Rezilierea anticipată a contractului de închiriere de către chiriaș

În literatura juridică, se ia în considerare un contract de închiriere un acord între două părți: proprietarul și chiriașul, care constă în furnizarea de către prima parte pe bază de plată a proprietății specificate în contract către cea de-a doua, asupra dreptului de folosință și deținere temporară sau pur și simplu de folosință.

Acesta trebuie să fie întocmit în conformitate cu legislația rusă și să includă toate condițiile esențiale pentru acesta. Alături de un contract corect întocmit, există împrejurări în care chiriașul are o urgență să rezilieze contractul. Să ne uităm la această problemă mai detaliat.

Cazuri de reziliere de către chiriaș

Legea prevede mai multe variante de reziliere a contractului inițiat de chiriaș. Acesta poate fi reziliat în următoarele cazuri:

1. in primul rand atunci când închirierea în sine cuprinde termenii unei soluționări extrajudiciare a procedurii de reziliere a contractului. În acest caz, chiar și în stadiul de redactare a proiectului, se prevede posibilitatea rezilierii: procedura de notificare, termene, posibile penalități, procedura de returnare, închiriere și altele.
2. În al doilea rând atunci când termenul nu este specificat în mod explicit în contractul de închiriere, atunci în conformitate cu articolul 610 din Codul civil, va fi încheiat pe perioadă nedeterminată și ușor, poate, încetat la momentul potrivit. În acest caz, va fi necesar să anunțați proprietarul rezilierea cu o lună înainte, iar dacă contractul se referă la închirierea unui imobil, informați cu trei luni înainte.
3. Al treilea, dacă există încălcări grave ale condițiilor cuprinse în contract de către locator, acțiunea acestuia poate fi încetată în justiție.

Lista acestor încălcări este consacrată în lege, le vom analiza mai detaliat:

• În cazul în care proprietarul creează condiţiiîmpiedicarea chiriașului să folosească spațiile închiriate sau alte bunuri specificate în contractul întocmit.
• Dacă imobilul închiriat nu îndeplinește cerințele stipulate, în contract sau prezintă neajunsuri grave, a căror prezență locatorul a știut, dar a păstrat tăcerea, iar locatorul nu le-a văzut în timpul controlului, făcând imposibilă utilizarea acestuia în conformitate cu scopul propus.
• Atunci când proprietarul nu își îndeplinește obligațiile directe pentru reparații majore a bunului predat în termenele stipulate prin contract, sau într-un termen rezonabil, dacă acesta nu a fost stipulat.
• În situația în care proprietatea deținută de locator, devine brusc inutilizabil, în circumstanțe în care chiriașul nu este responsabil.

Greșeli în redactarea unui contract

Principala greșeală, de regulă, se manifestă în pregătirea textului condițiilor pentru retragerea chiriașului din contract. Contractul este semnat fără să se gândească la sensul textului, sau nu sunt în măsură să-l înțeleagă corect din punct de vedere al interpretării juridice.

Ca urmare, rezultă că contractul consacră doar dreptul de a-și exprima dorința de a denunța, dar nu îl garantează în niciun fel.

În acest caz, rezilierea va fi posibilă numai cu acordul proprietarului. Instanța ia în considerare foarte des astfel de cazuri, în care instanța este obligată să ia o decizie legală și ia partea proprietarului.

Înscrise în contract trebuie să transmită cu exactitate semnificația părților convenite.

Este de dorit ca dreptul chiriașului de proprietate la rezilierea anticipată a contractului actual din proprie inițiativă în afara instanței să fie asigurat. Este necesar să se discute și să includă în contract procedura de reziliere, diverse costuri materiale etc. În acest fel, puteți încerca să vă protejați de litigii.

Pentru a evita această greșeală, formularea ar trebui să fie cam așa: „În conformitate cu prezentul contract, chiriașul este învestit cu dreptul deplin de a rezilia contractul de închiriere încheiat anterior fără a motiva, la cererea sa. La rândul său, proprietarul se obligă să nu interfereze cu rezilierea și să semneze voluntar contractul fără a se adresa instanței.

Efectul introducerii unei clauze de reziliere gratuită este probabil să fie dorința locatorului de a include o clauză care să prevadă plata unei penalități pentru reziliere anticipată.

Conform principiului voluntarității contractului și a termenilor acestuia, penalitatea poate fi inclusă în termenele de reziliere, caz în care legalitatea acestei clauze va trebui contestată în instanță.

Sau, dacă chiriașul este de acord inițial să plătească, puteți înregistra acest lucru ca orice altă compensație de reziliere. Aceasta va fi soluția cea mai corectă.

În cazul în care penalitatea nu a fost specificată în contract și proprietarul a făcut astfel de solicitări, va fi important să se facă referire la legislația în vigoare, care prevede o penalitate ca despăgubire pentru încălcarea obligațiilor contractuale.

În acest caz, nu se poate vorbi despre asta, deoarece rezilierea voluntară va fi prevăzută chiar de contract, ceea ce înseamnă că nu există încălcare a obligațiilor.

