Majaomanike ühistu juhataja abi ametijuhend. Mis vahe on HOA juhi ja esimehe ametikohtadel? HOA juhi peamised funktsioonid hõlmavad järgmist

Korterelamute haldamine peab tagama kodanikele soodsad ja turvalised elamistingimused, korterelamute ühisvara nõuetekohase korrashoiu, selle vara kasutamisega seotud küsimuste lahendamise, samuti tagamise. kommunaalteenused sellises majas elavad kodanikud.

Tänapäeval ilmub HOA-de praktikas üha sagedamini juhatuse esimehe kõrvale kuju HOA juht. See suundumus on üsna loomulik, pealegi tõenäoliselt areneb, kinnitades ideed vajadusest ühendada MKD omavalitsus professionaalse juhtimisega.

On üsna ilmne, et igast majast ei leia omanikku (ja HOA juhatuse esimeheks saab olla vaid kortermaja ruumide omanik, kes on seltsingu liige), kellel oleks piisav hulk teadmisi ja kogemusi ning mis kõige tähtsam, soov kas täielikult või osaliselt lahkuda põhitöökohalt (kuna juhatuse esimehe kvaliteetne töö nõuab märkimisväärset aega) ja pühenduda oma huvides tööle. kogu maja. Vahepeal on täiesti võimalik leida inimene, kes soovib ja suudab määrata kindlaks maja haldamise peamised töösuunad ja kontrollida plaanide täitmist, samal ajal kui palgatud juhataja teeb kogu ülejäänud töö.

HOA juht on üksikisik, kellele on usaldatud kõik senised haldusfunktsioonid seltsingu töö korraldamiseks, millel võib olla või mitte olla üksikettevõtja staatus.

Sulle teadmiseks. Viimasel ajal on levinud tava meelitada HOA-sse teatud ajaks nn kriisivastane juht, et korraldada seltsingu tööd ja edastada kogemusi juhatusele.

Juhataja õigusliku staatuse registreerimine

Juhatajaga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid: tööleping, kaasates selle HOA personali, või tsiviilleping, mille üks vorme on teenuste osutamise leping.

Tuleb märkida, et art. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikkel 145, kaasates juhi ainupädevusse palgatud töötajana üldkoosolek HOA liikmed ei kehti ja siin on Art. 148 (4.5) HOA juhatuse ülesannete hulka kuuluvad: korterelamute haldamine või nende haldamiseks lepingute sõlmimine; korterelamute teenindamiseks töötajate palkamine ja vallandamine. Seega peaks juhatajaga töölepingu sõlmimise küsimuse otsustama HOA juhatus . Omakorda juhatuse esimees vastavalt art. punktile 2. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt võib teha tehinguid, mis vastavalt seadusele ja ühingu põhikirjale ei nõua ühingu juhatuse või liikmete üldkoosoleku kohustuslikku heakskiitu.

Kui sõlmitakse tööleping, siis tuleb lisada juhi ametikoht koos vastava palgaga personali tabel HOA HOA liikmete üldkoosolekul kinnitatud kulukalkulatsiooni raames vastavalt art punktile 8.1. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks. Samal ajal on õigus palgata korterelamute teenindamiseks töötajaid ja neid vallandada vastavalt artikli 5 punktile 5. RF eluasemekoodeksi artikkel 148 viitab HOA juhatuse kohustustele. Sellest tulenevalt sõlmitakse tööleping juhiga juhatuse otsuse alusel ja tööleping konkreetse juhiga allkirjastatakse juhataja poolt. Mis puudutab töölepingu ülesütlemist, siis see on võimalik ainult artiklis sätestatud alustel. 81 Töökoodeks RF

Järelduste tegemise võimalus tsiviilleping juhiga järgmiste asjaolude tõttu:

Lepinguvabaduse põhimõte (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mille kohaselt pooled võivad sõlmida nii seaduses sätestatud kui ka sätestamata lepingu või muu õigusaktid; lõigete sätteid. 1 punkt 1 art. 137 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks, mis koos HOA õige seltsingu liikmete huvides muude lepingute sõlmimise õigus on sätestatud korterelamute valitsemislepingu, korterelamute ühisvara hooldamise ja remondi lepingute ning kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimisel. Need "muud" peaksid sisaldama lepingut HOA juhiga.

Teenuse osutamise lepingu sõlmimine juhiga (IP) on sarnane töölepingu sõlmimisega. Sellise lepingu lõpetamine toimub peatüki reeglite kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29, nimelt millal oluline rikkumineühe poole lepingutingimustel ja muudel juhtudel, mis on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga. Leping näeb reeglina ette võimaluse ühe poole poolt leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest teisele lepingupoolele lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Suhetes kolmandate isikutega tegutseb seltsingu nimel HOA juht vastavalt peatükile antud volikirja alusel. 10 Vene Föderatsiooni tsiviilseadustik.

Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt annab volikirja seltsingu juhatuse esimees kui isik, kellel on õigus tegutseda HOA nimel põhikirja alusel, s.o. ilma täiendava loata. Sel juhul tuleb volikirja sisu (juhile üleantud volituste loetelu) koostamisel lähtuda lepingu tingimustest. See on oluline, kuna juhile saab volikirja alusel üle anda näiteks hooldus- ja remondilepingute sõlmimise volitused, mis kuulusid algselt HOA juhatusele, mitte selle esimehele. Kui seda tingimust lepingus sätestatud ei ole, kuid esimees lisas nimetatud volituse siiski volikirja, siis vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 174 kohaselt võib kohus tehingu kehtetuks tunnistada.

HOA juhi õiguslik staatus

Juhataja õiguslik seisund, nimelt tema õigused ja kohustused, tuleb täpsustada kas lepingus endas tsiviillepingu sõlmimisel või töölepingus ja ametijuhendis.

On selge, et eraisikust juht ei saa olla avalike teenuste osutaja. Eelpool käsitletud lepingute sõlmimisel jääb kommunaalteenuste osutajaks HOA, mistõttu valitseja õiguste ja kohustuste ulatus jääb haldusjuhtimine Majaomanike ühisus, samuti korterelamute ühisvara korrashoiu, hoolduse ja remondi alal.

Kui HOA hartas ei ole sätestatud teisiti, määrab juhile delegeeritud volituste ulatuse HOA juhatus, olenemata lepingu liigist.

Sõltuvalt usalduse määrast saab HOA haldurile määrata näiteks järgmised funktsioonid:

Korterelamu ühisvara hooldus- ja remonditööde teostajate valimine (sel juhul võib HOA juhatus jätta endale volitused lepingu sõlmimiseks või usaldada selle ka haldurile);

Kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimine;

HOA nimel muude lepingute sõlmimine;

Töötajate palkamine ja vallandamine;

Korterelamute hooldus-, hooldus- ja remonditööde teostamise jälgimine;

HOA-de huvide esindamine valitsusorganites ja kohalik omavalitsus;

HOA aasta tulude ja kulude kalkulatsiooni koostamine;

HOA juhatuse majandusaruande koostamine omanikele korraliseks üldkoosolekuks;

Suhtlemine HOA omanike ja liikmetega HOA tööga seotud küsimustes;

Võlgade sissenõudmine HOA ees maja ruumide omanikelt jne.

Mis puudutab HOA rahalisi vahendeid, siis selle olulise volituse võib jätta HOA juhatusele ja esimehele. Kui halduril on käsutusõigus sularahas HOA see otsus peab olema nõuetekohaselt dokumenteeritud volikirjas ja pangadokumentides.

HOA ja juhi vahelise suhtluse viisid

Esimese mudeli kohaselt tegeleb juhtimisega juht ning hoolduse ja remondiga palgatöölised. töötajad partnerlus. Selle skeemi peamiseks puuduseks on vajadus säilitada suur alaliste töötajate personal. palgad. Mudeli peamine eelis on HOA suurem sõltumatus kolmandatest osapooltest. See skeem leitakse ja õigustab end suurtes partnerlustes, mis ühendavad mitut korterelamud(elamukompleksid).

Teine mudel: haldamist teostab juht ning hooldust ja remonti teostavad töövõtjad HOA-ga sõlmitud lepingute alusel. Kahtlemata, positiivne pool See mudel seisneb selles, et puudub vajadus säilitada oma materiaalne ja tehniline baas ning võimalus valida töövõtjaid, kes teevad seda või teist tüüpi töid kvalifitseeritumalt kui partnerluse palgatud töötajad.

Olenemata valitud mudelist eeldab HOA töö juhatajaga korterelamu haldamise eest vastutava isiku, kes viib majandamist professionaalselt läbi, ja HOA alalise organi - juhatuse olemasolu, kes väljendab korteriühistu huve. omanikud ja juhi tegevuse jälgimine. Peamine probleem juhi valikul on see, et üks HOA ei saa alati pakkuda kvalifitseeritud juhile tema soovile vastavat tasu, mistõttu enamik meile tuttavaid juhte kombineerib tööd mitmes HOAs.

Järelsõna

Tuleb mõista, et HOA juht ei ole Tehniline spetsialist MKD-s on see pigem projektijuht, kes võtab enda kanda haldus- ja juhtimisprobleemid, pakkudes professionaalset nõustamist ja/või juriidilist tuge. Kui HOA juhil on üksikettevõtja staatus, saab ta töötada koos oma meeskonnaga, pakkudes muud Lisateenused, sealhulgas hooldajatehniku ​​teenused ja raamatupidamise tugi.

