Validità del contratto di servizi immobiliari. Contratto in esclusiva per la vendita di immobili

I diritti e gli obblighi del consumatore di servizi immobiliari (cliente) sono regolati dalle disposizioni generali del codice civile della Federazione Russa sugli obblighi provvigione pagata servizi, obblighi di agenzia, commissioni e garanzie, nonché accordi conclusi tra il cliente e la società immobiliare.

A. A. Batyaev indica che il contratto per la fornitura di servizi immobiliari è regolato dalla disposizione del cap. 39 del codice civile della Federazione Russa ... “questo prodotto è pubblico ed è soggetto all'art. 426 del codice civile della Federazione Russa. Dal contenuto dell'art. 426 e 427 ne consegue che la società immobiliare è obbligata a fornire i propri servizi a tutti coloro che si rivolgono a lei. L'azienda non ha il diritto di dare la preferenza a nessuno. Il principale contingente di consumatori di servizi immobiliari sono individui, quindi il cliente - a un individuo si applicano le norme della legge della Federazione Russa del 7 febbraio 1992 n. 2300-1 "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" (modificata il 21 dicembre 2004). Elenchiamo questi diritti:

La società immobiliare deve fornire informazioni complete sui servizi forniti. Quando un cliente si rivolge solo a una società immobiliare senza concludere un accordo con essa per la fornitura di servizi immobiliari, è consigliabile spiegare al cliente l'intera gamma di servizi che gli possono essere forniti, in base ai requisiti di il cliente. Allo stesso tempo, può essere stipulato date approssimative servizi e il loro costo. La società immobiliare non fornisce al cliente tutte le informazioni relative ai propri servizi. Questo viene fatto perché le informazioni (ad esempio, sull'ubicazione dell'appartamento richiesto dal cliente, il suo costo, ecc.) Possono essere classificate come segreto commerciale di questa società immobiliare.

Nel caso in cui un consumatore di servizi immobiliari sia pronto a utilizzare i servizi di questa società immobiliare, gli vengono fornite informazioni sui servizi del contratto per la fornitura di servizi immobiliari. Oltre al contratto per la prestazione di servizi immobiliari, a seconda della natura delle azioni che devono essere eseguite per il cliente, potrebbe essere necessario stipulare un contratto di agenzia, commissione o incarico.

In questi casi, l'impresa immobiliare deve consigliare il cliente su tutte le condizioni questi contratti. Ma l'agente immobiliare non è obbligato a farlo, risponde solo alle domande poste dal suo cliente. Prima di firmare qualsiasi contratto con una società immobiliare, il consumatore dovrebbe studiare attentamente tutte le condizioni proposte. È importante prestare attenzione al tema dei servizi che una società immobiliare dovrebbe fornire. Se, ad esempio, un cliente ha bisogno di acquistare un monolocale nel centro della città (preferibilmente in alcune strade specifiche), situato al terzo piano, il contratto deve descrivere in dettaglio tutte queste sfumature, altrimenti verrà considerato l'agente immobiliare di aver adempiuto correttamente ai suoi obblighi contrattuali, anche se non tiene conto dei desideri del suo cliente. E il cliente sarà obbligato ad accettare tutto ciò che è stato eseguito in base al contratto dall'agente immobiliare e pagare per i suoi servizi. Pertanto, tutti i "desideri" del cliente sull'ubicazione dell'appartamento (o, ad esempio, dove dovrebbero andare le finestre) non devono rimanere desideri verbali, ma essere registrati nel contratto per la fornitura di servizi immobiliari.

Il cliente dovrebbe informarsi su questioni importanti come il trasferimento del rischio di morte accidentale, la responsabilità delle parti, il diritto di trattenere da parte dell'agente immobiliare tutto ciò che è stato ricevuto nell'ambito di una transazione conclusa nell'interesse del cliente, gravame di beni immobili con il diritti di terzi.

La società immobiliare deve anche fornire informazioni legali su tutte le azioni legali che l'agente immobiliare deve intraprendere per soddisfare i requisiti del cliente. Nel corso di transazioni immobiliari, potrebbe essere necessario privatizzare un'abitazione, acquisire la proprietà di un terreno, registrare un'eredità, registrare una transazione immobiliare, andare in tribunale e rappresentare gli interessi del cliente in tribunale.

Il requisito per la qualità dei servizi in ciascun caso sarà diverso. Dipendono direttamente dalle condizioni previste nel contratto per la fornitura di servizi immobiliari.

Se il cliente ha bisogno, ad esempio, di scambiare appartamenti, si riterrà che l'agente immobiliare abbia adempiuto al contratto se trasferisce appartamenti al cliente, alloggio in cui è possibile, in base a requisiti sanitari. Si tratta di appartamenti in case che non sono in condizioni di emergenza e sono allacciate alla rete gas, luce e acqua. In questi casi, quando l'appartamento si trova in un nuovo edificio, dovrebbe trattarsi di una casa affidata per manutenzione all'Ufficio alloggi. In pratica, ci sono casi abbastanza comuni in cui un acquirente viene trasferito in un appartamento in un nuovo edificio, che non è stato ancora commissionato dalla costruzione, non è stato accettato per il servizio dall'ufficio alloggi. Ciò minaccia che quando inizia la stagione del riscaldamento, la casa non verrà riscaldata, non verrà fornita di gas ed energia. Nessuno sarà ritenuto responsabile di tutto ciò. Mentre i lati Compagnia di costruzioni, il proprietario dell'edificio, l'acquirente, l'ufficio alloggi, la società immobiliare) scoprirà in tribunale chi è la colpa e chi si assumerà la responsabilità della proprietà, le questioni dei servizi pubblici a casa non saranno risolte.

"Il mercato delle costruzioni è di nuovo febbricitante: uno dopo l'altro, ci sono segnalazioni di manifestazioni e scioperi della fame di nuovi coloni falliti rimasti senza soldi e appartamenti pagati in fase di scavo", scrivono I. Nevinnaya e T. Efremenko. Secondo il centro di analisi "Indicatori del Mercato Immobiliare", delle nuove case messe in vendita lo scorso anno, il 20% erano siti non ancora predisposti per la costruzione, e il 55% erano nuove costruzioni, la maggior parte degli appartamenti in cui sono stati esauriti nelle prime fasi di costruzione.

Pertanto, l'attività di costruzione russa oggi si concentra principalmente sulla raccolta di fondi dagli azionisti, la maggior parte dei quali sono cittadini.

Gli sviluppatori praticano metodi come l'utilizzo dei propri fondi e l'attrazione di prestiti bancari su scala ridotta.

