На что в первую очередь смотрит покупатель, попадая в магазин? Конечно, на цену товара. 84% покупателей в интернете покупают товар с более выгодной и привлекательной ценой. Хотите зарабатывать больше? Умейте работать с ценой!

Depositphotos

Чтобы цена стала вашим конкурентным преимуществом, необходимо пройти три важных этапа. Приступим!

Научитесь влиять на факторы, которые определяют цену

Есть 2 фактора, которые влияют на конечную цену товара:

1 фактор - Себестоимость товара. Это затраты предприятия на производство продукции и ее реализацию, выраженные в денежной форме.

Подводный камень: ч асто владельцы онлайн-магазинов считают, что себестоимость - это закупочная цена на товар. Но есть еще расходы на зарплату сотрудникам, расходы на оплату хостинга и платформы для магазина, временные затраты, аренда, амортизация и т.д.

Что делать: учитывать все дополнительные затраты в себестоимость, чтобы обеспечить рентабельность бизнеса. Избегать , чтобы не раздувать себестоимость - особенно это актуально для начинающего бизнеса.

2 фактор - Размер желаемой прибыли. Прибыль бизнеса формируется наценкой на продажу каждой единицы товара. Чем больше наценка, тем больше прибыль.

Подводный камень: всегда интересно повышать наценку на товар. Но здесь продавец сталкивается с двумя ограничителями: цены конкурентов и ожидания покупателей.

Что делать: во-первых, регулярно мониторьте цены . Помните, что в онлайне цены конкурентов сильно влияют на ваш бизнес: покупатель одним кликом может сравнить весь спектр предложений на рынке, маркетплейсы и прайс-агрегаторы позволяют мгновенно увидеть цены на разные товары от разных поставщиков и производителей. Используйте эти ресурсы, чтобы регулярно проверять конкурентность вашей продукции. Можете использовать также специализированные платные сервисы мониторинга цен: metacommerce.ru , competera.ru , drprice.ru , apishops.com , z-price.ru , wiser.com , onwebchange.com , getpentagon.com.au .

Во-вторых, изучайте ожидания покупателей. Покупатель всегда стремится за свои деньги и потраченное время получить выгоду.

Какую цену покупатель посчитает выгодной для себя?

1. Цена не всегда должна быть низкой. Для многих товаров на рынке цена является одним из индикаторов качества товара. Дешевый товар может восприниматься как низкосортный, некачественный. А когда человек покупает незнакомый товар и не знает, как выбирать, – высокая цена выступает гарантией качества.

1. Цена не должна быть неоправданно завышенной.

Это выдача товаров в каталоге украинского маркетплейса Prom. Почему на абсолютно одинаковую продукцию ставят разные цены, непонятно.

Выберите стратегию ценообразования

Какие стратегии ценообразования существуют?

Демпинг, или снижение цен на рынке. Преимущества этой стратегии - увеличение объемов продаж. Трудности - снижение прибыли с единичной продажи. Эта стратегия подходит для прямых производителей товара с высокой маржинальностью продукта. Если вы закупаете товар, то снижение цен для вас может означать работу в минус без прибыли, оно может быть оправдано только при определенных условиях, как часть

Уход в нишевость. Ориентируем продукцию или услуги на специалистов и ценителей, которые тщательно изучают товар и смогут оценить преимущества вашего товара в разрезе других конкурентов на рынке (например, рынок товаров для специализированного спорта). Преимущества этой стратегии - потребители готовы переплачивать за дополнительную ценность, низкий уровень конкурентов. Ограничения - небольшой рынок потенциальных покупателей.

Повышение цен в рыночном сегменте. Вы получаете дивиденды в виде высокой наценки на продажу, а значит, более высокую прибыль. Но эта стратегия требует от вас

Научитесь повышать цены, не теряя покупателей

Какие действия помогут заработать больше?

• Выстраивайте бренд. Каждый из нас изо дня в день переплачивает за бренды, покупая определенный набор товаров и услуг. Наличие бренда позволяет устанавливать высокую наценку. Например, на рынке солнцезащитных очков некоторые бренды устанавливают наценку 1329%. Дизайнерское женское бельё продается с наценкой 1100% выше себестоимости, а джинсы - на 650%. За брендовую обувь мы переплачиваем 354%, а за косметику от 300% и выше.

• Создавайте репутацию в глазах покупателей. Надежность интернет-магазина стоит на втором месте по важности для покупателей в онлайне (после цены). Для вас основной инструмент создания репутации - это отзывы. Стимулируйте покупателей (положительные и отрицательные). При примерно равной цене за товар, потребитель будет принимать решение о покупке по объему отзывов, проценту положительных отзывов и по тому, как вы

Для людей, что хотят постоянно совершенствоваться, чему-то обучаться и постоянно изучать что-то новое, мы специально сделали эту категорию. В ней исключительно образовательный, полезный контент, который, безусловно, придется Вам по вкусу. Большое количество видео, пожалуй, могут посоревноваться даже с образованием, которое нам дают в школе, в колледже или университете. Самым большим достоинством обучающих видео является то, что они стараются давать самую свежую, самую актуальную информацию. Мир вокруг нас в эру технологий постоянно меняется, и печатные обучающие издания просто не успевают выдавать свежую информацию.

