținerea unei liste de rezidenți - membri ai parteneriatului;
• ținerea evidenței contabile, întocmirea devizelor de cheltuieli și venituri, calculul chiriei;
• mentinerea evidentelor, eliberarea de certificate membrilor HOA;
• desfășurarea adunării generale a rezidenților;
• controlul asupra activităților președintelui HOA.

Președintele are următoarele obligații:

• da ordine tuturor oficiali HOA, angajare și concediere personal;
• acționează în numele parteneriatului în cadrul competențelor sale fără notificarea prealabilă a adunării generale;
• supune spre decizie adunării generale orice documente elaborate de aceasta.

Responsabilitate

Nici în Locuințe, nici în Cod Civil Nu este specificată ce responsabilitate exactă poartă membrii parteneriatului pentru acțiunile lor (sau inacțiunea), precum și președintele și membrii consiliului de administrație. Dar asta nu înseamnă că activitățile HOA nu sunt controlate în niciun fel și că infractorii nu pot fi trași la răspundere.

Notă! De regulă, pedepse specifice pentru anumite infracțiuni sunt prevăzute în Carta parteneriatului sau conține mențiunea „în conformitate cu legislația în vigoare”.

Răspunderea civilă generală se naște pentru următoarele infracțiuni:

Referinţă! Toți membrii HOA, inclusiv președintele și reprezentanții consiliului, poartă responsabilitatea financiară pentru acțiunile lor. Valoarea prejudiciului se stabilește cu ajutorul unui act special, în pregătirea căruia, dacă este necesar, este implicat un evaluator profesionist.

În cazul în care într-un apartament se produce o urgență, având ca rezultat pagube materiale nu doar proprietarului, ci și vecinilor, responsabilitatea locatarilor și a asociației este diferențiată, în funcție de ceea ce a provocat accidentul.

De exemplu, în cazul în care un apartament este inundat din cauza ruperii unei conducte aparținând proprietății comune, HOA va fi responsabilă pentru pierderi, deoarece, conform Regulilor pentru întreținerea proprietății comune, toate instalațiile sanitare aparținând acestei categorii trebuie verificate sistematic. .

Dacă inundația apartamentului și a vecinilor s-a produs din cauza țevilor sparte care nu au legătură cu proprietatea comună (de exemplu, un robinet a explodat în bucătărie), HOA nu va purta nicio responsabilitate pentru inundație.

În plus, răspunderea în situații specifice care implică abateri poate fi descrisă în Actul constitutiv al parteneriatului. De exemplu, dacă se descoperă fraudă, președintele va fi obligat să plătească o amendă către HOA.

Activitățile consiliului

Consiliul HOA este direct implicat în activitățile parteneriatului, iar atribuțiile sale sunt reglementate în articolul 147 din Codul Locuinței. Ce anume este de competența adunării generale și ce este de competența consiliului de administrație (adică ce pot face președintele și adjuncții săi fără notificarea prealabilă a rezidenților) trebuie, de asemenea, precizat în mod clar în Cartă.

De obicei, Consiliul HOA are următoarele atribuții:

Dacă acest lucru este menționat în Cartă, Consiliul HOA poate fi învestit cu puteri suplimentare:

1. Amenajarea zonei locale.
2. Self-service la domiciliu
3. Încasarea chiriei de la chiriașii rezidențiali și comerciali.
4. Aruncarea proprietății comune, de exemplu, un lift, subsol, contoare comune.

Astfel, drepturile și obligațiile HOA, conform Codului Locuinței, sunt determinate de funcțiile acestora. Sarcina principală este de a menține casa și proprietatea ei în perfectă ordine. Pentru a o realiza, parteneriatul poate colecta fonduri de la rezidenți (chirie), poate încheia acorduri cu organizații de servicii, poate angaja angajați pentru întreținerea independentă a clădirii etc.

O listă completă a acțiunilor din competența HOA trebuie să fie enumerată în Carta organizației.

Dacă găsiți o eroare, evidențiați o bucată de text și faceți clic Ctrl+Enter.

HOA este o organizație non-profit. Articolul 135 din Codul Locuinței al Federației Ruse prevede că această organizație reunește proprietarii spațiilor rezidențiale ale unei clădiri de apartamente în scopul exploatării și administrării acestui complex. Principalele responsabilități față de rezidenți sunt enumerate în articolul 148 din Codul locuinței al Federației Ruse.

Aspecte de bază ale administrării unui bloc de locuințe

Gestionarea spațiilor rezidențiale este efectuată de HOA, ghidat de articolele 144-150 din Codul Locuinței al Federației Ruse.