Al momento dell'assegnazione di un appezzamento di terreno per un microdistretto residenziale, il comune ha ricevuto non solo una certa quota di appartamenti, ma ha anche negoziato con lo sviluppatore la "componente sociale" del progetto per la costruzione di reti di ingegneria, o la costruzione asilo. Ciò ha naturalmente aumentato il costo di costruzione e, in definitiva, è stato pagato dagli acquirenti di appartamenti.

A. Korsak, capo del Dipartimento per la sicurezza economica di Mosca, ritiene che finora sul mercato vi siano spesso organizzazioni consapevolmente senza scrupoli. Offrono ai potenziali acquirenti di appartamenti siti e case di altre persone come propri e raccolgono denaro. Altre aziende, avendo vinto una gara d'appalto per la costruzione di una casa, attirano coinvestitori, ricevono denaro da loro, ma non hanno fretta di costruire. Acquisendo sempre più nuovi siti e mettendo in vendita un futuro nuovo edificio, queste aziende accumulano enormi somme di denaro, le "spendono" senza spendere soldi per la costruzione e guadagnano su questo. Dopo qualche tempo, la società può restituire agli azionisti le somme pagate diversi anni fa, ma senza interessi e sanzioni.

Se il contratto stabilisce che l'appartamento deve trovarsi in determinato luogo(su alcune strade specifiche, determinati piani), il contratto sarà considerato soddisfatto in conformità con il requisito di qualità se tutti i requisiti aggiuntivi del cliente sono soddisfatti e la casa soddisfa i requisiti precedentemente specificati.

Se il requisito della qualità del servizio fornito non è soddisfatto e i difetti della merce non sono stati specificati dal venditore, l'acquirente, al quale è stata trasferita la merce di qualità inadeguata, ha il diritto, a sua scelta, di esigere da il venditore:

riduzione proporzionale del prezzo di acquisto;

eliminazione gratuita dei vizi della merce entro un congruo termine;

il rimborso delle spese sostenute per l'eliminazione dei vizi della merce.

In caso di violazione significativa dei requisiti per la qualità della merce (rilevamento di difetti irreparabili che non possono essere eliminati senza costi o tempi sproporzionati, o vengono rilevati ripetutamente o riappaiono dopo la loro eliminazione e altri difetti simili), l'acquirente ha il diritto di scegliere:

rifiutare di adempiere al contratto di compravendita ed esigere la restituzione dell'importo pagato per la merce;

esigere la sostituzione della merce di qualità inadeguata con merce conforme al contratto.

Tali diritti sono previsti dall'art. 475 del codice civile della Federazione Russa.

Una violazione significativa dei requisiti di qualità dei beni si manifesterà proprio nel caso in cui al cliente sia stato assegnato un appartamento che non soddisfa i requisiti specificati nel contratto per la fornitura di servizi immobiliari. Il cliente ha inoltre diritto a ricevere la merce esente da diritti di terzi. Secondo l'art. 460 del codice civile della Federazione Russa, una società immobiliare è obbligata a trasferire la merce all'acquirente libera da qualsiasi diritto di terzi, a meno che l'acquirente non abbia accettato di accettare la merce gravata dai diritti di terzi.

L'inadempimento da parte del venditore di tale obbligo dà all'acquirente il diritto di esigere una riduzione del prezzo della merce o la risoluzione del contratto di vendita, a meno che non sia dimostrato che l'acquirente conosceva o avrebbe dovuto conoscere i diritti di terzi a questi beni. Ad esempio, un agente immobiliare acquista un appartamento per il suo cliente, in cui vive un cittadino (legatario dell'eredità). L'agente immobiliare deve chiedere il consenso del cliente per l'acquisto di tale appartamento. Se l'agente immobiliare non lo fa, il cliente ha il diritto di esigere da lui il rimborso di una parte del prezzo di acquisto, o la risoluzione del contratto di vendita e del contratto per la fornitura di servizi immobiliari, il risarcimento di tutte le perdite.

Quando la merce viene ritirata dall'acquirente da terzi per motivi sorti prima dell'esecuzione del contratto di vendita, il venditore è tenuto a risarcire l'acquirente per le perdite da lui subite, a meno che non dimostri che l'acquirente sapeva o avrebbe dovuto sapere sull'esistenza di tali motivi.

L'accordo delle parti sull'esenzione del venditore dalla responsabilità in caso di ritiro della merce acquistata dall'acquirente da parte di terzi o sulla sua limitazione non è valido. Se un terzo, per motivi sorti prima dell'esecuzione del contratto di compravendita, presenta una richiesta di pignoramento della merce, l'acquirente è obbligato a coinvolgere il venditore nella causa, e il venditore è obbligato a intervenire in questo caso dalla parte dell'acquirente. Se l'acquirente non coinvolge il venditore nella causa, il venditore è liberato dalla responsabilità nei confronti dell'acquirente se il venditore prova che, prendendo parte alla causa, avrebbe potuto impedire il sequestro della merce venduta all'acquirente. Il venditore, attratto dall'acquirente a partecipare alla causa, ma non vi ha preso parte, è privato del diritto di provare l'inesattezza della condotta della causa da parte dell'acquirente. Queste regole sono specificate nell'art. 461 del codice civile della Federazione Russa.

Tra gli obblighi del consumatore dei servizi di una società immobiliare si può citare, in primo luogo, l'obbligo di pagare i servizi di una società immobiliare. In relazione al pagamento dei servizi, si pone spesso la questione della conservazione da parte dell'agente immobiliare di tutto ciò che è stato ricevuto nell'ambito della transazione con il cliente (sulla base degli articoli 359, 360 del codice civile della Federazione Russa) e della responsabilità del cliente per ritardo pagamento o mancato pagamento per i servizi di una società immobiliare. La ritenuta d'acconto si esprime nel fatto che un agente immobiliare, ad esempio, che ha acquistato un appartamento per conto di un cliente, lo conserva e non lo trasferisce al cliente, poiché il cliente non ha interamente pagato i servizi di una società immobiliare. Inoltre, l'agente immobiliare ha il diritto di vendere questo appartamento e soddisfare da questo importo della sua remunerazione. Queste regole di conservazione si applicano indipendentemente dal fatto che siano specificate o meno nel contratto.

Ma se il contratto prevede espressamente il divieto di ritenzione da parte di un agente immobiliare, allora le regole dell'art. 359, 360 del codice civile della Federazione Russa non si applicherà ai rapporti giuridici delle parti e, di conseguenza, l'agente immobiliare non potrà conservare legalmente la proprietà del cliente da lui ricevuta.

Oltre al pagamento tempestivo della merce, il cliente deve rispettare il requisito dell'agente immobiliare per il segreto commerciale della sua azienda (non divulgare a terzi informazioni che l'agente immobiliare vieta di divulgare). Il mancato rispetto dei segreti commerciali di una società immobiliare può comportare la responsabilità patrimoniale del cliente. Il contratto deve necessariamente prevedere quali informazioni il cliente non ha il diritto di divulgare e quale responsabilità è prevista per la loro divulgazione.

