Risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte dell'inquilino

Nella letteratura legale, viene considerato un contratto di locazione un accordo tra due parti: il proprietario e l'inquilino, che consiste nella fornitura da parte della prima parte a titolo oneroso del bene specificato nel contratto alla seconda parte, nel diritto di uso e possesso temporaneo o di semplice uso.

Deve essere redatto in conformità con la legislazione russa e includere tutte le condizioni che sono essenziali per esso. Insieme a un contratto redatto correttamente, ci sono circostanze in cui l'inquilino ha l'urgenza di rescindere il contratto. Diamo un'occhiata a questo problema in modo più dettagliato.

Casi di risoluzione da parte dell'inquilino

La legge prevede diverse opzioni per la risoluzione del contratto avviato dall'inquilino. Può essere risolto nei seguenti casi:

1. In primo luogo quando il contratto di locazione stesso prevede i termini di una risoluzione stragiudiziale della procedura di risoluzione del contratto. In questo caso, anche in fase di stesura del progetto, prevede la possibilità di risoluzione: la procedura di notifica, i termini, le eventuali sanzioni, la procedura di restituzione, locazione e altro.
2. In secondo luogo quando il termine non è esplicitamente indicato nel contratto di locazione, allora ai sensi dell'articolo 610 del codice civile, sarà concluso a tempo indeterminato e facilmente, forse, risolto al momento opportuno. In questo caso, sarà necessario avvisare il proprietario della disdetta con un mese di anticipo e, se il contratto riguarda la locazione di immobili, informare con tre mesi di anticipo.
3. Terzo, se ci sono gravi violazioni delle condizioni contenute nel contratto da parte del locatore, la sua azione può essere interrotta in tribunale.

L'elenco di queste violazioni è sancito dalla legge, le considereremo più in dettaglio:

• Nel caso in cui il proprietario crei condizioni impedire all'inquilino di utilizzare i locali in affitto o altri beni specificati nel contratto stipulato.
• Se l'immobile locato non soddisfa i requisiti previsti, nel contratto o presenta gravi carenze, la cui presenza il locatore sapeva, ma taceva, e il locatore non le ha viste durante l'ispezione, rendendo impossibile l'utilizzo secondo lo scopo previsto.
• Quando il proprietario non adempie ai suoi obblighi diretti per le riparazioni importanti del bene consegnato entro i termini previsti dal contratto, ovvero entro un congruo termine, se non fosse stato stipulato.
• In una situazione in cui la proprietà di proprietà del locatore, diventa improvvisamente inutilizzabile, in circostanze in cui l'inquilino non è responsabile.

Errori nella stesura di un contratto

L'errore principale, di norma, si manifesta nella preparazione del testo delle condizioni per il recesso dal contratto da parte dell'inquilino. Il contratto è firmato senza pensare al significato del testo, oppure non sono in grado di comprenderlo correttamente dal punto di vista dell'interpretazione legale.

Di conseguenza, si scopre che il contratto sancisce solo il diritto di esprimere la propria volontà di recedere, ma non lo garantisce in alcun modo.

In questo caso, la risoluzione sarà possibile solo con il consenso del proprietario. Il tribunale considera molto spesso tali casi, in cui il tribunale è costretto a prendere una decisione legale e si schiera dalla parte del proprietario.

Scritto nel contratto deve trasmettere con precisione il significato delle parti concordate.

È auspicabile che sia garantito il diritto dell'inquilino alla risoluzione anticipata del contratto in corso di propria iniziativa in via stragiudiziale. È necessario discutere e includere nel contratto la procedura di risoluzione, vari costi materiali, ecc. In questo modo, puoi provare a proteggerti dal contenzioso.

Per evitare questo errore, la formulazione dovrebbe essere qualcosa del genere: “In conformità con questo accordo, l'inquilino ha il pieno diritto di risolvere il contratto di locazione precedentemente concluso senza fornire motivazioni su sua richiesta. Da parte sua, il locatore si impegna a non interferire con la risoluzione e firmare volontariamente l'accordo senza andare in tribunale.

È probabile che l'effetto dell'introduzione di una clausola di risoluzione gratuita sia la volontà del locatore di includere una clausola che preveda il pagamento di una penale per risoluzione anticipata.

Secondo il principio di volontarietà del contratto e dei suoi termini, la penale può essere inclusa nei termini di risoluzione, nel qual caso la legittimità di tale clausola dovrà essere contestata in sede giudiziaria.

Oppure, se l'inquilino accetta inizialmente di pagare, puoi registrarlo come qualsiasi altra indennità di cessazione. Questa sarà la soluzione più corretta.

Se la penale non è stata esplicitata nel contratto e il locatore ha fatto tali richieste, sarà importante fare riferimento alla normativa vigente, che prevede una sanzione a titolo di risarcimento per l'inadempimento degli obblighi contrattuali.

In questo caso non se ne può parlare, perché la risoluzione volontaria sarà prevista dal contratto stesso, il che significa che non vi è violazione degli obblighi.