Această problemă ar trebui rezolvată „pe mal”, altfel mai trebuie să mergi în instanță și să dovedești nelegalitatea acestei pretenții a proprietarului.

De asemenea, este de remarcat următoarea caracteristică privind durata contractului.

Este important ca chiriașul să știe că un contract de închiriere întocmit pe o perioadă mai mare de un an necesită înregistrarea de stat.

Și acest lucru complică și mai mult procesul de reziliere, deoarece va fi necesar să solicitați rezilierea înregistrării. De asemenea, tranzacția devine complet transparentă. Prin urmare, mulți chiriași indică o perioadă care nu depășește un an, după care întocmesc și semnează un nou contract.

Pentru chiriaș, cel mai avantajos este să convingi proprietarul să încheie un contract fără a specifica perioada de valabilitate, atunci nu va trebui să rezolvi deloc această problemă, deoarece rezilierea va fi consacrată prin lege.

Notificare prin scrisoare de reziliere a contractului de catre chirias

În cazul în care proprietarul nu își îndeplinește obligațiile directe care decurg din contractul de închiriere, legea prevede procedura de sesizare a primului printr-o notificare.

O astfel de înștiințare se înmânează personal, se transmite prin scrisoare recomandată cu descrierea atașării sau se livrează la oficiu în două exemplare, pe fiecare dintre care partea care primește se înscrie data, semnătura și, dacă este cazul, sigiliul organizație, se înregistrează ca venit în jurnalul său.

Notificarea scrisă trebuie să conțină:

1. numele și detaliile persoanei sau organizația locatorului căreia i se adresează;
2. detalii si detalii de contact chiriaş;
3. link la contract chirie;
4. cerințele în sine și termenele limită pentru implementarea acestora.

În cazul în care proprietarul nu a răspuns la timp sau nu și-a îndeplinit obligațiile, trebuie să trimiteți unilateral o a doua notificare de reziliere forțată a contractului. O astfel de notificare este trimisă în situațiile în care chiriașul însuși a dorit să rezilieze contractul.

Rezilierea contractului de către chiriaș

Rezilierea are loc prin întocmirea și semnarea între chiriaș și proprietar a unui nou contract de reziliere și a unui act de returnare (transfer) a imobilului către proprietar. Un astfel de acord trebuie să fie întocmit în scris și să cuprindă: denumirea, data și orașul întocmirii, detaliile proprietarului și chiriașului, indicați contractul pentru care este întocmit. Ar trebui să aibă, de asemenea, o descriere a obiectului de închiriere, să reflecte esența contractului, indicând motivele pentru care contractul este reziliat, trimiteri la lege.

Probă

Acordul nr. 002

La încetarea contractului de închiriere rezidențială la contractul nr. 001 din 33 iulie 2015

Moscova

15 ianuarie 2016

Ivanov Inokenty Karpovich, născut la 1 ianuarie 1950, pașapoarte seria 5454 numărul 076538, Moscova, strada Lenin, casa 09, ap. 080 (denumit în continuare „Locatorul”) și Parovozov Semyon Grigorievich născut la 01.11.1975, pașapoarte seria 0892 numărul 546372, Krasnodar, str. Khakurate, 18 apt. 50 (denumit în continuare „Locatarul”), denumite în continuare Părțile, au încheiat prezentul acord după cum urmează:

1. Rezilierea contractului de închiriere pentru spațiile rezidențiale nr. 001 din 33 iulie 2015, Moscova (denumit în continuare Contractul de închiriere)
2. Toate obligațiile principale ale părților care acționează în temeiul Contractului de închiriere încetează la momentul semnării prezentului contract, inclusiv plata facturilor de utilități.
3. Acest contract este simultan un act de transfer (restituire) a imobilului închiriat către Locator. Prin semnarea acestuia, Locatorul acceptă locația, confirmând astfel că starea sa tehnică și estetică este în deplină conformitate cu Contractul de închiriere.
4. Prezentul document va intra în vigoare din momentul semnării sale reciproce de către toate părțile.
5. Acordul a fost întocmit în două exemplare complet identice, câte unul pentru fiecare parte.

SemnăturăȘi:

__________________ /_________/________

Note

1. În contractul în sine, nu puteți indica că este și un act de returnare a spațiilor închiriate, ci să întocmiți un act separat. În contractul propriu-zis, indicați că acesta va intra în vigoare din momentul semnării celor două documente de către părți.
2. Dacă contractul de închiriere prevede o perioadă mai mare de un an, atunci acordul va trebui întocmit în trei exemplare complet identice: unul pentru o parte și unul pentru autoritatea de înregistrare, deoarece un astfel de acord este supus înregistrării în registru. iar acordul va trebui, de asemenea, înregistrat.
3. La sfârșitul contractului, trebuie să introduceți numele complet, semnătura și data, deoarece data acordului poate să nu coincidă cu data semnării și, în consecință, restituirea localului.
4. Dacă una dintre părțile la acord este persoană juridică, apoi trebuie să puneți un sigiliu și să introduceți detaliile.