Spesso una società immobiliare prevede nel contratto una condizione che il cliente non ha il diritto di rivolgersi ad altre società immobiliari per la prestazione dei servizi con i quali si è rivolto a questa società immobiliare. In caso di violazione di questa condizione, la società immobiliare può recuperare dal cliente il costo del servizio che potrebbe fornirgli. Questa regola si applica se prevista dal contratto.

Il consumatore dei servizi di una società immobiliare è inoltre obbligato a trasferire all'agente immobiliare la proprietà (ad esempio un appartamento in vendita), di qualità concordata con l'agente immobiliare. Ad esempio, deve avvertire l'agente immobiliare di tutti i diritti di terzi in relazione all'appartamento in vendita, nelle condizioni indicate nel contratto.

In caso di inosservanza di questo requisito, l'agente immobiliare ha il diritto di rifiutare di eseguire il contratto di servizi immobiliari e chiedere al cliente un risarcimento per le perdite. Ma questo deve necessariamente essere previsto dal contratto per la prestazione di servizi immobiliari (con una descrizione dettagliata dell'ordine in cui saranno determinate le perdite dell'agente immobiliare).

Batyaev A.A. Manuale dell'agente immobiliare. Rostov sul Don. "Fenice". 2006. P.54.

Innocent I., Efremenko T. Frode in appartamento// Giornale russo. 27.10.05 N. 241 (3910).

Un contratto è un mezzo per regolare i rapporti commerciali e uno strumento per la risoluzione delle controversie. A disposizione degli editori del sito del portale c'erano diversi contratti di agenzia che vengono utilizzati nelle note agenzie di Ekaterinburg. I documenti sono stati analizzati dagli avvocati e hanno detto quali punti chiaramente mancavano in essi e quali dovrebbero essere modificati a favore del cliente.

Per 20 anni di sviluppo del mercato immobiliare a Ekaterinburg, sono apparsi molti agenti immobiliari professionali e competenti. Tuttavia, qualsiasi mercato opera all'interno del quadro giuridico. Tuttavia, in alcuni casi, il lavoro di un agente immobiliare va oltre l'ambito dei doveri sanciti dal contratto di agenzia. Ad esempio, ci sono casi in cui gli specialisti dell'agenzia hanno aiutato il loro cliente quando il venditore non aveva fretta di lasciare l'appartamento venduto. Sebbene i termini del contratto non lo prevedessero.

Tuttavia, non è raro che ci sia situazioni di conflitto. Nella stragrande maggioranza, la ragione del loro verificarsi risiede nell'astuta formulazione del trattato. E in caso di controversia, è probabile che il cliente perda. Consideriamo le situazioni in cui l '"anello debole" del contratto può essere corretto a favore del cliente.

Elenco dei servizi di agenzia

Gli avvocati raccomandano ai clienti delle agenzie immobiliari di insistere affinché i doveri di un agente immobiliare siano dettagliati e definiti nel modo più accurato possibile nel contratto di agenzia. Di seguito si riportano diciture che possono essere interpretate in due modi, nonché quelle clausole dei contratti che possono ledere gli interessi del cliente. Tutte le formulazioni sono citazioni di contratti utilizzati nel lavoro delle agenzie immobiliari a Ekaterinburg.

Punti controversi:

1. "Cercare e visualizzare l'Oggetto che soddisfa i requisiti del Cliente."

Di norma, i contratti non specificano il numero esatto di oggetti che verranno offerti al cliente durante la durata del contratto. Certo, è possibile che all'acquirente piaccia il primo appartamento mostrato e lo comprerà. Tuttavia, nei forum cittadini, gli utenti esprimono spesso insoddisfazione per il lavoro degli agenti immobiliari, che, a loro avviso, selezionano e visualizzano troppo pochi oggetti. È interessante notare che se il cliente trova autonomamente l'oggetto e lo acquisisce durante il periodo del contratto, sarà obbligato a pagare all'agente immobiliare la sua commissione. Lo stesso avverrà in caso di risoluzione anticipata del contratto su iniziativa del cliente.

Per confronto, nei contratti di agenzia delle società immobiliari di Mosca, una clausola simile recita quanto segue: "L'Agenzia si impegna a garantire che il Cliente veda almeno __ appartamenti che soddisfano i requisiti specificati nella clausola 1.2 del Contratto".

Gli esperti di mercato ritengono che tale clausola dovrebbe essere aggiunta ai contratti delle agenzie immobiliari degli Urali.

“Credo che le agenzie dovrebbero scrivere che la selezione dovrebbe mostrare almeno da tre a cinque oggetti durante la durata del contratto. Nel contratto è necessario prescrivere le caratteristiche dell'oggetto che si desidera acquistare. Dopotutto, a un cliente possono essere offerti almeno 200 oggetti, almeno l'intero listino prezzi, ma nessuno di essi andrà bene.

Per restringere il campione nella Camera immobiliare degli Urali, si consiglia di registrare tutto caratteristiche tecniche appartamento desiderato: prezzo massimo, zona della città, numero di stanze, area totale appartamenti, spazio abitativo, angolo cottura, balcone/loggia, piano, tipologia abitativa, telefono fisso, ecc. Tuttavia, in pratica, la descrizione a volte si limita a indicare solo il costo massimo dell'oggetto desiderato e tutti i dettagli sono espressi a parole. Ciò significa che l'appaltatore ha la possibilità di selezionare oggetti conformi al contratto, ma che non soddisfano gli interessi del cliente.

2. "Preparare Documenti richiesti per la corretta esecuzione della transazione.

Questo paragrafo non rivela chi esattamente - l'agente immobiliare o il cliente - raccoglierà informazioni. La "preparazione dei documenti" in questo caso può significare sia ottenere tutti i documenti necessari per la transazione per il cliente, sia verificare la disponibilità di tutti i certificati forniti dal cliente e persino inserirli in una cartella in una certa sequenza per l'invio dei documenti per la registrazione. Gli avvocati raccomandano di stabilire chi ritirerà il documento e di rifletterlo nel contratto.

3. "Assistenza nell'organizzazione di accordi reciproci tra le parti dell'operazione".

Forse l'agente immobiliare dalla parte dell'acquirente farà pressioni per l'idea di utilizzare una cassetta di sicurezza per gli accordi reciproci, o almeno insisterà sull'utilizzo di un servizio bancario per il conteggio e il controllo delle banconote. In un modo o nell'altro, ma il ruolo dell'agente immobiliare nella procedura di transazione non è chiaro. L'agente immobiliare ricalcolerà l'importo o verificherà da solo l'autenticità delle fatture e l'errore è un motivo per ridurre la sua remunerazione o addirittura un motivo per risolvere il contratto? Queste domande rimangono aperte.