Среди роликов также можно найти и обучающие видео для детей дошкольного возраста. Там Вашего ребенка обучат буквам, цифрам, счету, чтению и т.д. Согласитесь, очень даже неплохая альтернатива мультикам. Для учеников начальных классов также можно найти обучения английскому языку, помощь в изучении школьных предметов. Для более старших учеников созданы обучающие ролики, которые помогут подготовиться к контрольным, к экзаменам либо же просто углубить свои познания в каком-то определенном предмете. Приобретенные знания могут качественным образом сказаться на их умственном потенциале, а также Вас порадовать отличными оценками.

Для молодых людей, что уже окончили школу, учатся или не учатся в университете, есть множество увлекательных образовательных видео. Они им могут помочь в углублении знаний по профессии, на которую учатся. Или же получить профессию, например программиста, веб-дизайнера, SEO-оптимизатора и прочее. Таким профессия пока в университетах не учат, поэтому специалистом в этой продвинутой и актуальной сфере можно стать только занимаясь самообразованием, в чем мы и стараемся помочь, собирая самые полезные ролики.

Для взрослых людей эта тема тоже актуальна, так как очень часто бывает, что проработав по профессии годы, приходит понимание, что это не твое и хочется освоить что-то более подходящее для себя и одновременно прибыльное. Также среди данной категории людей часто становятся ролики по типу самосовершенствования, экономии времени и денег, оптимизации своей жизни, в которых они находят способы жить гораздо качественнее и счастливее. Еще для взрослых людей очень хорошо подойдет тема создания и развития собственного бизнеса.

Также среди образовательных роликов есть видео с общей направленностью, которые подойдут для практически любого возраста, в них можно узнать о том, как зарождалась жизнь, какие теории эволюции существуют, факты из истории и т.д. Они отлично расширяют кругозор человека, делают его гораздо более эрудированным и приятным интеллектуальным собеседником. Такие познавательные видео, действительно, полезно смотреть всем без исключения, так как знание – это сила. Желаем Вам приятного и полезного просмотра!

В наше время просто необходимо быть, что называется «на волне». Имеется в виду не только новости, но и развитие собственного ума. Если Вы хотите развиваться, познавать мир, быть востребованным в обществе и интересным, то этот раздел именно для Вас.

О.В. Кулагина, аттестованный налоговый консультант

Цена товара ниже себестоимости, или Налоговые риски распродажи

Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка. И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов. Давайте разберемся, так ли это на самом деле.

ОПАСЕНИЕ 1. Продавать по цене ниже себестоимости запрещено законом

В общем случае цену товара договаривающиеся стороны определяют сами. Исключение - цены, которые регулируются государством, например в области электроэнергетики, газоснабжения, связ ип. 1 ст. 424 ГК РФ ; п. 1 ст. 4 , ст. 6 Закона от 17.08.95 № 147-ФЗ ; подп. 4 п. 2 , п. 4 ст. 8 Закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ . Так что для обычного договора со стороны ГК ограничения нижнего предела цены нет. Главное, чтобы эта цена устраивала обе стороны.

А еще за ценами следит Федеральная антимонопольная служба, чтобы предотвратить злоупотребления «больших игроков» в области ценообразования. Однако компаниям, которые не способны своими действиями в одиночку или с группой других компаний повлиять на ценовую ситуацию на рынке, опасаться нечег оч. 1 ст. 5 , ч. 1 ст. 7 , п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ .

В 2013 г. ФАС подготовила поправки в Закон о торговой деятельности, ратуя за запрет продаж по цене ниже себестоимости, однако проект не нашел поддержки в правительстве, был отправлен на доработку и пока даже не дошел до Госдумы.

Вывод

Если ваша компания не оказывает решающего влияния на ценообразование на рынке и не продает товары, цены на которые регулируются государством, то нижний предел цен не ограничен.

ОПАСЕНИЕ 2. Убыток от продажи по цене ниже себестоимости не учитывается для целей налогообложения

Сразу скажем, что это не так. Налоговая база по прибыли рассчитывается совокупно по всем сделка мп. 1 ст. 274 НК РФ . И только если установлен особый порядок расчета налоговой базы, доходы и расходы по этим операциям считаются отдельно. Например, специальный порядок предусмотрен для операций с ценными бумагам ип. 2 ст. 274 , ст. 280 НК РФ . Кроме того, есть прямой запрет на признание в расходах ценовой разницы между рыночной ценой и ценой продажи товара работнику. Если вы продали работнику товар по нерыночной цене, которая даже ниже закупочной, то очевидно, что образуется такая ценовая разница и, по сути, она представляет собой убыток при продаже ниже себестоимост ип. 27 ст. 270 НК РФ .

А вот в отношении других операций купли-продажи с убытком никаких особых правил нет. Поэтому схематично это выглядит так: суммируются доходы по всем сделкам и из полученной суммы вычитаются все признанные в отчетном периоде расходы от реализаци ип. 1 ст. 247 , подп. 3 п. 1 , п. 3 ст. 268 НК РФ . Очевидно, что выручка по убыточной сделке будет признана в доходах от реализации вместе с выручкой от других продаж, а расходы по ней признаются вместе с расходами по остальным сделкам. Если вы работаете в минус не систематически, то обнаружить убыточные сделки вообще малореально. Они просто утонут в общей массе, и в декларации по налогу на прибыль их не будет видн оп. 2 ст. 268 НК РФ ; Письмо Минфина от 18.09.2009 № 03-03-06/1/590 .