Kui majas ei ole professionaalset HOA juhti (või HOA esimees ei ole neid ülesandeid enda kanda võtnud), siis antakse juhtimisfunktsioonid salaja üle kolmandale osapoolele: haldusfirmale/või maja haldavale ettevõttele. See tähendab, et HOA, selle asemel, et sõlmida otselepinguid teenuste osutamiseks Hooldus ja maja ülalpidamine, tasub vahendaja teenuste eest ja see on palju rohkem kui HOA halduri iga-aastane makse. Samal ajal kaotab HOA mitte ainult raha, vaid ka võimaluse kontrollida pakutavate teenuste kvaliteeti ja kvantiteeti, makstes nende tööde eest regulaarselt vahendajale. Selliste vahendusteenuste tulemus on ilmne: majad lagunevad, seadmed muutuvad kasutuskõlbmatuks ja omanikud imestavad, kuhu raha läheb ja miks majas pole korda.

Olga PERMINOVA, ekspert, HOA juht

Kontroll korterelamu peab tagama kodanikele soodsad ja turvalised elamistingimused, korterelamu ühisvara korrashoiu, nimetatud vara kasutamise küsimuste lahendamise, samuti sellises majas elavatele kodanikele kommunaalteenuste tagamise.

Vastavalt punktile 2. Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 162 kohaselt peavad kortermaja ruumide omanikud valima ühe kortermaja haldamise meetoditest:

Korterelamu ruumide omanike vahetu haldamine;

Majaomanike ühistu juhtimine või elamukooperatiiv või muu spetsialiseerunud tarbijate kooperatiiv;

Kontroll organisatsiooni juhtimine.

Praegu valivad kortermajade omanikud üha sagedamini oma kodu haldamise vormi - HOA, samas kui paljud neist tunnevad vajadust selle järele. professionaalne juhtimine ei ole aga valmis juhatust üle andma kaubanduslik organisatsioon. Üks lahendus sellele probleemile on juhi meelitamine.

HOA juht on isik, kellele on usaldatud kõik praegused haldusfunktsioonid seltsingu töö korraldamiseks.

Mis on õiguslik seisund majaomanike ühistu juht ja milline on tema suhtluskord majaomanike ühistuga?

Tänapäeval ilmub HOA-de praktikas üha sagedamini juhatuse esimehe kõrvale HOA juhi kuju. See suundumus on üsna loomulik, pealegi tõenäoliselt areneb, kinnitades mõtet kortermaja omavalitsuse ja professionaalse juhtimise ühendamise vajadusest.

On täiesti ilmne, et igal hoonel ei saa olla omanikku (ja HOA juhatuse esimeheks saab olla ainult kortermaja ruumide omanik, kes on seltsingu liige), kellel oleks piisav summa. teadmistest ja kogemustest ning mis kõige tähtsam, soov lahkuda täielikult või osaliselt oma põhitööst (kuna juhatuse esimehe kvaliteetne töö nõuab märkimisväärset aega) ja pühenduda tööle kogu ühiskonna hüvanguks. maja. Vahepeal on täiesti võimalik leida inimene, kes soovib ja suudab määrata kindlaks maja haldamise peamised töösuunad ja kontrollida plaanide täitmist, samal ajal kui palgatud juhataja teeb kogu ülejäänud töö.

Juht: kes ta on ja miks teda vaja on?

Juht on üksikisik, kellel võib olla või mitte olla üksikettevõtja staatus.

Nižni Novgorodi HOA assotsiatsiooni praktika näitab, et HOA juhid on peamiselt HOA ja elamuühistute juhatuse kogenud esimehed, keda kutsutakse tööle vastloodud seltsingutesse või seltsingutesse, mis ühel või teisel põhjusel jäävad ilma esimeheta. juhatusest. Edasi räägime juhist kui üksikisikust, kellel ei ole üksikettevõtja staatust.

Sageli otsustavad HOA-d töötada koos haldajaga, kui nad on lähiminevikus muutnud kortermaja haldamise meetodi haldusorganisatsiooni kaudu majaomanike ühisuse juhtimiseks. Samas tõukuvad ruumide omanikke eelpool mainitud põhjused: eluaseme- ja kommunaalmajanduse küsimustes kompetentse asustamata omaniku puudumine, samuti soov majandada iseseisvalt, ilma ettevõtja osaluseta. juhtimisorganisatsioon. Lisaks võib olla veel üks põhjus - HOA keeruline olukord, kui paljude probleemide lahendamiseks on vaja professionaali, nn kriisivastase juhi hoolikat tähelepanu. Teine eelis HOA juhi valimisel juhtimisorganisatsiooni ees võib olla rahaline küsimus, kuigi väärib märkimist, et mõnikord võivad juhtimisorganisatsiooni teenused olla odavamad. Ei tohi unustada, et HOA juhtimismudeli valik on alati rangelt individuaalne ning koostöö juhtimisorganisatsiooni ja juhiga on indiviid on oma plussid ja miinused.

Sulle teadmiseks. Viimasel ajal on levinud tava meelitada HOA-sse teatud ajaks nn kriisivastane juht, et korraldada seltsingu tööd ja edastada kogemusi juhatusele.

Juhataja õigusliku staatuse registreerimine.