4. “Svolgere una serie di attività di marketing relative alla ricerca di un acquirente per l'immobile in vendita e alla ricerca dell'immobile da acquistare, incl. sviluppare e posizionare la pubblicità (i suoi tipi e il volume sono determinati dall'agente immobiliare in modo indipendente)»

La pubblicità dell'oggetto venduto viene effettuata a spese dell'agente, che è tentato di non pagarla. Ad esempio, per fare pubblicità solo gratuitamente risorse di informazione. Il venditore non ha dubbi sull'efficacia degli annunci su questi siti, a condizione che gli acquirenti chiamino attivamente e si rechino per ispezioni. Tuttavia, accade che gli acquirenti non siano interessati all'oggetto, la vendita viene ritardata e l'agente immobiliare si rifiuta di pubblicare annunci su siti a pagamento. E poi l'assenza di un accordo iniziale su quali fonti e in che misura apparirà l'annuncio dell'oggetto, porterà a un conflitto tra il cliente e l'agente immobiliare.

Per fare un confronto, a Mosca, i contratti di agenzia indicano su quali risorse verranno inseriti gli annunci e se entreranno in cima ai migliori. Precisato anche il numero di striscioni e stelle filanti da posizionare per le strade della città.

5. "Dopo aver firmato il contratto con l'acquirente, insieme al Cliente, cercare le opzioni per l'oggetto acquistato".

Questo paragrafo è un estratto del contratto per lo scambio di un appartamento (implica la vendita dell'appartamento del cliente e l'acquisizione di un altro). Idealmente, due transazioni per l'alienazione e l'acquisto dovrebbero essere effettuate con un intervallo minimo, preferibilmente nello stesso giorno. Tuttavia, in conformità con il paragrafo precedente, la ricerca di un oggetto per l'acquisto dovrebbe iniziare solo il giorno della firma del contratto di vendita. Si noti che a Ekaterinburg, gli accordi reciproci tra le parti avvengono al momento della firma del contratto. Pertanto, il cliente corre il rischio di rimanere solo con i soldi della vendita dell'appartamento per diverse settimane o addirittura mesi. E dato il tasso di crescita dei prezzi delle case a Ekaterinburg, dopo alcuni mesi di ricerca, potrebbe risultare che non ci sono più abbastanza soldi per acquistare l'alloggio desiderato.

Lyudmila Plotnikova, avvocato UPN:

“Ci sono casi in cui un'agenzia deve vendere e comprare allo stesso tempo un oggetto. Ad esempio, nel 2011 si è verificato un caso in cui è stato venduto un appartamento e fino al 2013 non è stato acquistato nulla. Durante questo periodo, i prezzi sono aumentati vertiginosamente e ora non puoi acquistare nulla per questo importo. Questa situazione è un caso eclatante di inadempienza da parte dell'agenzia immobiliare. In che modo l'agenzia ha concluso un accordo, rendendosi conto che il suo cliente era rimasto con i soldi in mano? In tali casi, quando viene accertata la colpa dell'agenzia, si decide di restituire integralmente la commissione da parte dell'agenzia.

Per non rimanere a lungo con contanti, è necessario fissare nel contratto il periodo durante il quale deve essere completata la transazione allo sportello. Inoltre, l'agente può essere tenuto all'ammortamento dei proventi della vendita (ad esempio, pagamento di una penale pari al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale).

Responsabilità mancanti

Una categoria separata include elementi che non sono nei contratti di agenzia. Tutti questi punti sono legati al controllo della cronologia dell'appartamento. Gli agenti immobiliari ritengono impossibile prescrivere nel contratto una serie di misure per verificare la purezza legale dell'appartamento, poiché il termine "purezza legale" non esiste ufficialmente. Certo, un'agenzia immobiliare non è il Ministero dell'Interno. E gli agenti sono limitati nella loro capacità di ottenere informazioni. Tuttavia, nulla impedisce al cliente dell'agenzia immobiliare di insistere affinché i seguenti obblighi dell'agente immobiliare siano inclusi nel contratto:

1. Ricezione da parte dell'agente immobiliare di informazioni sull'ingombro dell'oggetto - richiesta di un certificato dall'USRR;
2. Ricezione da parte dell'agente immobiliare di informazioni sulla presenza di debiti per utenze;
3. Ricezione da parte dell'agente immobiliare di informazioni sulle persone registrate nell'appartamento - richiesta di informazioni presso l'ufficio passaporti;
4. Controllo dei proprietari dell'appartamento, nonché delle persone registrate nell'appartamento, per la registrazione in un dispensario psico-neurologico o narcologico.

L'elenco è incompleto e in ogni caso può essere integrato.

Si noti che gli agenti immobiliari di solito promettono di eseguire queste azioni a parole, e molti lo fanno effettivamente, tuttavia, a causa della grande responsabilità dell'esecutore, queste clausole non sono fissate nella maggior parte dei contratti di agenzia.

La ricompensa dell'agente immobiliare

1. “Il pagamento della remunerazione dell'agente immobiliare viene effettuato mediante pagamento anticipato del __%, dopo la firma del presente accordo o dopo la firma di un accordo con l'acquirente dell'oggetto. Previo accordo tra le parti, il compenso può essere corrisposto in modo diverso».

Al momento dell'acquisto e della selezione di un appartamento, il cliente deve essere pronto a effettuare un pagamento anticipato per i servizi di un agente immobiliare. Pertanto, una parte della quota deve essere pagata prima del completamento dei lavori. Inoltre, se durante la durata del contratto il cliente non ha il tempo di scegliere un appartamento, allora non è un dato di fatto che l'agente restituirà l'anticipo, poiché il servizio è parzialmente fornito, l'agente immobiliare ha speso tempo e sostenuto spese. Pertanto, si consiglia al cliente di scrivere nel contratto che l'agente riceverà una commissione solo dopo la registrazione della proprietà nell'amministrazione Rosreestr. Oppure specifica in quali casi il pagamento anticipato è rimborsabile.

2. "Il cliente si impegna a pagare la commissione dell'agente immobiliare ai sensi del presente accordo per un importo di __ del costo dell'alloggio."

Di norma, la commissione di un'agenzia immobiliare a Ekaterinburg è del 3-5% del valore della proprietà. Gli esperti raccomandano di specificare l'importo della remunerazione sotto forma di un importo fisso nel contratto. In caso contrario, l'agente immobiliare potrebbe essere interessato a offrire al cliente gli oggetti più costosi.