При «доходной» упрощенке продажа с убытком никак не влияет на сумму налога: сколько получили денег за товар - с той суммы и рассчитали нало гп. 1 ст. 346.15 , п. 1 ст. 346.17 , п. 1 ст. 346.18 НК РФ . Если упрощенка «доходно-расходная», то и в этом случае отследить убыточную сделку не так просто, доходы и расходы по ней вообще могут попасть в разные отчетные и даже налоговые периоды. Ведь расходы признаются по мере оплаты товара поставщику и его реализации, а доходы - по факту получения денег от покупател яп. 1 ст. 346.15 , подп. 23 п. 1 ст. 346.16 , п. 1 , подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ ; Письмо Минфина от 29.10.2010 № 03-11-09/95 . При продажах товаров работникам ценовая разница между розничной ценой и ценой продажи тоже не учитывается в расходах.

ВЫВОД

Отследить убыточную сделку маловероятно, если вы не работаете в минус систематически. Вряд ли налоговики будут этим заниматься, ведь убыток от продаж, если товары продаются не работникам, все равно учитывается для целей налогообложения.

ОПАСЕНИЕ 3. При цене продажи ниже закупочной налоговики доначисляют налоги, исходя из рыночной цены

В этом суждении есть доля истины. Все зависит от того, является ли такая сделка контролируемой. Допустим, вы продали яблоки по цене ниже закупочной сторонней российской компании. Тогда можно смело смотреть в глаза инспектору, поскольку цена сделки между сторонами, которые не являются зависимыми по отношению друг к другу, изначально считается рыночно йп. 1 ст. 105.3 НК РФ . То есть налоговики не будут проверять ваши цены на соответствие их рыночным. Просто потому, что такой вид проверки предусмотрен только по контролируемым сделкам, а сделки между невзаимозависимыми российскими организациями к контролируемым не относятс яп. 1 ст. 105.17 , п. 1 ст. 105.14 НК РФ .

«А как же ст. 40 НК?» - спросите вы. Несмотря на то что пресловутая ст. 40 НК о рыночных ценах все еще не отменена, ее действие значительно сужено: она применяется только к тем сделкам, доходы и расходы по которым признаны до 01.01.2012. То есть в настоящий момент налоговики могут попытаться пересчитать налоги, исходя из рыночных цен, только если «распродажа» проходила в 2011 г., поскольку 2010 г. и более ранние периоды уже не могут быть охвачены выездной проверкой, назначенной в 2014 г.п. 4 ст. 89 НК РФ

РАССКАЗЫВАЕМ РУКОВОДИТЕЛЮ

Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения. Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от налогового органа уведомление на проведение симметричных корректирово кп. 1 ст. 105.3 , пп. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ .

А вот если вы продали товар по нерыночной цене и такая сделка для вас контролируемая, например вы продали яблоки за сущие копейки своей дочерней компании на ОСНО, сумма доходов по сделкам с которой превысила неконтролируемый порог (в 2013 г. - 2 млрд руб., в 2014 г. - 1 млрд руб.)подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ , то в этом случае придетс яп. 4 ст. 105.3 НК РФ :

• <или> добровольно посчитать налог на прибыль и НДС исходя из рыночной цены (сразу или по окончании налогового периода)пп. 3 , 6 ст. 105.3 НК РФ ;
• <или> на «ценовой» проверке доказывать налоговым органам, что яблоки были невозможно кислые и цена сделки вполне укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лиц аподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7 , пп. 1 , 7 ст. 105.9 НК РФ . Если налоговики все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после «ценовой» проверки обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДСп. 5 ст. 105.3 , подп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ . А если доходы по сделке относятся к 2014 г., то налоговики могут еще и штраф наложить в размере 20% от суммы неуплаченных налого вп. 1 ст. 129.3 НК РФ ; п. 9 ст. 4 Закона от 18.07.2011 № 227-ФЗ .

А вот сделки продавцов на упрощенной системе налогообложения под ценовой контроль не попадают, так как такие организации не платят ни налог на прибыль, ни НДС, по которым возможны доначисления при «ценовых» проверка хподп. 1, 4 п. 4 ст. 105.3 , п. 2 ст. 346.11 НК РФ .

Вывод

Утверждение, что налоги будут пересчитаны исходя из рыночных цен, верно лишь отчасти. Все зависит от того, будет ли сделка признана контролируемой. Если да, то придется доказывать налоговым органам, что цена сделки сопоставима с рыночной. Если нет, то опасаться доначислений не нужно.

ОПАСЕНИЕ 4. Расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически необоснованны, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль

Каждая коммерческая организация по определению стремится к получению прибыл ип. 1 ст. 50 ГК РФ . Однако разовые убыточные сделки также вписываются в эту концепцию, ведь желание систематически получать прибыль сопряжено с риском и не исключает получение убытка. Кроме того, продавая сегодня по низкой цене, компания страхует себя от увеличения потерь в будущем, поэтому и выгодность сделки руководство оценивает именно на текущий момент.