Questa questione dovrebbe essere risolta "sulla riva", altrimenti devi ancora andare in tribunale e dimostrare l'illegittimità di questa pretesa del proprietario.

Vale anche la pena notare la seguente caratteristica relativa alla durata del contratto.

È importante che l'inquilino sappia che un contratto di locazione stipulato per un periodo superiore a un anno richiede la registrazione statale.

E questo complica ulteriormente il processo di cessazione, poiché sarà necessario richiedere la cessazione della registrazione. Inoltre, la transazione diventa completamente trasparente. Pertanto, molti inquilini indicano un periodo non superiore a un anno, dopo il quale redigono e firmano un nuovo contratto.

Per l'inquilino è più vantaggioso convincere il proprietario a stipulare un contratto senza specificare il periodo di validità, quindi non dovrai risolvere affatto questo problema, poiché la risoluzione sarà sancita dalla legge.

Notifica tramite lettera di risoluzione del contratto da parte dell'inquilino

Se il locatore non adempie ai suoi obblighi diretti derivanti dal contratto di locazione, la legge prevede la procedura di notifica al primo mediante notifica.

Tale comunicazione è consegnata personalmente, spedita a mezzo raccomandata con descrizione del pignoramento, o consegnata all'ufficio in duplice copia, su ciascuna delle quali il ricevente appone la data, la propria firma ed eventualmente il sigillo del organizzazione, registra come in arrivo nel suo diario.

La comunicazione scritta deve contenere:

1. nome e dettagli della persona o l'organizzazione del locatore a cui è indirizzata;
2. dettagli e recapiti inquilino;
3. link al contratto affitto;
4. i requisiti stessi e le scadenze per la loro attuazione.

Se il proprietario non ha risposto in tempo o non ha adempiuto ai suoi obblighi, è necessario inviare unilateralmente un secondo avviso di risoluzione forzata del contratto. Tale avviso viene inviato in situazioni in cui l'inquilino stesso desiderava risolvere il contratto.

Risoluzione del contratto da parte dell'inquilino

La risoluzione avviene mediante la redazione e la sottoscrizione tra l'inquilino e il locatore di un nuovo contratto di risoluzione e un atto di restituzione (cessione) dei locali al locatore. Tale accordo deve essere redatto per iscritto e includere: nome, data e città di stipula, dettagli del proprietario e dell'inquilino, indicare il contratto per il quale è redatto. Dovrebbe anche contenere una descrizione dell'oggetto del contratto di locazione, riflettere l'essenza dell'accordo, indicare i motivi per i quali l'accordo viene risolto, i riferimenti alla legge.

Campione

Accordo n. 002

In caso di risoluzione del contratto di locazione residenziale al contratto n. 001 del 33 luglio 2015

Mosca

15 gennaio 2016

Ivanov Inokenty Karpovich, nato il 1 gennaio 1950, serie di passaporti 5454 numero 076538, Mosca, via Lenin, casa 09, app. 080 (di seguito denominato "Locatore") e Parovozov Semyon Grigorievich nato il 01.11.1975, passaporto serie 0892 numero 546372, Krasnodar, Khakurate st., 18 apt. 50 (di seguito denominata “Conduttrice”), di seguito denominate le Parti, hanno stipulato il presente accordo come segue:

1. Risoluzione del contratto di locazione per i locali residenziali n. 001 del 33 luglio 2015, Mosca (di seguito denominato contratto di locazione)
2. Tutti i principali obblighi delle parti agenti ai sensi del contratto di locazione cessano al momento della firma del presente contratto, compreso il pagamento delle bollette.
3. Il presente accordo costituisce contestualmente un atto di cessione (restituzione) dei locali locati al Locatore. Firmandolo, il Locatore accetta i locali, confermando così che le sue condizioni tecniche ed estetiche sono pienamente conformi al Contratto di Locazione.
4. Il presente documento entrerà in vigore dal momento della sua reciproca firma da parte di tutte le Parti.
5. L'Accordo è stato redatto in due copie completamente identiche, una per ciascuna Parte.

Firma E:

__________________ /_________/________

Appunti

1. Nell'accordo stesso non è possibile indicare che si tratta anche di un atto di restituzione dei locali affittati, ma redigere un atto separato. Nell'accordo stesso, indicare che entrerà in vigore dal momento in cui i due documenti saranno firmati dalle parti.
2. Se il contratto di locazione specifica un periodo superiore a un anno, il contratto dovrà essere redatto in tre copie completamente identiche: una per una parte e una per l'autorità di registrazione, poiché tale contratto è soggetto a registrazione nel registro e anche l'accordo dovrà essere registrato.
3. Alla fine del contratto, è necessario inserire il nome completo, la firma e la data, perché la data dell'accordo potrebbe non coincidere con la data della firma e, di conseguenza, la restituzione dei locali.
4. Se una delle parti dell'accordo è una persona giuridica, quindi devi mettere un sigillo e inserire i dettagli.