3. “In caso di vendita dell'Oggetto ad un prezzo superiore all'importo specificato nella clausola 1.1. del contratto, l'agente immobiliare riceve il __% della differenza"

Definizione di corrente valore di mercato oggetto: questo è uno dei doveri di un agente immobiliare. Questa valutazione non è ufficiale, ma piuttosto pratica. Si ritiene che un agente immobiliare possa darlo, in base a propria esperienza e conoscenza della situazione attuale del mercato. Se il contratto prevede che l'agente immobiliare riceverà una percentuale della differenza tra il prezzo originale e il prezzo di vendita, allora l'agente è tentato di sottovalutare inizialmente il costo dell'appartamento. E solo allora, previo accordo con il venditore, aumenta il prezzo e prendi parte di questa differenza per te stesso.

4. “L'agente immobiliare si impegna a fornire al Cliente l'opportunità di ispezionare almeno (numero consigliato di almeno 3-5 opzioni) __ opzioni che soddisfano pienamente i requisiti per l'Oggetto. Se il Cliente rifiuta tutte le opzioni proposte, quest'ultimo si impegna a pagare la remunerazione dell'agente immobiliare ai sensi del presente accordo per un importo di __ ».

Se al cliente non piacciono tutte le opzioni proposte e l'appartamento non viene selezionato e acquistato, dovrà comunque pagare parte del compenso all'agenzia immobiliare. Nel contratto di acquisto, in caratteri piccoli, è indicato che l'importo della commissione consigliato è di 6-15 mila rubli. Si noti che non tutte le agenzie conducono questa pratica di remunerazione aggiuntiva. Quando concludi un contratto, puoi scrivere dimensione minima remunerazione o rivolgersi a un'altra società in cui non è necessario pagare per mostrare da tre a cinque appartamenti.

5. "Il Cliente effettua un pagamento parziale per l'Oggetto per un importo di __ al momento della firma del presente accordo e un ulteriore pagamento parziale per l'Oggetto per un importo non superiore a __ su richiesta dell'agente immobiliare, quando effettua un pagamento parziale ai venditori (titolari) dell'Oggetto o loro rappresentanti”.

Alla conclusione del contratto, il proprietario si impegna a mettere in vendita il suo oggetto ad un costo superiore a quello previsto. La differenza tra il prezzo desiderato e il prezzo di vendita diventa la commissione dell'agente immobiliare. Quando l'acquirente trova un oggetto adatto, l'agente immobiliare si offre di effettuare immediatamente un pagamento anticipato in modo che l'oggetto venga ritirato dalla vendita e non offerto ad altre persone. L'anticipo viene depositato presso l'agenzia immobiliare, che rappresenta la parte del venditore. Si ritiene che sia più affidabile per una società immobiliare trasferire denaro per la custodia prima della transazione rispetto a un individuo che può nascondersi con i fondi ricevuti in una direzione sconosciuta.

Tuttavia, se l'acquirente cambia la sua decisione di acquistare prima di concludere l'affare, non sarà facile restituire l'anticipo. Il fatto è che il servizio è stato parzialmente reso (l'oggetto è stato ritirato dalla vendita, non è stata effettuata alcuna ricerca di altri acquirenti, sono stati raccolti i certificati necessari) e il cliente deve pagare un compenso. Tale importo viene prelevato dall'anticipo.

Lyudmila Plotnikova, avvocato UPN:

“Supponiamo che io abbia deciso di acquistare una casa e abbia versato un anticipo per l'acquisto di un appartamento. L'agenzia stava preparando un pacco di documenti per farmi ottenere un prestito per l'acquisto di questo appartamento, mi hanno portato in banca e mi hanno aiutato a scrivere una domanda. La banca ha approvato il prestito per me, i venditori sono pronti a concludere un affare, hanno completato tutti i documenti necessari, l'agenzia ha preparato un contratto di vendita. Mi viene comunicata la data di entrata nella transazione. Ma all'ultimo momento ho deciso che questo appartamento non mi andava bene. In questa situazione si applicano le norme del Codice Civile, secondo le quali il cliente ha il diritto di rifiutarsi di fornire il servizio, ma il lavoro svolto dall'agenzia deve essere pagato in proporzione all'importo del lavoro svolto.

Servizio	Quota di servizio nella remunerazione dell'agente
rimozione dell'immobile dalla vendita	10%
non intraprendere azioni finalizzate all'acquisizione dell'oggetto selezionato da parte di terzi	25%
preparazione dei documenti necessari per l'elaborazione della transazione, compreso il permesso delle autorità di tutela e tutela, se necessario per l'alienazione dell'appartamento	40%
fornire tutto informazione necessaria sui documenti rilevanti per la registrazione di una transazione	10%
cancellazione di tutte le persone che risiedono nell'oggetto, prima di firmare il contratto di vendita	10%
esecuzione di una procura da parte del proprietario dell'appartamento per ricevere un anticipo sull'oggetto	5%

Pertanto, l'agente immobiliare sarà in grado di dimostrare che il servizio, ad esempio, è stato fornito dall'85% e richiedere il pagamento della remunerazione. È vero, non è chiaro se uno specialista immobiliare possa dimostrare in tribunale di aver legittimamente rifiutato l'anticipo. Molto probabilmente, il tribunale offrirà all'agente immobiliare di restituire l'anticipo al cliente. E affinché l'agente immobiliare possa recuperare le perdite effettive subite dall'ex cliente, dovrà presentare una domanda riconvenzionale.

Tempo di contratto

Il contratto per la fornitura di servizi deve necessariamente indicare il periodo della sua validità, nonché le condizioni per l'estensione di tale periodo e la risoluzione del contratto. Gli esperti raccomandano di concludere un contratto per non più di tre mesi.

Lyudmila Plotnikova, avvocato UPN:

“Bisogna fare attenzione alla durata del contratto. Non raccomanderemmo di concludere un contratto per sei mesi o più. Tre o quattro mesi sono sufficienti. Se tutto ti va bene: come funziona l'agenzia, quali azioni esegue, che tipo di pubblicità esce, allora puoi prolungare il contratto o risolverlo per scadenza.

Risoluzione di un accordo

I contratti di agenzia per la prestazione di servizi possono essere risolti anticipatamente senza penali solo in tre casi:

1. Azione di forza maggiore (forza maggiore);
2. Morte del titolare o perdita della capacità giuridica;
3. Atti della pubblica autorità ( il governo locale), escludendo la possibilità di adempiere agli obblighi derivanti dal contratto.

Negli altri casi, in caso di risoluzione unilaterale del contratto, sono previste penali. Di norma, l'importo della sanzione è pari all'importo della remunerazione dell'agente immobiliare. Tuttavia, gli avvocati sono sicuri che le sanzioni previste non siano legittime.