В каких случаях сделки между взаимозависимыми лицами не считаются контролируемыми, вы можете прочитать в статье «О взаимозависимости и контролируемости начистоту»:

Налоговый кодекс не дает налоговикам права оценивать, насколько эффективно налогоплательщик управляет капиталом, а потому понятие «экономическая обоснованность расходов» нужно рассматривать через направленность расходов на получение доходо вст. 252 НК РФ ; Определения КС от 16.12.2008 № 1072-О -О (п. 2 мотивировочной части) , от 04.06.2007 № 366-О -П (п. 3 мотивировочной части) , от 04.06.2007 № 320-О -П (п. 3 мотивировочной части) . И в примере с яблоками расходы на приобретение товаров были экономически обоснованны, ведь, во-первых, приобрели их не для благотворительной акции, а собирались успешно, с прибылью, продать. Другое дело, что обстоятельства несколько изменились и сейчас гораздо важнее высвободить замороженные в неудачной партии яблок оборотные средства. А во-вторых, доходы все-таки получили, ведь выручка какая-никакая ест ьПисьмо УФНС по г. Москве от 02.08.2012 № 16-15/070063@ . А от убытков никто не застрахова нПостановления ФАС МО от 18.07.2013 № А40-86022/12-20-468 ; ФАС СЗО от 16.06.2011 № А56-60826/2010 .

Чтобы подтвердить обоснованность своих расходов, можно сделать следующее. Во-первых, руководитель должен издать приказ об уценке товаров. Во-вторых, уценка должна быть обоснована. Например, можно приложить к приказу заключение товароведа или менеджера по продажам, что-де яблоки прошлогоднего урожая, хранить их более 1 месяца в условиях вашего склада невозможно, а в случае потери товарного вида убытки от списания будут гораздо выше и т. д. В любом случае в обосновании должно быть указано, с какой целью и почему вы решились на убыточную сделку. Все это поможет вам укрепить свою позицию в случае спора с налоговыми органами.

ВЫВОД

Расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение прибыли. Конечный результат не имеет решающего значения.

ОПАСЕНИЕ 5. Если товары будут проданы с убытком, то принять НДС к вычету по ним нельзя

Налоговые органы склонны усмотреть в убыточной сделке получение необоснованной налоговой выгоды, ведь вычет при приобретении был больше, чем сумма налога, начисленная при реализации товара. А все потому, что разумная экономическая цель заключения убыточной сделки для налогового органа совсем неочевидна. А как мы помним, ее отсутствие - один из признаков получения необоснованной налоговой выгод ыпп. 1 , , 9 Постановления Пленума ВАС от 12.10.2006 № 53 .

Поэтому так же, как и для обоснования расходов, нужно заранее запастись аргументами в свою пользу. Подойдут те же документы: приказ руководителя, заключение товароведов, финансистов и т. д.

В судебных спорах дело решается в пользу налогоплательщика, если он приводит суду доказательства наличия разумной экономической цели, которая преследовалась при заключении убыточной сделк иПостановления ФАС МО от 30.05.2013 № А40-40420/12-91-224 , от 05.05.2012 № А40-43413/11-90-184 ; 15 ААС от 02.04.2013 № 15АП-2735/2013 . Но если такой цели не было, а по всем признакам организация - участник налоговой схемы, то пощады от налоговиков не ждите. Кроме неочевидной экономической цели, контролеры выявят и другие признаки получения необоснованной налоговой выгоды, к примеру отсутствие возможности исполнить договор. Например, организация закупила партию товара, а где ее хранила целый месяц - непонятно, так как складских помещений у организации нет ни в собственности, ни в аренде, а договор ответственного хранения хоть и был заключен, но не исполнялс яПостановление ФАС СКО от 24.01.2013 № А32-3122/2012 .

ВЫВОД

Налоговая выгода в виде вычета НДС по товарам, проданным с убытком, может быть обоснована, если организация докажет, что при заключении убыточной сделки преследовала разумную экономическую цель, например избежать еще больших убытков от полного списания товара. Но если товар продан только на бумаге и реальных операций не было, то налоговики такие вычеты снимут.

Итак, из всех рассмотренных опасений наиболее реальное - снятие расходов и вычетов. Чтобы этого не случилось, готовьте обоснование расходов заранее. А если вы, не дай бог, участник налоговой схемы, то одни лишь липовые документы без реальных операций вряд ли вам помогут.

Договор купли-продажи - это сложный правовой документ, сторонам в процессе его оформления важно соблюдать действующие нормы права , с особой тщательностью подходить к составлению основных условий и положений, посвященных, например, внесению , объекта недвижимости.

Как определяется цена договора купли-продажи квартиры

В процессе купли-продажи объекта недвижимости основное значение имеет определение стоимости жилья . Цена имущества является существенным условием договора и должна быть прописана в нем, в противном случае, документ будет считаться вообще незаключенным, даже если все остальные условия письменного соглашения соблюдены (ст. 555 ГК РФ).

Цена договора купли-продажи квартиры может определяться:

• по самостоятельному решению продавца;
• по обоюдной договоренности сторон;
• на основании независимой оценки.

Независимая оценка недвижимости дает возможность узнать рыночную стоимость жилья, данную процедуру стоит проводить в ряде случаев:

• При продаже, если, например, у квартиры несколько владельцев, и они расходятся во мнениях о ее стоимости.
• по имущественным спорам.
• При оформлении ипотеки банкам необходимо документальное подтверждение цены жилья.
• Кредит или займ в банковских учреждениях, если гарантия возвращения кредита - объект недвижимости.

При определении стоимости жилья самостоятельно или обратившись к услугам специализированных организаций, важно, чтобы цена квартиры не превышала в разы среднюю рыночную стоимость недвижимости того же типа, иначе продажа будет крайне затруднительна.