Juhatajaga saab sõlmida kahte tüüpi lepinguid: tööleping, kaasates ta HOA personali, või tsiviilõiguslik leping, mille üks vorme on teenuste osutamise leping. Nendele küsimustele on pühendatud Art. 162 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks.

Kui sõlmitakse tööleping, tuleb vastava palgaga juhi ametikoht kanda HOA personalitabelisse ja kinnitada HOA liikmete üldkoosolekul vastavalt lõigetele. 10 lõige 2 art. 145 Vene Föderatsiooni eluasemekoodeks. Seega otsustab juhi kaasamise küsimuse temaga töölepingu sõlmimisel HOA liikmete üldkoosolek. Samal ajal on õigus palgata korterelamu teenindamiseks töötajaid ja neid vallandada vastavalt artikli 5 punktile 5. RF eluasemekoodeksi artikkel 148 viitab HOA juhatuse kohustustele. Seetõttu peavad juhiga sõlmitavale tööleping alla kirjutama kõik juhatuse liikmed. Võimalusena võivad juhatuse liikmed koosolekul otsustada teha HOA juhatuse esimehele ülesandeks sõlmida tööleping konkreetse juhiga (sel juhul kirjutab lepingule alla ainult esimees). Mis puudutab töölepingu ülesütlemist, siis see on võimalik ainult artiklis sätestatud alustel. Vene Föderatsiooni töökoodeksi artikkel 81.

Juhatajaga tsiviillepingu sõlmimise võimalus on tingitud järgmistest asjaoludest:

Lepinguvabaduse põhimõte (Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 421), mille kohaselt pooled võivad sõlmida nii seaduses või muudes õigusaktides sätestatud kui ka sätestamata kokkuleppe;

Lõigete sätted. 1 punkt 1 art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 137, mis koos HOA õigusega sõlmida korterelamu haldamise leping, korterelamu ühisvara hooldamise ja remondi lepingud ning lepingud kommunaalteenuste osutamine, annab õiguse sõlmida seltsingu liikmete huvides muid lepinguid. Need "muud" peaksid hõlmama HOA halduriga sõlmitud teenuste osutamise lepingut.

Seoses sellega, milline HOA juhtorgan otseselt juhi kaasamise küsimuse otsustab, tuleb märkida, et HOA liikmete üldkoosoleku ainupädevusse kuulub Art. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikkel 145 ei kehti, kuid artikli 6 punkt 6. Vene Föderatsiooni eluasemeseadustiku artikkel 148 viitab teenuslepingute sõlmimisele. Omakorda juhatuse esimees vastavalt art. punktile 2. Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt võib teha tehinguid, mis vastavalt seadusele ja ühingu põhikirjale ei nõua ühingu juhatuse või liikmete üldkoosoleku kohustuslikku heakskiitu. Seega peaks haldajaga teenuste osutamise lepingu sõlmimise küsimuse meie hinnangul otsustama HOA juhatus. Siiski on otstarbekam seda eelnevalt seltsingu põhikirjas arutada, andes sellised volitused HOA juhatuse või liikmete üldkoosoleku pädevusse. Vahepeal ei tohiks unustada, et mis tahes küsimuse saab lahendada HOA liikmete üldkoosolek (Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 145 punkt 4).

Juhatajaga teenuste osutamise lepingu sõlmimine on sarnane töölepingu sõlmimisega. Sellise lepingu lõpetamine toimub peatüki reeglite kohaselt. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikkel 29, nimelt juhul, kui üks pool rikub oluliselt lepingutingimusi ja muudel tsiviilseadustiku, muude seaduste või lepinguga kehtestatud juhtudel. Leping näeb reeglina ette võimaluse ühe poole poolt leping ühepoolselt lõpetada, teatades sellest teisele lepingupoolele lepingus märgitud tähtaja jooksul.

Seega on HOA jaoks teenuste osutamise lepingu sõlmimine ja lõpetamine mõnevõrra lihtsam kui töölepingu sõlmimine ja lõpetamine, samas saab juhi ametikohale kandideerija seada töölepingu sõlmimise tingimuseks HOA-ga töötamise. lepingu sellega.

Suhetes kolmandate isikutega tegutseb HOA Manager seltsingu nimel volikirja alusel, mis on antud vastavalt peamisele 10. Tsiviilkoodeks RF.
Vastavalt artikli lõikele 2 Vene Föderatsiooni elamuseadustiku artikli 149 kohaselt annab volikirja seltsingu juhatuse esimees kui isik, kellel on õigus tegutseda HOA nimel põhikirja alusel, s.o. ilma täiendava loata. Sel juhul tuleb volikirja sisu (juhile üleantud volituste loetelu) koostamisel lähtuda lepingu tingimustest. See on oluline, kuna juhile saab volikirja alusel üle anda näiteks hooldus- ja remondilepingute sõlmimise volitused, mis kuulusid algselt HOA juhatusele, mitte selle esimehele. Kui seda tingimust lepingus sätestatud ei ole, kuid esimees lisas nimetatud volituse siiski volikirja, siis vastavalt Art. Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku artikli 174 kohaselt võib kohus tehingu kehtetuks tunnistada.