Componența organelor de conducere:

1. Organul suprem este adunarea generală;
2. Organ de conducere;
3. Președinte al Consiliului.

Această comunitate este formată pentru gestionarea eficientă a fondului locativ. HOA se străduiește pentru maxim utilizare eficientă fondul unui bloc de locuințe și utilizează rațional resursele puse la dispoziție.

Președintele este ales dintre locuitorii blocului. Un candidat pentru funcția de președinte trebuie să îndeplinească următoarele cerințe:

• să fii rezident al unui bloc de locuințe;
• au studii superioare;
• au experiență de conducere.

Președintele trebuie să fie o persoană sociabilă, versatilă și să poată rezolva cu competență orice probleme care apar, precum și să evite situațiile conflictuale.

Principala abilitate pe care trebuie să o aibă președintele este capacitatea de a lucra cu reprezentanții administrației orașului și subcontractanții. Și, de asemenea, respectă cu succes drepturile și obligațiile președintelui HOA față de locuitorii clădirii de apartamente.

Principalele drepturi și funcții de management ale președintelui HOA includ:

1. Responsabilitate pentru întreținere și întreținere documente importante organizație non profit;
2. Depunerea rapoartelor trimestriale către oficiu fiscal, încheierea diferitelor tipuri de contracte;
3. Pentru a apăra în mod semnificativ interesele societății, managerul unui bloc de apartamente trebuie să cunoască legislația actuală a Federației Ruse;
4. Pentru a gestiona compania în mod competent, președintele trebuie să aibă o cunoaștere perfectă a codului locativ al Federației Ruse.

Când candidatura președintelui este aprobată, aceasta se semnează contract de muncă cu o asociație de rezidenți, care stabilește toate drepturile și responsabilitățile administrării unui bloc de locuințe. Se discută și gradul de responsabilitate.

Principal responsabilități funcționale presedinte sunt:

• asigurarea implementarii lucrarilor economice si de utilitate la un bloc de locuinte;
• furnizarea de energie electrică, apă și căldură de înaltă calitate rezidenților de la întreprinderile relevante;
• rezolvarea imediată a problemelor primite de la rezidenți.

Gestionarea fondului de locuințe necesită o cunoaștere aprofundată a codului locativ al Federației Ruse. Este necesar să stăpâniți toate complexitățile fiecărui articol și cele mai bune modalități de a rezolva problemele de locuințe.

Drepturile și obligațiile HOA față de rezidenți sunt consacrate în articolul 137 din Codul locuinței al Federației Ruse. În conformitate cu prezentul articol, asociația are dreptul:

1. Utilizați împrumuturile primite de la bănci în conformitate cu termenii legislației actuale a Federației Ruse;
2. Încheierea unui acord de management și a altor acorduri pentru desfășurarea eficientă a activităților de afaceri;
3. Pe baza estimării veniturilor și cheltuielilor adoptate anual, stabiliți plăți lunare pentru rezidenți;
4. Furnizați servicii și efectuați munca necesara pentru rezidenți;
5. Efectuați plăți pentru serviciile furnizate de la terți;
6. Încheiați contracte de cumpărare și vânzare și închiriere pentru metri pătrați deținute de o asociație non-profit.

În situațiile în care proprietarii de spații datorează o sumă mare de facturi de utilități, HOA are dreptul de a se adresa instanțelor de judecată pentru a forța despăgubiri pentru datoria și daunele cauzate. Toate drepturile și obligațiile HOA față de rezidenți trebuie să fie enumerate în cartă.

Conform articolului 138 din Codul locuinței al Federației Ruse, compania trebuie să îndeplinească următoarele obligații:

• să respecte toate drepturile de a administra casa și de a reprezenta interesele proprietarilor, în cadrul codurile legale RF;
• să îndeplinească toate obligațiile și să efectueze o gestionare competentă în conformitate cu Codul locuinței al Federației Ruse;
• respectă cerințele administrației, precum și prevederile actuale ale regulamentelor;
• completati informații la zi o listă a membrilor asociației și anual în primul trimestru o trimite autorităților executive;
• sprijin în in forma buna sanitare şi stare tehnica proprietate comună;
• îndeplini toate obligațiile enumerate în contractul încheiat.

Modalități de a părăsi un parteneriat

Aderarea și părăsirea unei organizații non-profit este voluntară. Acțiunile de mai sus sunt efectuate la cererea scrisă. Există o modalitate de a exclude un apartament.

Dar, în acest caz, proprietarul acestui apartament trebuie să încheie un acord de prestare a serviciilor. Gazdele au drepturi în conformitate cu reguli, la părăsirea societăţii în acelaşi timp.

Există două moduri prin care toată casa poate ieși:

1. Reorganizare;
2. Lichidare.

Aceste drepturi sunt consacrate în articolul 140 din Codul locuinței din RF. Decizia de exmatriculare se ia în adunarea generală.