“Abbiamo un concetto come “rifiuto di eseguire un contratto per la fornitura di servizi”. Ai sensi dell'articolo 32 della legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori", che il cliente del servizio può in qualsiasi momento recedere dal contratto per la fornitura di servizi e richiedere un reso Soldi al netto delle spese effettivamente sostenute. Tuttavia, se il cliente desidera risolvere il contratto, le agenzie immobiliari di solito applicano sanzioni per il fatto che il contratto viene risolto unilateralmente. Non è corretto. Se ci sono spese effettivamente sostenute, confermate dai documenti di pagamento, allora l'agenzia ha diritto alla detrazione. Se le spese non sono confermate dai documenti di pagamento, è illegale riscuotere importi dal cliente.

Il cliente può esigere che le penali per la risoluzione anticipata del contratto siano sostituite unilateralmente dal pagamento delle spese effettivamente sostenute dall'agente immobiliare (che, tra l'altro, devono essere confermate dai documenti di pagamento).

Responsabilità contrattuale

Secondo gli avvocati, gli agenti immobiliari di Ekaterinburg sono responsabili nei confronti dei clienti solo in tre casi:

1. Rifiuto di adempiere agli obblighi derivanti dal contratto (punibile con il pagamento di una penale);
2. Perdita di documenti (l'agente immobiliare ripristina autonomamente i documenti, non sono previste multe).
3. Cessione dell'oggetto a terzi (restituzione all'acquirente dei fondi trasferiti per l'acquisto dell'oggetto e pagamento di una penale pari al tasso di rifinanziamento della Banca Centrale).

Se il cliente non registra la proprietà dell'appartamento, che è stato scelto con l'aiuto di un agente immobiliare, o ci sono altre difficoltà con l'oggetto, in conformità con il contratto, il cliente non avrà nulla da chiedere all'agente immobiliare. Tuttavia, il codice civile prevede la responsabilità dell'appaltatore per un servizio di scarsa qualità. E poiché il risultato del servizio dell'agente immobiliare è l'acquisto di un appartamento da parte del cliente e il cliente è rimasto senza l'alloggio acquistato, si ritiene che il servizio non sia stato fornito.

Marina Timoshenkova, copresidente della SROO "Società per la protezione dei diritti dei consumatori della regione di Sverdlovsk":

“L'acquirente si è rivolto a un'agenzia immobiliare, l'agente gli ha preso un appartamento. Dopo la conclusione del contratto di vendita, si è scoperto che questo appartamento era stato dato in pegno alla banca. Il problema è che l'agenzia immobiliare non è responsabile dell'immobile che offre al suo cliente, e si solleva immediatamente da ogni responsabilità. Ma Codice civileè previsto che in base al contratto di compravendita l'appartamento non sia gravato, non sia posto sotto sequestro, cioè sia libero da diritti di terzi. Come l'agenzia ha controllato i documenti: la storia tace. L'acquirente, sebbene coscienzioso, è obbligato a restituire questa proprietà. In tal caso, le perdite sono state recuperate dall'agenzia immobiliare, al cliente è stato restituito il compenso pagato all'agente immobiliare.

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Anche se l'agente immobiliare ha una reputazione impeccabile ed è consigliato da tutti gli amici e conoscenti, un contratto di servizio che bilanci gli interessi di entrambe le parti dovrebbe essere scritto il più attentamente possibile. Questo non solo aiuterà a mantenere relazione d'affari con un agente immobiliare, ma anche non distruggere le amicizie.

Lo studio condotto nella regione di Rostov ci consente di notare alcuni aspetti a cui i consumatori devono prestare attenzione quando concludono contratti con agenzie immobiliari:

1. Particolare attenzione deve essere prestata all'oggetto del contratto in essere e all'ammontare del compenso per i servizi resi, che può essere forma monetaria o sotto forma di qualsiasi altra considerazione.

Le condizioni e la procedura per la fornitura di un particolare servizio dipendono in gran parte dal tipo di contratto che il contraente conclude con il cliente (agenzia, commissione o servizi), poiché l'ambito dei diritti e degli obblighi delle parti nel contratto dipende da questo.

Se il nome del contratto non indica a quale tipo appartiene, è necessario prestare attenzione agli obblighi del contraente.

Molti agenti immobiliari non specificano la clausola retributiva nel contratto in una forma chiaramente espressa. Tuttavia, la presenza di una condizione retributiva chiaramente definita può risolvere una serie di problemi che potrebbero sorgere in futuro.

Pertanto, se il prezzo non è concordato, il cliente dovrà pagare i servizi al prezzo normalmente praticato per servizi simili in circostanze comparabili (clausola 3, articolo 424, articoli 783, 709 del codice civile della Federazione Russa) . Il prezzo così determinato potrebbe non soddisfare le aspettative che le parti avevano alla conclusione del contratto. Di conseguenza, il cliente sarà obbligato a pagare per i servizi più del previsto.

2. È necessario prestare attenzione al fatto che i termini del contratto concluso con il contraente possono violare in modo significativo i diritti dei consumatori.

Quindi, in una serie di contratti sottoposti a revisione, le agenzie immobiliari non indicano i termini per la fornitura di servizi, e quindi, in tutti i contratti di cui sopra non ci sono condizioni sulla responsabilità del fornitore di servizi per la sua violazione.

Inoltre, occorre prestare attenzione ai rischi connessi alla completezza della prestazione dei servizi da parte delle agenzie immobiliari e alle condizioni per la giurisdizione delle controversie.

Nel contratto, a seconda delle specificità della transazione, le parti possono prevedere una condizione sulla procedura per il risarcimento dei danni causati da inadempimento o inadempimento degli obblighi contrattuali.

3. Di regola, il costo del servizio immobiliare prestato per la ricerca di un immobile da vendere o da affittare comprende il costo dei cd servizi accessori alla transazione (predisposizione atti, consulenze, ecc.), ma gli esecutori non possono prescrivere direttamente che siano obbligati a fare nell'interesse del cliente, fatta eccezione per la ricerca di un immobile.

Pertanto, il Cliente deve prestare particolare attenzione all'oggetto del contratto in fase di conclusione e all'ambito dei diritti e degli obblighi del contraente, vale a dire, che cosa è esattamente obbligato a fare il contraente nell'ambito del contratto in fase di conclusione.

Il consumatore deve ricordare che ai sensi del comma 3 dell'art. 16 della legge federale "Sulla protezione dei diritti dei consumatori", il contraente non ha il diritto di eseguire ulteriori lavori retribuiti, servizi senza il consenso del consumatore. Il consumatore ha il diritto di rifiutarsi di pagarli e, se pagati, di esigere dal contraente la restituzione degli importi pagati per tali lavori (servizi).

In questa norma noi stiamo parlando sui servizi (lavori) che non sono oggetto del contratto e il cui costo è incluso nel suo prezzo (ad esempio, la preparazione di un contratto, se l'oggetto del contratto è solo un servizio di ricerca immobiliare).