HOA juhi õiguslik staatus.

Juhataja õiguslik seisund, nimelt tema õigused ja kohustused, tuleb täpsustada kas lepingus endas tsiviillepingu sõlmimisel või töölepingus ja ametijuhendis.

On selge, et eraisikust juht ei saa olla avalike teenuste osutaja. Eelpool käsitletud lepingute sõlmimisel jääb kommunaalteenuste pakkujaks HOA, mistõttu haldaja õiguste ja kohustuste ulatus jääb HOA haldusjuhtimise valdkonda, samuti hoolduse, hoolduse ja hoolduse valdkonnas. korterelamu ühisvara remont.

Kui HOA hartas ei ole sätestatud teisiti, määrab juhile delegeeritud volituste ulatuse HOA juhatus, olenemata lepingu liigist.

Sõltuvalt usalduse määrast saab HOA haldurile määrata näiteks järgmised funktsioonid:

Korterelamu ühisomandi hooldus- ja remonditööde teostajate valimine (sel juhul võib HOA juhatus jätta volitused lepingu sõlmimiseks või usaldada selle ka haldurile);

Kommunaalteenuste osutamise lepingute sõlmimine;

HOA nimel muude lepingute sõlmimine;

Töötajate palkamine ja vallandamine;

Korterelamu hooldus-, hooldus- ja remonditööde teostamise jälgimine;

HOA-de huvide esindamine riigiasutustes ja kohalikes omavalitsustes;

HOA aasta tulude ja kulude kalkulatsiooni koostamine;

HOA juhatuse majandusaruande koostamine omanikele HOA liikmete korralise üldkoosoleku jaoks;

Suhtlemine HOA omanike ja liikmetega HOA tööga seotud küsimustes;

Võlgade sissenõudmine HOA ees maja ruumide omanikelt jne.

Soovi korral võib juhatajale anda ka HOA vahendite käsutamise õiguse (vormistades selle volituse nõuetekohaselt volikirjas ja pangadokumentides). Samal ajal saavad HOA juhatus ja juhatuse esimees endale nii olulise volituse reserveerida.

HOA ja juhi vahelise suhtluse meetodid.

Kokkuvõtteks kaalume võimalikke HOA ja HOA juhi vahelise suhtluse mudeleid.

Sees esimene mudel juhtimisega tegeleb juhataja ning hooldust ja remonti teostavad seltsingu palgatud töötajad. Selle skeemi peamiseks puuduseks on vajadus säilitada suur töötajate arv püsiva palgaga. Mudeli peamine eelis on HOA suurem sõltumatus kolmandatest osapooltest. See skeem on leitud ja õigustatud suurtes seltsingutes, mis ühendavad mitut korterelamut (elamukompleksi).

Teine mudel: haldamist teostab juhataja ning hooldust ja remonti teostavad töövõtjad HOA-ga sõlmitud lepingute alusel. Loomulikult on selle mudeli positiivseks pooleks see, et puudub vajadus säilitada oma materiaalne ja tehniline baas ning võimalus valida töövõtjaid, kes teevad seda või teist tüüpi töid kvalifitseeritumalt kui partnerluse palgatud töötajad.

Olenemata valitud mudelist eeldab HOA töö juhatajaga korterelamu haldamise eest vastutava isiku, kes viib majandamist professionaalselt läbi, ja HOA alalise organi - juhatuse olemasolu, kes väljendab korteriühistu huve. omanikud ja juhi tegevuse jälgimine. Peamine probleem juhi valikul on meie hinnangul see, et üks HOA ei saa alati pakkuda kvalifitseeritud juhile tema soovile vastavat tasu, mistõttu enamik meile tuttavaid juhte kombineerib tööd mitmes HOAs.

Maja haldaja on eraisik. Tal peab olema juhtimiskogemus, on kõrgharidus tehnikaerialal, ole ettevõtlik ja energiline. See positsioon eeldab rahalist vastutust.

Majahalduriks võib olla isik, kes ei ela teenindatavas majas.

Põhitingimused – kõrge kvalifikatsioon ja personali juhtimise oskus partnerlus.

TÄHELEPANU. Ei saa juhiks üksikettevõtja või mis tahes juriidilise isiku esindaja.

Majahaldur teostab juhtimistöö, mis puudutab mitmekorruselise maja hooldamist. Peamine ülesanne on seda maja puudutavate tööde asjatundlik teostamine.

Tegevusleping on juriidiline dokument, mille alusel HOA juht tegutseb. Seal on selgelt välja toodud tema võimalused ja kohustused ning vastutus nende täitmata jätmise eest.

Majajuhataja töö on tasutud palgaga. Kõik need sätted tuleb vormistada tsiviilõiguse valdkonnas, sõlmides HOA juhiga töölepingu.