Входит ли задаток в стоимость недвижимости

Задаток - это денежная сумма, которую покупатель передает собственнику недвижимости или его представителю, в счет расчетов по договору.

Цель внесения задатка - обеспечение обязательств по сделке, то есть подтверждение покупателем своего намерения по оформлению соглашения купли-продажи.

В законе не предусмотрено единого образца для совершения задатка, но есть ряд юридических требований для его правильной передачи:

• Соглашение о задатке необходимо заключать в письменной форме, вне зависимости от суммы (ст. 380 ГК РФ).
• Важно прописать, что передаваемая сумма является именно задатком, а не, например, предоплатой или авансом.
• Получение продавцом денежной суммы, должно подтверждаться письменной распиской, выдаваемой покупателю.

Внесением задатка, стороны могут подтвердить свои обязательства на заключение:

• Договора купли-продажи.
• Основного договора на условиях, предусмотренных (ст. 429 ГК РФ).

Переданная сумма задатка при заключении основного договора по продаже объекта недвижимости засчитывается в общую стоимость квартиры .

В законе не прописана точная сумма задатка , которую необходимо внести при покупке жилья, обычно она определяется по соглашению сторон и составляет примерно 5-10% от стоимости имущества.

Изменение стоимости квартиры по договору купли-продажи

Расписка при покупке жилого помещения по заниженной или завышенной стоимости

Распиской является документ, который подтверждает частичное или полное исполнение обязательства по передаче денежных средств . Это гарантия для плательщика, устанавливающая совершение оплаты по договору.

В случае если стороны решили указать в соглашении завышенную или наоборот заниженную стоимость жилого помещения, встает вопрос о том, какую сумму прописывать в расписке . Спорный момент возникает, так как продавцу указание в документе реальной суммы - невыгодно, а покупателю важно соблюсти личные интересы. В такой ситуации стороны могут пойти на ухищрение и оформить две расписки :

1. В первой цена недвижимости совпадает с той, которая указана в договоре.
2. Второй документ прописывает оставшуюся денежную сумму , назначение которой может быть, например, дизайнерское оформление жилого помещения.

Расписка должна быть оформлена письменно , от руки и самим составителем, содержать в себе размер оплаты за покупку, данные самого жилья, дату и место составления документа.

Важно, чтобы в расписке было указано, что обговоренная сумма передана полностью , а у получателя денежных средств отсутствуют какие-либо претензии.

Учет кадастровой стоимости при продаже квартиры в 2017 году

Это цена квартиры, которую рассчитывают независимые оценщики, по инициативе государственных органов. Полученные сведения вносятся в кадастр объектов недвижимости.

Государство проводит кадастровую оценку жилья, так как данная величина учитывается для следующих целей:

• Взятие кредита на покупку квартиры, в государственных банковских учреждениях.
• Платежи по сделкам, которые связаны с объектом недвижимости (дарение, покупка, продажа).
• Расчет платежей при наследовании жилого помещения.
• Оплата налога на имущество.
• Денежные суммы при пользовании квартирой на условиях социального найма.

Кадастровую стоимость жилья вычисляют на основании следующих характеристик:

• Жилая площадь имущества.
• Месторасположение.
• Год постройки, тип жилья (кирпич, панель, монолит).
• Развитость инфраструктуры района.
• Рыночная стоимость аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость недвижимости не постоянна, она обновляется и может быть изменена государством, например, по причине общего роста цен на недвижимость .

Подоходный налог и вычет по НДФЛ при продаже квартиры

Исходя из новых правил продажи недвижимости с 1 января 2016 года, налог на доходы физических лиц (НДФЛ) рассчитывается, основываясь на кадастровой , а не инвентаризационной стоимости жилья, которая применялась ранее.

При расчете налога на доход с продажи объекта недвижимости, необходимо исходить из следующих условий:

• Налоговая ставка НДФЛ составляет 13%, и рассчитывается как процент от стоимости проданной недвижимости.
• Стоимость квартиры, определяемая в договоре купли-продажи, не может быть меньше 70% от установленной кадастровой стоимости этого жилья.
• При расчете налога, возможно использование имущественного вычета - суммы, на которую лицо вправе уменьшить налоговую выплату, но не более чем 1 миллион рублей.

Гражданин П в 2014 году приобрел квартиру, в 2016 году он решил продать имущество за 3 миллиона 500 тысяч рублей, сумма налога, которую необходимо внести в бюджет, рассчитывается, как:

(3 500 000 - 1 000 000) × 13% =325 тысяч рублей.

Имущественный вычет предоставляется один раз в жизни, если лицо уже использовало такое право, то НДФЛ, будет рассчитан, как 3 500 000 × 13% = 455 000 тысяч рублей.

После 1 января 2016 года для того, чтобы не выплачивать НДФЛ, гражданин должен владеть квартирой более пяти лет , а не трех, как было предусмотрено ранее.

Продажа жилья по цене ниже или выше кадастровой стоимости

Государственная кадастровая оценка производится на основании рыночной стоимости объекта и иной информации о недвижимости (этаж, площадь, расположение).

Основные отличия кадастровой стоимости от рыночной заключаются в следующем:

• Кадастровая величина требуется в основном для расчета налоговых выплат.
• Кадастровую оценку производит профессиональный оценщик, привлекаемый государством, на основе статистического анализа и математических методов.
• Рыночную цену обычно определяет сам собственник или независимый оценщик, исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Производя анализ рыночных цен, специалисты устанавливают кадастровую величину близкую к рыночной . Но в связи с вероятностью допущения погрешностей, отклонения в рыночной и кадастровой стоимости имеют место быть.