4. Non è raro che le agenzie immobiliari stabiliscano nei contratti una condizione per l'esame delle controversie ai sensi del contratto in tribunale presso la sede del convenuto, il che può complicare notevolmente e persino rendere impossibile ordine del tribunale tutela dei propri interessi da parte del cliente. Il consumatore ha il diritto di chiedere di modificare questa condizione del contratto per la fornitura di servizi immobiliari, poiché la legislazione della Federazione Russa prevede una giurisdizione alternativa a scelta dell'attore, quindi l'inclusione da parte delle agenzie immobiliari nel contratto di una disposizione sulla giurisdizione della controversia solo nella sede del convenuto può essere considerata una violazione dei diritti del consumatore stabiliti dalla legge.

5. Una violazione diretta dei diritti dei consumatori di servizi è l'ammontare delle sanzioni stabilite dalle agenzie immobiliari nei contratti. L'importo della sanzione specificata nei contratti è parecchie volte superiore a quello consentito, la legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori",

importo della sanzione. In questo caso, è possibile raccomandare ai consumatori di richiedere la riduzione delle sanzioni all'importo consentito dalla legge.

Costituisce inoltre violazione dell'obbligo delle agenzie immobiliari di stabilire la responsabilità del Committente sotto forma di sanzioni per la divulgazione a terzi di "informazioni riservate" ricevute dall'appaltatore, poiché per riconoscere le informazioni come riservate, deve soddisfare una serie di criteri previsti dalla legge "sui segreti commerciali", uno dei quali è la definizione di un elenco di informazioni che costituiscono segreto commerciale, nonché limitare l'accesso alle informazioni che costituiscono un segreto commerciale stabilendo una procedura per il trattamento di tali informazioni e controllando il rispetto di tale procedura, compreso l'accesso da parte di terzi.

6. L'articolo 32 della legge "Sulla protezione dei diritti dei consumatori" prevede la possibilità per il consumatore di risolvere unilateralmente il contratto per la fornitura di servizi immobiliari in qualsiasi momento, a condizione che il contraente paghi i costi da lui effettivamente sostenuti in relazione a l'adempimento degli obblighi derivanti dal presente contratto.

Stabilire divieti o restrizioni all'esercizio di tale diritto è illegale e contrario allo stato di diritto previsto

7. Al momento della conclusione del contratto per la fornitura di servizi immobiliari, è necessario familiarizzare con i documenti contenenti informazioni sul fornitore di servizi (agenzia immobiliare). Allo stesso tempo, occorre prestare attenzione per garantire che le informazioni sui servizi forniti (elenco dei servizi, tipo di servizi, costo dei servizi, obblighi e responsabilità delle parti) siano chiaramente e completamente esplicitate nel contratto.

Si precisa che il contratto di prestazione di servizi immobiliari è una sottospecie del contratto di prestazione di servizi a pagamento (ordine, contratto di agenzia) e deve rispettare i requisiti del Codice Civile della Federazione Russa stabiliti per questo tipo di contratti.

Se il termine del contratto per la prestazione di servizi per la vendita di immobili è scaduto ed è scaduto anche l'accordo aggiuntivo firmato ad esso, il Cliente è responsabile ai sensi del presente contratto ai sensi del paragrafo 2 dell'articolo 781, 783 del codice civile Codice della Federazione Russa?
Marina

Ciao Marina!

secondo il codice civile della Federazione Russa

Codice civile della Federazione Russa Articolo 781. Pagamento per servizi
1. Il cliente è tenuto a pagare i servizi a lui resi nei termini e con le modalità specificate nel contratto di prestazione di servizi a titolo oneroso.
2. In caso di impossibilità di esecuzione per colpa del cliente i servizi sono soggetti a pagamento integrale, salvo che sia diversamente previsto dalla legge o dal contratto di prestazione di servizi a titolo oneroso.
3. Nel caso in cui l'impossibilità della prestazione sia sopravvenuta per circostanze non imputabili ad alcuna delle parti, il committente è tenuto a rimborsare al contraente le spese da lui effettivamente sostenute, salvo che sia diversamente previsto dalla legge o dal contratto di fornitura di servizi a titolo di risarcimento.

Articolo 783 Regolamento legale contratti di servizio a pagamento
Al contratto di prestazione di servizi a titolo oneroso si applicano le disposizioni generali sul contratto (articoli 702 - 729) e le disposizioni sulla contrattazione interna (articoli 730 - 739), salvo che ciò sia in contrasto con gli articoli 779 - 782 del presente codice, nonché come le specifiche dell'oggetto del contratto di prestazione di servizi a titolo oneroso.

Per quanto riguarda i tempi, secondo la lettera informativa del Presidium della Corte suprema di arbitrato della Federazione Russa del 25 febbraio 2014 N 165<Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными>

In virtù dell'articolo 783 del codice civile della Federazione Russa disposizioni generali su un contratto si applicano a un contratto per la fornitura di servizi a pagamento, se ciò non contraddice gli articoli 779 - 782 del codice civile della Federazione Russa, nonché le caratteristiche dell'oggetto del contratto per la fornitura di servizi a pagamento.
Dall'essenza del contratto di prestazione di servizi si evince che i termini per la prestazione di servizi non sono la sua condizione insostituibile: il fatto che non vi sia una volontà espressa delle parti per i termini specifici della prestazione di servizi è non una base per riconoscere il contratto come non concluso, poiché le relative relazioni delle parti possono essere applicate disposizioni generali del codice civile della Federazione Russa su contratti di diritto civile e obblighi (in particolare, paragrafo 2 dell'articolo 314 del codice civile della Federazione Russa).In virtù dell'articolo 783 del codice civile della Federazione Russa, le disposizioni generali sul contratto si applicano al contratto per la prestazione di servizi a pagamento, a meno che ciò non sia in contrasto con gli articoli 779 - 782 del codice civile della Federazione Russa, nonché con le caratteristiche dell'oggetto del contratto per la prestazione di servizi dietro compenso .
Dall'essenza del contratto di prestazione di servizi si evince che i termini per la prestazione di servizi non sono la sua condizione insostituibile: il fatto che non vi sia una volontà espressa delle parti per i termini specifici della prestazione di servizi è non è una base per riconoscere il contratto come non concluso, poiché ai relativi rapporti delle parti possono essere applicate le disposizioni generali del codice civile della Federazione Russa sui contratti e gli obblighi di diritto civile (in particolare, paragrafo 2 dell'articolo 314 del codice civile della Federazione Russa).

