Главная » Заявления » Закон о жилищно строительных кооперативах 215 фз. ФЗ «О жилищно — строительных кооперативах

Закон о жилищно строительных кооперативах 215 фз. ФЗ «О жилищно — строительных кооперативах

Новостройки стали актуальными и зачастую выгодными перспективами обзавестись собственным жильём. В основном, они предусматривают массу преимуществ и нюансов, которые их выгодно отличают на рынке недвижимости. Это касается приобретения в рассрочку, с применением материнского капитала, беспроцентным кредитом и т.п.

Но в таком важном ответственном деле важно не только изучить, что в итоге обещает застройщик. Нельзя выпускать из виду некоторые детали, неприметные на первый взгляд. Речь идёт о федеральном законе, по которому ведётся или будет осуществляться строительство.

Покупая жильё на вторичном рынке, его можно и нужно осмотреть, выявить преимущества и недостатки. С новостройками такой возможности нет, и можно лишь изучить проект, в котором будут красочные картинки. По факту, осуществляется покупка того, чего на момент осуществления сделки ещё нет. Поэтому упускать из виду законы нельзя – в них могут быть нюансы и моменты, которые могут защитить права дольщика в случае непредвиденных обстоятельств, либо наоборот, усугубить сложившееся положение.

Чтобы ответить на вопрос, стоит ли приобретать квартиры, которые построены по 215-ФЗ, необходимо обратиться к данному закону.

Суть 215 федерального закона

Подписание договора о приобретении квартиры в новострое по 215-ФЗ означает, что желающий обзавестись жильём выступает как член жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Подобная форма покупки является абсолютно законной и очень привлекательной по стоимости. Это поясняется отсутствием вынужденного страхования новостройки и обложения взносов НДС. Кроме того, можно взять ипотеку или воспользоваться материнским капиталом.

Можно самостоятельно застраховать сделку в выбранной страховой компании. Но неустойка при переносе или просрочке сроков сдачи жилья в ЖСК в этом случае не предусматривается. В таком положении и расторжение сделки с ЖСК с последующим обращением в суд не гарантирует возвращение средств. Жилищно-строительный кооператив может возвратить их лишь при наличии необходимой суммы на счету. Если средств там нет – выплат не будет. Регламентация оплаты квартир и всех иных вопросов в ЖСК осуществляется лишь по уставу кооператива. Ему посвящены 11 и 12 главы Жилищного кодекса, но на закон «О защите прав потребителей» возлагать надежды не приходится. Он не распространяется на объекты, которые строятся или уже построены по 215-ФЗ, это и отличает его от 214-ФЗ. Ведь ЖСК по определению – форма взаимодействия самих граждан с целью их объединения для строительства и управления жильём. Чёткая связь пайщиков с застройщиком не регламентируется. По сути, при строительстве по данному закону фигурируют преимущественно участники этого кооператива, они становятся соинвесторами.

Чёткие сроки сдачи объекта могут не указываться, а если и прописаны – ЖСК не может выступать гарантом, так как не фигурирует застройщиком и не несёт ответственности за его действия.

Стоит внимательно изучить все аспекты договорённости. Если эти сроки зафиксированы – это большинству внушает доверие. Только для кооператива они не имеют той же силы по вышеупомянутым причинам.

Сдача объекта

Особое внимание следует заострить при наличии фразы «Договор действует с момента подписания до исполнения всех обязательств» - она означает, что договор имеет силу, пока застройщик не сдаст объект. Но это может произойти и через 10 лет. Конечно, в иске не может быть отказано по данной причине, но исковое заявление целесообразно подавать лишь при задержке ориентировочных сроков на существенный временной отрезок (например, 6 месяцев).

Привлекательная цена на момент заключения договора в начале строительства может на протяжении всего периода стройки возрасти. В случае недостаточного финансирования все претензии покупатель может предъявлять исключительно кооперативу. То есть и самому себе, так как является по договору членом этого ЖСК.

Договор долевого участия или ЖСК?

Законодательно в вопросах новостроек более защищённым является дольщик, чем член ЖСК. Дольщики имеют протекции от двойных продаж и мошенничества, их дела будут в приоритете в суде при форс-мажорных обстоятельствах. Но гарантий окончания стройки в сроки не даёт ни один из договоров. Поэтому важно изучить не только договор, схему продажи, но и историю застройщика, опыт и репутацию.

Отсюда делайте вывод самостоятельно, готовы ли вы рисковать и заключать договор о покупке жилья, строящегося по ФЗ-215.

Можно приобретать жильё как у застройщика, так и у подрядчиков. О преимуществах и недостатках покупки квартиры у подрядчика читайте

Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.

Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.

И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.

Плюсы 215-ФЗ

1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность. В случае нарушения сроков покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
3. 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.

1. Ни один закон не сможет дать гарантии, что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или у частного застройщика.

Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.

Одни из самых важных вопросов, которые интересуют покупателей новостроек: А можно ли покупать эту новостройку ? Рентабельно ли вложить деньги в конкретный жилой комплекс? Защищены ли права покупателя?
В ответ от представителя застройщика всегда можно услышать: Конечно, строительство ведется по 214 ФЗ, а не по 215. И все утвердительно кивают головой, а на самом деле понятно ли как именно защищает покупателя ФЗ №214? В чем его отличие от ФЗ №215?
ФЗ №214 - это закон об участии в долевом строительстве, замененном с 1 июля 2019 года на понятие проектное строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ФЗ №215 - это закон о жилищных накопительных кооперативах. Из этого следуют их отличительные особенности:

Ранее ФЗ 214 оформлялся договором долевого участия, с 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги граждан только на спецсчета в уполномоченных банках. То есть клиент будет оплаччивать строительство своей квартиры не застройщику, а банку. Средства будут содержаться на специальных эскроу-счетах до оконания строительства объекта и ввода дома в эксплуатацию.
Кроме этого, строительная компания должна иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства дома. При этом возможность купить квартиру на начальной стадии строительства останется такой же.
Строительные компании будут вкладывать в строительство или собственные средства, или кредиты, взятые в банках.
Эти изменения сведут к минимуму риски граждан от потери клиентских средств. В свою очередь после окончания строительства покупатель обязан принять квартиру согласно акта осмотра.

В ФЗ-214 строго оговорен срок, срок, согласно которому застройщик обязан передать объект строительства, определен конкретный объект проектного строительства, подлежащий передачи на правах собственности, цену, срок ее уплаты, гарантийный срок на строительный объект;

ФЗ 215 предусматривает членство в кооперативе, таким образом и закрепляются отношения между ЖСК и его участниками. Вступление в ЖСК определяется уставом самого ЖСК и Жилищным кодексом РФ, но никак не законом ФЗ 215. Участником ЖСК можно стать после подачи заявления в ЖСК и уплаты вступительного членского взноса и первого паевого взноса. При этом сведения об участнике передаются в государственный реестр юридических лиц.
У участников жилищно-строительного кооператива по уставу могут возникнуть обязательства, например, это может быть обязательство по уплате членских и вступительных взносы (помимо паевых). Поэтому необходимо внимательно изучать устав и все учредительные документы ЖСК, а также каков порядок и размеры взносов, подлежащих оплате и сам график платежей и т.д.

Какие именно положения закона №214 защищают участника проектного финансирования строительства?

Банк, на счету которого будут размещены средства граждан, будет контролировать и иметь право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Другие денежные операции по строительству объекта вне рамок закона о долевом строительстве будут запрещены.

По статье 12.1 ФЗ №214 обязательства застройщика должны обеспечиваться одним из способов:
1) Согласно статьям 13-15 ФЗ №214 залогом,
2) Согласно статье 15.1 ФЗ №214 поручительством
3) Страхованием ответственности на случай банкротства, либо поручительство банка, за невыполнение обязанности по передачи объекта.

Что получает участник договора долевого участия от этих способов обеспечения обязательств?
1) возврат денег, которые внес участник по договору долевого участия или в силу закона №214,
2) оплата убытков, неустойки, штрафа, пени, которые полагаются участнику долевого строительства за просрочку сдачи объекта недвижимости или ненадлежащего исполнения обязательств застройщиком по передаче прав на объект, а также все выплаты обеспеченные ему договором и (или) федеральными законами.

Заключение договора о приобретении квартиры по ФЗ-215 означает, что будущий член кооператива желает обзавестись жильем, становясь членом кооператива и вложив свои средства.
Подобная форма договора является совершенно законной и более привлекательной по стоимости. Это объясняется отсутствием страхования денежных средств, уплаты НДС, возможностью нанимать менее дорогих подрядчиков (соглашающихся работать за наличный расчет).
При покупке квартиры по ФЗ-215 можно использовать и материнский капитал, и брать ипотеку. Дома обычно малой этажности и быстро строятся.
Но рисков при приобретении значительно больше -начиная от отсутствия страховки до невозможности введения объекта в эксплуатацию.
Для участников ЖСК возврат вложенных денег возможен только при выходе из кооператива. ЖСК может вернуть их лишь при наличии необходимых средств на счету. Если денег там нет – выплата невозможна. Все юридические вопросы решаются только по уставу кооператива.