Reorganizarea este posibilă dacă asociația de proprietari include mai multe case și după aplicarea unei astfel de metode precum reorganizarea, acestea se împart și creează mai multe societăți non-profit.

Procedura de ieșire este simplă. Se întocmește o cerere adresată președintelui, în care se precizează intenția și motivul părăsirii parteneriatului. Declarația este o notificare și nu o cerere. Cererea completată trebuie depusă personal sau trimisă prin scrisoare recomandată cu preaviz.

Toate celelalte documente sunt pregătite de companie. Înainte de a scrie o cerere de părăsire a asociației, este necesar să plătiți datoria existentă și să plătiți facturile pentru perioada care precede părăsirea asociației. societate nonprofit.

La părăsirea parteneriatului, trebuie luate în considerare următoarele puncte:

• nu este necesar consimțământul nimănui pentru a ieși;
• drepturile la metri pătrați încetează în cazul semnării contractelor de vânzare-cumpărare sau a donațiilor;
• un cetățean își pierde drepturile de a face parte dintr-o organizație non-profit din momentul în care cererea este acceptată.

Este foarte important de reținut că cererea completată este trimisă direct la asociația de proprietari.

Modalități de a-ți controla casa

Proprietarii de spații sunt obligați, conform Codului Locuinței al Federației Ruse, să aleagă una dintre metodele de administrare a proprietății. Legislația presupune următoarele metode de afaceri:

1. Reglementarea se realizează de către societatea de administrare;
2. Administrarea casei este efectuată de proprietarii de metri pătrați înșiși;
3. Consiliul realizează asocierea rezidenților.

Alegerea metodelor de mai sus depinde de numărul de apartamente, de solvabilitatea rezidenților și de disciplina lor.

Societatea de administrare administrează gospodăria pe baza unui acord încheiat. În cursul muncii mele aceasta companieîncheie contracte cu firme care prestează servicii de utilități. La încheierea unor astfel de acorduri, societatea de administrare reprezintă interesele proprietarilor fondului locativ.

Lucrările de amenajare și reparații unice sunt efectuate fie de companii terțe, fie de angajați ai societății de administrare.

Societatea de administrare are următoarele metode pozitive de management al casei:

• profesioniștii educați în management îndeplinesc obligațiile mult mai bine decât rezidenții;
• proprietarii de metri pătrați pot transfera majoritatea responsabilităților de management către societatea de administrare;
• atunci când apar orice cheltuieli, de exemplu legate de reparații, societatea de administrare investește mai întâi fondurile proprii, iar la finalizare, solicitările rezidenților.

Modalitati negative:

• Managementul este cea mai scumpă metodă de gestionare a locuințelor;
• angajații societății de administrare nu sunt rezidenți ai acestei case și nu au niciun interes în cel mai eficient management.

Este mai bine să începeți într-un mod pozitiv. Adică de la formarea unei asociații de proprietari și dacă numărul necesar de cetățeni nu este recrutat dintre rezidenți, atunci merită să ne gândim la atragerea unei companii de management.

Membrii consiliului de administrație al companiei includ rezidenți responsabili care rezolvă în mod competent problemele de orice complexitate referitoare la proprietatea la locuințe și la funcționarea fondului de locuințe.

Angajații unei companii non-profit, care se ocupă de aceste probleme, primesc o sumă convenită salariile. Ei reprezintă interesele tuturor rezidenților în diferite autorități și contractori.

Asociația proprietarilor de locuințe este înregistrată la organul fiscal ca persoană juridică și, în consecință, se deschide un cont bancar pentru a efectua diverse tipuri de plăți și eventuale încasări, atât de la proprietari, cât și de la terți.

Avantajele HOA:

• rezidenții aleși pot fi realeși în orice moment;
• membrii consiliului includ rezidenții care au un interes personal în cea mai bună desfășurare a activităților economice;
• Cheltuielile membrilor consiliului de administrație pot fi controlate cu ajutorul unei comisii de audit.

Contra ale HOA:

• Dacă apare o situație necinstită în care o mare parte a fondurilor este irosită, atunci procedura de realegere a organelor de conducere și de finalizare a tuturor modificărilor necesare în documente durează mult.

Înființarea unei asociații de proprietari are loc atunci când există un număr mare de locuitori și prezența unor candidați demni la organele de conducere, cu cantitatea necesară de cunoștințe valoroase și experiență decentă acumulată în sectorul locativ.

Putem concluziona că nu există un mod ideal de guvernare. Metoda necesară de guvernare trebuie aleasă pe baza tuturor punctelor de mai sus.