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Il processo di relazione del cliente con gli agenti immobiliari solleva spesso molte domande. Con chi esattamente concludere un accordo - con uno specialista che condurrà una transazione o con un'agenzia in cui lavora? Di cosa è responsabile esattamente un agente immobiliare? Infine, è possibile contare su un risarcimento se ti è stato fornito un servizio di scarsa qualità? Proviamo a capirlo.

L'altra faccia della legge

BN ha già detto ai suoi lettori come scegliere un agente immobiliare e perché è necessario un tale specialista. Ha senso approfondire le caratteristiche legali del rapporto tra agenti immobiliari e loro clienti. Dal 2002 in Russia è stata abolita la licenza obbligatoria per le attività immobiliari. Da allora, lo stato non ha effettivamente controllato la professione: non esiste una definizione di servizio immobiliare, nessun requisito generalmente accettato per il lavoro delle agenzie e dei loro dipendenti. UN l'unico documento che governa le relazioni operatori professionali questo mercato con i clienti è il contratto concluso tra loro. Requisiti obbligatori a lui, ancora una volta, sono assenti.

Le agenzie offrono ai clienti diversi tipi appalti: contratto di commissione, agenzia, servizi a pagamento. Tutti sono previsti dal codice civile della Federazione Russa e sono completamente legali. La scelta di una specifica forma contrattuale dipende dalle caratteristiche della transazione e dal volume dei servizi forniti dall'agenzia.

Se il lavoro verrà svolto in base a un contratto esclusivo, allora qui l'accordo deve essere concluso con un'agenzia immobiliare, poiché è lei che garantisce l'adempimento degli obblighi derivanti dalla transazione. Compreso - è responsabile delle azioni dell'agente di fronte al cliente. Da parte dell'agenzia, la firma sotto il contratto mette Amministratore delegato o il loro rappresentante designato. È possibile stipulare un accordo con un agente privato solo se ne ha lo status imprenditore individuale. Solo così può dare garanzie al suo cliente.

Dato che non ci sono requisiti legali per il contenuto del contratto di agenzia, l'ammontare della responsabilità che l'azienda o il suo dipendente ha nei confronti del cliente deve essere esplicitato in dettaglio nel documento stesso.

Ha senso che il cliente ricordi che ha tutto il diritto di insistere contratto standard, che l'agenzia gli offrirà, sono stati introdotti alcuni elementi aggiuntivi. Certo, se non violano la normativa vigente.

Insieme al contratto principale per la fornitura di servizi, l'agenzia spesso conclude un contratto di agenzia con i clienti. Ad esempio, se il cliente non desidera registrare autonomamente il diritto di proprietà, ritirare i documenti necessari per la transazione, ecc., Allora l'agente lo fa per lui.

Tuttavia, secondo gli esperti, i contratti di commissione possono comportare un potenziale pericolo per i clienti, pertanto la loro conclusione dovrebbe essere trattata con la massima cura, comprendendo chiaramente esattamente quali azioni e in che misura si affidano.

Controllo della purezza

Molti contratti di agenzia dicono che l'agente immobiliare è obbligato a, chi vuole acquistare il suo cliente. Ma la pratica è tale che se la transazione viene successivamente dichiarata non valida, l'agente non si assume alcuna responsabilità per questo. Secondo la legge su registrazione statale diritti immobiliari (122-FZ) - la proprietà registrata può essere annullata tramite il tribunale. E il risarcimento previsto dallo stesso 122-FZ a un acquirente fallito è limitato all'importo di 1 milione di rubli.

Per ricevere questo pagamento, è necessario andare in tribunale e stabilire per colpa di chi è stato danneggiato l'acquirente. Cioè, per trovare il colpevole e, ancora, attraverso il tribunale per ottenere da lui un risarcimento. Tuttavia, secondo gli avvocati, questa è più una teoria, ma in pratica è quasi impossibile provare la disonestà dell'agente, e ancor di più recuperare una sanzione da lui.

Inoltre, di leggi vigenti, l'agente immobiliare non è tenuto a essere responsabile della buona fede del venditore. Il cliente deve esserne consapevole, anche se l'agenzia ha svolto il proprio lavoro senza errori. Ad esempio, se dopo la registrazione dei diritti dell'acquirente apparisse inaspettatamente un erede, la cui esistenza era sconosciuta a chiunque.

Responsabile di un affare

Nell'assenza disciplina legislativa attività immobiliare, tutti i conflitti tra agenti e i loro clienti sono risolti in base alle disposizioni della legge sulla protezione dei diritti dei consumatori. Ai sensi dell'articolo 29 del presente documento, in caso di risoluzione del contratto con l'agenzia immobiliare, il consumatore può richiedere "l'intero risarcimento delle perdite causategli a causa di carenze nel lavoro svolto".

Tuttavia, secondo gli esperti, i casi in cui un agente immobiliare ha pagato un risarcimento a un cliente sono estremamente rari. In pratica, la responsabilità di un agente immobiliare è quasi sempre limitata all'importo della provvigione da lui ricevuta. Le multe e le penali previste dal contratto sono raramente accettate dai tribunali: i dipendenti di Themis qualificano eventuali forme di accordi conclusi tra le parti come contratti per la fornitura di servizi a titolo oneroso. E la caratteristica principale di tali accordi è che, in caso di risoluzione unilaterale, è quasi impossibile recuperare una penale.

Nel residuo secco otteniamo quanto segue: pratica arbitrale per risolvere i conflitti tra agenti immobiliari e i loro clienti oggi non si è sviluppato. In gran parte a causa del fatto che la regolamentazione, disposizioni di legge e la responsabilità patrimoniale obbligatoria degli agenti immobiliari oggi non esiste.

I clienti possono fare affidamento solo sul fatto che le agenzie immobiliari coscienziose apprezzano la loro reputazione, che può servire come garanzia certa della qualità dei loro servizi.

Inoltre, i casi di frode nel mercato immobiliare secondario hanno cessato da tempo di essere diffusi. Qui hanno avuto un ruolo sia il sistema di registrazione statale dei diritti che il lavoro significativo della comunità professionale per rendere popolare il mercato immobiliare civile.

Un'ulteriore garanzia per il cliente può essere l'appartenenza dell'agenzia prescelta come intermediario a qualsiasi associazione professionale, in quanto la responsabilità dei propri iscritti è solitamente assicurata. In caso di forza maggiore, questo coprirà più o meno le perdite finanziarie del cliente.

Potrebbe avere senso assicurare tu stesso il titolo della proprietà. Il costo di tale servizio dipende dal costo dell'alloggio e dalla durata dell'assicurazione.
In ogni caso, devi ricordare: nessuno ti darà una garanzia al 100% della purezza della transazione. È estremamente difficile valutare tutti i rischi associati all'acquisto di una casa sul mercato secondario.

Testo: Sergey Bardin, Andrey Gryaznov Foto: Alexey Alexandronok