Pärast lepingu sõlmimist on majahaldur seadusega kaitstud, talle on antud samad võimed kui teistele töötajate kategooriatele:

• puhata;
• puhkus;
• töövõimetusakt;
• vallandamine.

Palga suurust reguleerib seltsingu personalitabel. Majahalduril on oma kabinet, kus on kohustuslik arvuti.

Kas kinnisvarahaldur on kohustatud sõlmima töölepingu?

TÄHELEPANU. Seaduse järgi peab hoone haldaja sõlmima HOA-ga töö- või tsiviilõigusliku lepingu.

Dokumendi olemasolul on majaelanikel veendumus, et maja haldaja täidab talle pandud kohustused.

Majahaldur omakorda saab oma töö eest tasu tagatised.

Hoone haldaja õiguslik seisund on kirjas tema ametisseastumise seaduses ja teenindusjuhendis.

Juhatajal, olles eraisik, ei ole kohustust teha kommunaaltöid. Seda koordineerib seltsingu juhatus.

Majahalduse tegevusvaldkonda kuuluvad majandamise küsimused, eelkõige avaliku kinnisvara korrasoleku kontrollimine, vajadusel selle remont ja kaasajastamine.

Puudumise tagajärjed

Töölepingu puudumisel jääb juhi ametiasjade küsimus selgusetuks. See võib kaasa tuua majahalduri kriitika ja vastumeelsuse talle palka maksta.

Kui juht ei täida või täidab mittenõuetekohaselt oma kohustusi või kuritarvitab reegleid, mille tulemuseks on seltsingule materiaalne kahju, ei ole võimalik isikut sanktsioonide alla panna.

Tähelepanu! Töölepingu puudumine mõjub halvasti nii maja haldajale kui ka majakülalistele.

Dokumendi ülesehitus ja sisu

Hoone haldajaga sõlmitud tööleping hõlmab järgmisi põhisätteid:

Kes koostab, väljastab ja kinnitab?

Töölepingu koostavad pooled (HOA juhatus ja hoone haldaja). Nad esitasid sätted lepingu sisu kohta.

Kellega peaksite kooskõlastama?

Allkirja eest töölepingut hoone haldajaga tuleks see toiming kooskõlastada teatud ametiasutustega. Kinnisvarahalduri palkamisest tuleks teatada majaomanike koosolekule.

Ka juhiga töödokumendi vormistamise fakt tuleks kooskõlastada maksuametiga.

Ainult nende asutuste nõusolekul on võimalik kinnitada maja haldajaga ametisuhete akt.

Kehtivus

Tööleping majahalduriga võib olla kiireloomuline, kui lepingus on märgitud kehtivusaeg, või tähtajatu.

Viide. Koostöö lõpetamine on võimalik poolte vastastikusel kokkuleppel, samuti juhul, kui üks osalistest hoidub kõrvale oma kohustuste täitmisest.

Leping on koostatud kahes eksemplaris. Ühte hoitakse majaomanike ühistu büroos, teist aga juhataja.

Muuda

Töölepingusse on võimalik teha täiendusi ja täpsustusi- Selleks peavad olema täidetud teatud tingimused.

Tehtud muudatustele juriidilise jõu andmiseks on vajalik mõlema poole vastastikune nõusolek. Kui üks pool ei nõustu lepingu sätete muudatustega, on neid seaduse järgi võimatu rakendada.

Järeldus

Majahaldur on kõige olulisem isik, kes mängib suurt rolli külaliste elukvaliteedi parandamisel. Otsuse hoone haldaja palkamise kohta teeb HOA juhatus. Juhataja, keda esindab, sõlmib majahaldajaga töölepingu. Lepingus on selgelt määratletud osalejate võimalused ja kohustused, samuti vastutuse mõõdupuu.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

HOA juht ja HOA esimees on erinevad inimesed. Formaalselt on juht isik, kellele teatud tasu eest delegeeritakse osa HOA enda töö korraldamisega seotud haldusfunktsionaalsusest. Reeglina palgatakse seltsingu juht väljastpoolt.

Seega võime järeldada, et juhi ametikoht on mõeldud seltsingu juhtimisaparaadi “mahalaadimiseks” selle esimehe isikus.

HOA juhi peamised funktsioonid hõlmavad järgmist:

Loomulikult saab vastavalt seltsingu juhtkonna tehtud otsustele laiendada mitmeid HOA juhi funktsioone ja ametlikke volitusi.

Sageli sisse HOA esimees pannakse küllaltki suur hulk kohustusi, millega ta ei tule toime või tal lihtsalt ei jätku selleks aega. Seejärel kaasatakse seltsingu juhtkonda isik, kes nõustub asuma juhi kohale ja jagama osa vastutusest esimehega, võttes enda peale tema sisemiste protsessidega seotud funktsioonid.

Esineb ka juhtumeid, kus kinnistu tegelikest omanikest elanikest ei õnnestu esimehe kohale sobivat kandidaati valida ning koosolek ei saa valikut teha. Seejärel palgatakse HOA juhiks ka kolmas osapool.