Если владелец квартиры не согласен со стоимостью жилья, указанной в кадастре, он имеет право в судебном порядке оспорить данную величину.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры?

Узнать кадастровую стоимость может каждый желающий. Есть несколько способов уточнить данную информацию:

• На официальном интернет-сайте налоговой службы, когда лицу известен кадастровый номер объекта недвижимости.
• В случае если номер квартиры в кадастровом реестре не известен, можно уточнить необходимые сведения на сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), там потребуется указать адрес квартиры.
• Личное обращение в отделение Росреестра или во многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Собственник жилья, у которого уже имеется кадастровый паспорт, должен знать, что срок его действия не ограничен , но сведения, содержащиеся в документе, могут быть неактуальными, так как проведение оценочной деятельности повторяется не реже одного раза в пять лет .

Для того чтобы обновить информацию, прописанную в кадастровом паспорте, гражданин вправе заказать справку (для этого стоит обратиться в местные отделения Росреестра или МФЦ).

Если собственником была осуществлена законная перепланировка квартиры, то информацию об изменениях следует сообщить в территориальный орган Росреестра, а затем получить новый кадастровый паспорт .

Заключение

Процесс купли-продажи жилья связан с большим количеством проблемных аспектов :

• оформление договора;
• определение цены объекта недвижимости;
• внесение задатка;
• установление кадастровой стоимости квартиры;
• вычисление налоговых взносов, подлежащих оплате.

Нередки случаи изменения сторонами стоимости жилья по различным основаниям. Как собственник квартиры, так и будущий владелец занижают или наоборот желают завысить цену имущества. Такие действия могут быть расценены как мошеннические схемы и повлечь за собой наказание, вплоть до уголовной ответственности. Поэтому, заключая договор купли-продажи, сторонам следует с особенной тщательностью подходить к его грамотному оформлению , соблюдая требования действующего законодательства.

Вопрос

Последствия заключения сделки с занижением стоимости жилья

Я хочу приобрести квартиру, но продавец понравившегося мне варианта недвижимости предлагает в договоре купли-продажи указать цену меньшую, чем та сумма, которую я должен оплатить за покупку. Для продавца это выгодно, так как сумма налога, который ему нужно оплатить после продажи имущества, будет существенно ниже, а мне после уплаты он выдаст две расписки, в одной из которых будет указана сумма по договору, а вторая будет содержать остаток внесенной мною оплаты за неотделимые улучшения жилья. Подскажите, какими последствиями для меня может грозить заключение такой сделки?

Ответ

Указанная Вами схема - незаконна, ответственность за уклонение от уплаты налогов предусмотрена в уголовном законодательстве нашей страны, покупатель может быть признан соучастником продавца, а выданные расписки будут подтверждать налоговое нарушение. Если же по каким-либо причинам сделка в судебном порядке будет признана недействительной, то Вы рискуете не вернуть обратно сумму, указанную во второй расписке.

Часто бывает так, что новая линейка товаров запускается в продажу еще до того, как полностью проданы товары старой. Или же просто спрос на товар значительно снизился, а может, компания осваивает новый сегмент рынка. И тогда товар продается по сильно сниженным ценам. Но многие бухгалтеры опасаются уменьшать цену продажи ниже закупочной цены, поскольку это якобы и законом запрещено, и чревато доначислениями налогов. Давайте разберемся, так ли это на самом деле.

Опасение 1. Продавать по цене ниже себестоимости запрещено законом

В общем случае цену товара договаривающиеся стороны определяют сами. Исключение - цены, которые регулируются государством, например в области электроэнергетики, газоснабжения, связи <1>. Так что для обычного договора со стороны ГК ограничения нижнего предела цены нет. Главное, чтобы эта цена устраивала обе стороны.

А еще за ценами следит Федеральная антимонопольная служба, чтобы предотвратить злоупотребления "больших игроков" в области ценообразования. Однако компаниям, которые не способны своими действиями в одиночку или с группой других компаний повлиять на ценовую ситуацию на рынке, опасаться нечего <2>.

Примечание. В 2013 г. ФАС подготовила поправки в Закон о торговой деятельности, ратуя за запрет продаж по цене ниже себестоимости, однако проект не нашел поддержки в правительстве, был отправлен на доработку и пока даже не дошел до Госдумы.

Вывод

Если ваша компания не оказывает решающего влияния на ценообразование на рынке и не продает товары, цены на которые регулируются государством, то нижний предел цен не ограничен.

Опасение 2. Убыток от продажи по цене ниже себестоимости не учитывается для целей налогообложения

Сразу скажем, что это не так. Налоговая база по прибыли рассчитывается совокупно по всем сделкам <3>. И только если установлен особый порядок расчета налоговой базы, доходы и расходы по этим операциям считаются отдельно. Например, специальный порядок предусмотрен для операций с ценными бумагами <4>. Кроме того, есть прямой запрет на признание в расходах ценовой разницы между рыночной ценой и ценой продажи товара работнику. Если вы продали работнику товар по нерыночной цене, которая даже ниже закупочной, то очевидно, что образуется такая ценовая разница и, по сути, она представляет собой убыток при продаже ниже себестоимости <5>.