Tähtis! Peamine erinevus HOA juhataja ja HOA esimehe vahel seisneb selles, et juhataja ametikohale võib asuda isik, kes ei ole seltsingu territooriumil asuva eluaseme omanik.

Sellele ametikohale asumiseks ei pea palgatud juht olema isegi konkreetse hoone elanik. partnerluses. Venemaa eluasemekoodeks rõhutab, et HOA esimeheks võib saada ainult kinnisvara omanik.

Seega ei seisne juhi ja esimehe ametikohtade erinevus mitte ainult kohustuste skaalas, vaid ka nende õiguslikus suhtes. ühisvara, kelle huvide kaitsmisega HOA tegeleb. Kui esimehele on otsene MKD-ga seotus kohustuslik, siis juhile mitte.

Kuidas ja kus reguleeritakse õiguslikku staatust?

Juhataja õiguslik seisund fikseeritakse töölepingus või tsiviilõigusliku lepingu kinnitamise protsessis, kui juhiks kandideerinud isik asub vastavale ametikohale.

Pealegi, õiguslik seisund peab olema kirjas juhi ametijuhendis.

Kuna juhataja on eraisik, siis tehingu tegemise ajal ei anna seltsingu juhatus oma kohustusi avalike teenuste osutamisel valitsejale üle, vaid jääb nende täitjaks.

Viide! Juhataja ametikoha juriidiline valdkond on tasapinnas juhtimisprotsessid halduslik iseloom, sealhulgas kontroll avaliku kinnisvara, eelkõige selle korrashoiu, remondi ja hoolduse üle.

On juhtumeid, kui HOA harta sisaldab mitmeid fikseeritud kohustusi, mille hulgas saab täpsustada teatud aspekte. Seejärel määrab seltsingu juhatus ise väljaspool õigusraamistikku kindlaks volituste ulatuse, mille üleandmine toimub HOA juhile.

Sissetuleval HOA juhil on soovitatav tutvuda hoolikalt mitte ainult lepingute ja juhistega, vaid ka HOA hartaga, milles ta kavatseb tulevikus oma äritegevust korraldada. töötegevus.

Partnerlusega suhtlemise mudelid

Juhi ja partnerluse vahel on kaks interaktsiooni mudelit:

Volituste registreerimine lepingu allkirjastamise kaudu

Nagu varem mainitud, koostab HOA juhi ametikohale üle võtva isikuga ühe kahest lepingutüübist - töölepingu või tsiviilõigusliku lepingu.

Volikiri

HOA-l on õigus see määrata ja haldurile üle anda tööfunktsioonid ametlikus volikirjas. Tavaliselt koostatakse see dokument olukordades, kus juht peab esindama partnerluse huve kolmanda osapoole organisatsioonis, näiteks erinevates valitsusasutustes.

Volikirjas on märgitud kõik juhataja volitused, mis on tavaliselt dubleeritud tema ametijuhendis või tsiviillepingus sätestatutega.

Selle disaini üldsätted on sätestatud Vene Föderatsiooni tsiviilseadustiku 10. peatükis.

Lõpetuseks HOA esimehe ja juhi ametikohtade keerukuse selgitust, võib märkida, et nende vahel on oluline erinevus, eriti juriidilises kontekstis.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.

Koos koostatakse ametijuhend tööleping ja muud töösuhteid reguleerivad dokumendid. Selle dokumendi eesmärk on määrata kindlaks töötaja kohustused, volitused ja õigused.

Tööseadusandlus ei nõua ametijuhendi koostamist. Sellist paberit on aga vaja selleks, et selgelt jaotada kohustused ja paika panna töötajatevahelised funktsioonid. See lahendab palju probleeme: määrab, kes peaks vastutama teatud küsimuste eest organisatsioonis, milline vastutus on pandud igale töötajale, millised kohustused on ette nähtud juhile.

Juhatuse esimees

Partnerluse juhil on laialdased volitused. Ta vastutab:

1. juhtimisorganisatsiooni finantstegevus;
2. kirjutab alla lepingutele;
3. teeb otsuseid;
4. haldab HOA ressursse.

Mis vahe on?

Iga tööüksuse jaoks peate koostama eraldi dokument, sest Esimehe ja juhataja kohustused ja õigused on erinevad.

Kui juht kontrollib kogu seltsingu tegevust alates raamatupidamisest kuni omanikelt kaebuste saamiseni, siis juhi tegevusvaldkond on kontroll töötajate ja nende tegevuse üle. Esimehe ametijuhend sisaldab erinevalt juhi juhistest laiemat valikut volitusi ja õigusi.

Tähtis! Töökirjeldus need kaks isikut peavad olema koostatud nii, et nende funktsioonid ei kattuks ja igaühel neist on oma ülesanded.

Nii aitab dokument optimeerida juhi ja juhi tegevust ning muuta nende töö tulemuslikuks.