А вот в отношении других операций купли-продажи с убытком никаких особых правил нет. Поэтому схематично это выглядит так: суммируются доходы по всем сделкам и из полученной суммы вычитаются все признанные в отчетном периоде расходы от реализации <6>. Очевидно, что выручка по убыточной сделке будет признана в доходах от реализации вместе с выручкой от других продаж, а расходы по ней признаются вместе с расходами по остальным сделкам. Если вы работаете в минус не систематически, то обнаружить убыточные сделки вообще малореально. Они просто утонут в общей массе, и в декларации по налогу на прибыль их не будет видно <7>.

При "доходной" упрощенке продажа с убытком никак не влияет на сумму налога: сколько получили денег за товар - с той суммы и рассчитали <8>. Если упрощенка "доходно-расходная", то и в этом случае отследить убыточную сделку не так просто, доходы и расходы по ней вообще могут попасть в разные отчетные и даже налоговые периоды. Ведь расходы признаются по мере оплаты товара поставщику и его реализации, а доходы - по факту получения денег от покупателя <9>. При продажах товаров работникам ценовая разница между розничной ценой и ценой продажи тоже не учитывается в расходах.

Вывод

Отследить убыточную сделку маловероятно, если вы не работаете в минус систематически. Вряд ли налоговики будут этим заниматься, ведь убыток от продаж, если товары продаются не работникам, все равно учитывается для целей налогообложения.

Опасение 3. При цене продажи ниже закупочной налоговики доначисляют налоги, исходя из рыночной цены

В этом суждении есть доля истины. Все зависит от того, является ли такая сделка контролируемой. Допустим, вы продали яблоки по цене ниже закупочной сторонней российской компании. Тогда можно смело смотреть в глаза инспектору, поскольку цена сделки между сторонами, которые не являются зависимыми по отношению друг к другу, изначально считается рыночной <10>. То есть налоговики не будут проверять ваши цены на соответствие их рыночным. Просто потому, что такой вид проверки предусмотрен только по контролируемым сделкам, а сделки между невзаимозависимыми российскими организациями к контролируемым не относятся <11>.

Примечание. "А как же ст. 40 НК?" - спросите вы. Несмотря на то что пресловутая ст. 40 НК о рыночных ценах все еще не отменена, ее действие значительно сужено: она применяется только к тем сделкам, доходы и расходы по которым признаны до 01.01.2012. То есть в настоящий момент налоговики могут попытаться пересчитать налоги, исходя из рыночных цен, только если "распродажа" проходила в 2011 г., поскольку 2010 г. и более ранние периоды уже не могут быть охвачены выездной проверкой, назначенной в 2014 г. <12>

А вот если вы продали товар по нерыночной цене и такая сделка для вас контролируемая, например вы продали яблоки за сущие копейки своей дочерней компании на ОСНО, сумма доходов по сделкам с которой превысила неконтролируемый порог (в 2013 г. - 2 млрд руб., в 2014 г. - 1 млрд руб.) <13>, то в этом случае придется <14>:

<или> на "ценовой" проверке доказывать налоговым органам, что яблоки были невозможно кислые и цена сделки вполне укладывается в интервал цен, по которым такой товар продают невзаимозависимые лица <16>. Если налоговики все же посчитают, что цены были несопоставимы с рыночными, то после "ценовой" проверки обратятся в суд с целью взыскания недоимки и пени по налогу на прибыль и НДС <17>. А если доходы по сделке относятся к 2014 г., то налоговики могут еще и штраф наложить в размере 20% от суммы неуплаченных налогов <18>.

Рассказываем руководителю

Если продавец самостоятельно посчитает и уплатит налоги по рыночной цене с доходов по контролируемой сделке, то покупатель не сможет пересчитать налоговую базу в сторону уменьшения. Ведь такое право у него возникнет, только если после проверки цен и уплаты продавцом недоимки покупатель получит от налогового органа уведомление на проведение симметричных корректировок <20>.

А вот сделки продавцов на упрощенной системе налогообложения под ценовой контроль не попадают, так как такие организации не платят ни налог на прибыль, ни НДС, по которым возможны доначисления при "ценовых" проверках <19>.

Вывод

Утверждение, что налоги будут пересчитаны исходя из рыночных цен, верно лишь отчасти. Все зависит от того, будет ли сделка признана контролируемой. Если да, то придется доказывать налоговым органам, что цена сделки сопоставима с рыночной. Если нет, то опасаться доначислений не нужно.

Опасение 4. Расходы на приобретение товара, проданного с убытком, экономически необоснованны, а потому их нельзя учесть при расчете налога на прибыль

Каждая коммерческая организация по определению стремится к получению прибыли <21>. Однако разовые убыточные сделки также вписываются в эту концепцию, ведь желание систематически получать прибыль сопряжено с риском и не исключает получение убытка. Кроме того, продавая сегодня по низкой цене, компания страхует себя от увеличения потерь в будущем, поэтому и выгодность сделки руководство оценивает именно на текущий момент.