Struktuur ja sisu

HOA juhatuse esimehe ja juhi ametijuhendid on selgelt määratletud struktuuriga ja koosnevad mitmest punktist:

1. Üldsätted. See kirjeldab esimehe peamisi ülesandeid ja loetelu eeskirjadest, mida ta peab järgima.
2. Valimise reeglid ja tagandamise tingimused. Kirjeldatud on juhataja valimise ja ametist vabastamise kord.
3. Kohustused. Kõik funktsioonid on üksikasjalikult loetletud.
4. Õigused, kohustused ja volitused. Kehtestatakse vastutus ja selle piirid, samuti toimingud, millele seltsingu juhil on ja ei ole õigust.

Dokument võib sisaldada täiendavaid määratlusi eritingimused ette nähtud esimehe koht.

Ametijuhend peab sisaldama õigusi ja kohustusi, mis on seotud ainult isiku tööga HOA-s.

Kes koostab ja kinnitab?

Ta valitakse oma ametikohale juhatuse liikmete, seltsingu ja majaomanike poolt hääletamise teel (rääkisime HOA esimehe valimise korrast ja sellest, kuidas see peaks olema dokumenteeritud). Selgub, et kõik need isikud palkavad esimehe enda juurde vaba koht ja ise määravad talle teatud kohustused. Ja just need isikud peavad kehtestama oma juhi volitused ja funktsioonid.

Koostamist teostavad peamiselt juhatuse liikmed. Neil on maja haldamisel esimehe järel teine ​​võtmeroll.

Dokumendi kinnitab üks juhatuse liikmetest. Ta kirjutab organisatsioonile alla, kuupäevab ja pitseerib. HOA juhi õiguste ja kohustuste kirjelduse koostavad juhatus ja esimees kahes eksemplaris. Dokument väljastatakse läbivaatamiseks ja edasiseks kasutamiseks kohe pärast ametikohale asumist.

Teave kinnitamise fakti kohta kantakse HOA registreerimisraamatusse. Juhatajale dokumendi vormistamise ja kinnitamise eest vastutab esimees koos juhatuse liikmetega.

Disain võib olla kahte tüüpi:

• töölepingusse lülitamine;
• olema eraldi dokument.

Töötaja ja tema tegevusest huvitatute mugavuse huvides on soovitatav koostada juhendid eraldi.

Koordineerimine

Koostatud dokument tuleb kokku leppida kohaliku omavalitsuse eluasemeinspektsiooniga. Kui kontrollitöötajad avastavad puudusi ja puudusi, tuleb struktuur ja sisu ümber teha.

Tähelepanu! Sa peaksid teadma, mis on selge kehtestatud reeglid ametijuhendite koostamise kohta ei leidu üheski Vene Föderatsiooni seaduses.

Koostamise aluseks on. See tõstab esile järgmist:

• töötaja õigused ja kohustused peavad olema vormistatud kvalifikatsioonitunnuste alusel;
• selle koostamisel tuleks juhinduda kvalifikatsioonikataloog, kinnitatud Tööministeeriumi otsusega nr 37.

Kehtivus- ja säilitusajad

Ametikirjeldus ei ole kohustuslik dokument V Tööseadusandlus. Selle dokumendi ettevalmistamine on ainult nõuandva eesmärgiga. See tähendab, et selle kehtivusaeg ei ole millegagi piiratud. Juhendi tekst ise ei pruugi tähtaega näidata.

Kehtivusaja tühistamine ja lõppemine on võimalik järgmistel juhtudel:

kui töötingimused on muutunud, on kohustuste ring laienenud või kitsenenud;

kui organisatsiooni nimi on muutunud;

mõlema poole nõusolekul töösuhted.

Ametijuhendit tuleb hoida HOA kontoris. Dokumendi sisu ei ole konfidentsiaalne, seega võib see olla tutvumiseks kättesaadav igale seltsingu liikmele ja kortermaja omanikule.

Kas ma saan muudatusi teha?

Kui ametijuhend kinnitatakse, saab selles muudatusi teha vaid juhul, kui sellega on hääletades nõus nii juhatus kui ka esimees. Reeglina tehakse dokumendi tekstis muudatusi ainult siis, kui muutub koosseisutabel, võetakse kasutusele uued ametikohad või muutuvad seltsingu juhi õigused, vastutus ja kohustused.

Kui juhised muutuvad, koostatakse tekst uuesti: lisatingimused on lisatud ja see, mis jääb muutumatuks, lisatakse uuesti. Muudetud dokumendi kinnitavad HOA juhatuse liikmed.

Ametijuhend on mõeldud esimehe volituste piiride kehtestamiseks ja ametialaste ülesannete määratlemiseks. Hoolimata asjaolust, et see ei ole HOA töötajatele kohustuslik, hõlbustab selle olemasolu oluliselt juhtide tööd.

Kui leiate vea, tõstke esile mõni tekstiosa ja klõpsake Ctrl+Enter.