Примечание. В каких случаях сделки между взаимозависимыми лицами не считаются контролируемыми, вы можете прочитать в статье "О взаимозависимости и контролируемости начистоту": ГК, 2013, N 21, с. 66

Налоговый кодекс не дает налоговикам права оценивать, насколько эффективно управляет капиталом, а потому понятие "экономическая обоснованность расходов" нужно рассматривать через направленность расходов на получение доходов <22>. И в примере с яблоками расходы на приобретение товаров были экономически обоснованны, ведь, во-первых, приобрели их не для благотворительной акции, а собирались успешно, с прибылью, продать. Другое дело, что обстоятельства несколько изменились и сейчас гораздо важнее высвободить замороженные в неудачной партии яблок оборотные средства. А во-вторых, доходы все-таки получили, ведь выручка какая-никакая есть <23>. А от убытков никто не застрахован <24>.

Чтобы подтвердить обоснованность своих расходов, можно сделать следующее. Во-первых, руководитель должен издать приказ об уценке товаров. Во-вторых, уценка должна быть обоснована. Например, можно приложить к приказу заключение товароведа или менеджера по продажам, что-де яблоки прошлогоднего урожая, хранить их более 1 месяца в условиях вашего склада невозможно, а в случае потери товарного вида убытки от списания будут гораздо выше и т.д. В любом случае в обосновании должно быть указано, с какой целью и почему вы решились на убыточную сделку. Все это поможет вам укрепить свою позицию в случае спора с налоговыми органами.

Вывод

Расходы будут экономически обоснованными, если они были направлены на получение прибыли. Конечный результат не имеет решающего значения.

Опасение 5. Если товары будут проданы с убытком, то принять НДС к вычету по ним нельзя

Налоговые органы склонны усмотреть в убыточной сделке получение необоснованной налоговой выгоды, ведь вычет при приобретении был больше, чем ализации товара. А все потому, что разумная экономическая цель заключения убысумма налога, начисленная при реточной сделки для налогового органа совсем неочевидна. А как мы помним, ее отсутствие - один из признаков получения необоснованной налоговой выгоды <25>.

Поэтому так же, как и для обоснования расходов, нужно заранее запастись аргументами в свою пользу. Подойдут те же документы: приказ руководителя, заключение товароведов, финансистов и т.д.

В судебных спорах дело решается в пользу налогоплательщика, если он приводит суду доказательства наличия разумной экономической цели, которая преследовалась при заключении убыточной сделки <26>. Но если такой цели не было, а по всем признакам организация - участник налоговой схемы, то пощады от налоговиков не ждите. Кроме неочевидной экономической цели, контролеры выявят и другие признаки получения необоснованной налоговой выгоды, к примеру отсутствие возможности исполнить договор. Например, организация закупила партию товара, а где ее хранила целый месяц - непонятно, так как складских помещений у организации нет ни в собственности, ни в аренде, а договор ответственного хранения хоть и был заключен, но не исполнялся <27>.

Вывод

Налоговая выгода в виде вычета НДС по товарам, проданным с убытком, может быть обоснована, если организация докажет, что при заключении убыточной сделки преследовала разумную экономическую цель, например избежать еще больших убытков от полного списания товара. Но если товар продан только на бумаге и реальных операций не было, то налоговики такие вычеты снимут.

* * *

Итак, из всех рассмотренных опасений наиболее реальное - снятие расходов и вычетов. Чтобы этого не случилось, готовьте обоснование расходов заранее. А если вы, не дай бог, участник налоговой схемы, то одни лишь липовые документы без реальных операций вряд ли вам помогут.

<1> п. 1 ст. 424 ГК РФ; п. 1 ст. 4, ст. 6 Закона от 17.08.95 N 147-ФЗ; подп. 4 п. 2, п. 4 ст. 8 Закона от 28.12.2009 N 381-ФЗ

<2> ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 7, п. 1 ч. 1 ст. 10 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ

<3> п. 1 ст. 274 НК РФ

<4> п. 2 ст. 274, ст. 280 НК РФ

<5> п. 27 ст. 270 НК РФ

<6> п. 1 ст. 247, подп. 3 п. 1, п. 3 ст. 268 НК РФ

<7> п. 2 ст. 268 НК РФ; Письмо Минфина от 18.09.2009 N 03-03-06/1/590

<8> п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17, п. 1 ст. 346.18 НК РФ

<9> п. 1 ст. 346.15, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина от 29.10.2010 N 03-11-09/95

<10> п. 1 ст. 105.3 НК РФ

<11> п. 1 ст. 105.17, п. 1 ст. 105.14 НК РФ

<12> п. 4 ст. 89 НК РФ

<13> подп. 1 п. 2 ст. 105.14 НК РФ

<14> п. 4 ст. 105.3 НК РФ

<15> пп. 3, 6 ст. 105.3 НК РФ

<16> подп. 1 п. 1, п. 3 ст. 105.7, пп. 1, 7 ст. 105.9 НК РФ

<17> п. 5 ст. 105.3, подп. 4 п. 2 ст. 45 НК РФ

<18> п. 1 ст. 129.3 НК РФ; п. 9 ст. 4 Закона от 18.07.2011 N 227-ФЗ

<19> подп. 1, 4 п. 4 ст. 105.3, п. 2 ст. 346.11 НК РФ

<20> п. 1 ст. 105.3, пп. 1, 2 ст. 105.18 НК РФ

<21> п. 1 ст. 50 ГК РФ

<22> ст. 252 НК РФ; Определения КС от 16.12.2008 N 1072-О-О (п. 2 мотивировочной части), от 04.06.2007 N 366-О-П (п. 3 мотивировочной части), от 04.06.2007 N 320-О-П (п. 3 мотивировочной части)