Приобрести жилье в новостройке на территории России сегодня не составляет трудностей: на выбор предлагается широкое разнообразие вариантов в любых районах, с различной планировкой квартир и их размерами. Регламентируют процесс строительства одновременно два закона - федеральные законы 214 и 215. Каждый из законов имеет свои особенности и свои преимущества. Однако, определить, чем отличается фз 214 от фз 215, и выбрать для себя оптимальный вариант покупатели смогут только после их детального изучения.

Отличия 214 ФЗ от 215 ФЗ

Строительство по 215-ФЗ

Распространенным способом получения жилья в пределах первичного рынка становится покупка квартир в новостройках через жилищно-строительные кооперативы ЖСК. Суть 215 федерального закона полностью связана с этой процедурой. Главное преимущество закона сводится к тому, что по 215 фз получить квартиру возможно по более доступной стоимости, чем через 214 фз.

Такая особенность связана с тем, что ЖСК не предполагает обязательное страхование, а взносы дольщиков не облагаются налогом НДС. Кроме того, согласно 215 фз существует возможность применения ипотеки и материнского капитала. Самостоятельным образом клиент сможет и застраховать сделку, выбирая для этого предпочтительное страховое агентство.

В соответствии с 214 федеральным законом, предполагается подписание Договора долевого участия ДДУ между сторонами строительной сделки. Сегодня такой способ приобретения квартир в новостройках считается самым защищенным. Изначально покупатель защищается государством, поскольку оформить договор застройщик имеет право лишь после полного сбора документации. В тексте договора прописываются мельчайшие подробности сделки, начиная сроками и стоимостью и заканчивая метражом покупаемой квартиры.

Важной особенностью 214 фз выступает признание земельного участка в качестве залога застройщика, держателем которого выступают покупатели квартир. При несоблюдении обязательств компания-застройщик выплачивает штраф, кроме того, за нарушенные сроки клиент может потребовать судебную компенсацию.

Выбирая между двумя действующими законами, отдать преимущество следует закону 214 фз. Весомым преимуществом закона 214 перед 215 выступает требование качественного исполнения строительных работ от заказчика. На любой строительный объект распространяется гарантия сроком на 5 лет, по которой все обязательства также покрывает застройщик.

ФЗ-215 регулирует отношения, которые возникают в результате деятельности в жилищно-строительных членствах. Участник ЖСК вправе передать свою долю третьему лицу или завещать ее близкому родственнику. Главной обязанностью участников ЖСК является соблюдение установленных правил.

Федеральный закон №215 был принят 22 декабря 2004 года Госдумой РФ. Одобрен законодательный акт был 24 декабря того же года. Вступил в силу Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» 30 декабря 2004 года.

ФЗ-215 определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов.

В законе прописаны:

права и обязанности членов накопительных ЖСК;
порядок их создания;
реорганизация и ликвидация ЖСК;
порядок осуществления деятельности по привлечению и использованию денежных средств в жилищно накопительных кооперативах.

Накопительный ЖСК вправе осуществлять только деятельность, прописанную в настоящем законе. Согласно ФЗ-215 жилкооператив создается без ограничения срока деятельности . Он должен отвечать по всем своим обязательствам и принадлежащему ему имуществу, но он не отвечает по обязательствам своих членов.

Требования к отношениям между жилищным кооперативом и его членами прописаны в Гражданском кодексе РФ, настоящем ФЗ, нормативных актах ЦБ и других правовых документах. Согласно положениям ФЗ-215 жилищный кооператив вправе открывать счета в банках РФ .

Жилищный кооператив должен вести реестр каждого его члена.

Реестр должен содержать:

ФИО члена жилкооператива;
удостоверение личности или другой документ, подтверждающий личность члена сообщества;
номер телефона, почтовый адрес, е-майл, вступающего в сообщество;
форма участия;
иные сведения, предусмотренные уставом жилищного кооператива.

Число членов жилищного кооператива должно быть ровно 50 , не больше и не меньше этой цифры.

Скачать ФЗ 215 о жилищно накопительных кооперативах в новой редакции

Федеральный закон «О жилищных накопительных кооперативах» включает в себя 6 глав и 58 статей. Согласно статьям закона, членом кооператива может стать любой гражданин, достигший 16-летия. Чтобы стать его полноправным членом, гражданин должен написать заявление и на его основании он будет принят в сообщество.

Чтобы ознакомиться с ФЗ-215 с изменениями на 2017 год, скачайте его по .

Изменения в законе о кооперативах жилищных

Последние изменения в ФЗ-214 вносились 3 июля 2016 года. Поправки коснулись : ч 3 ст 14, п 1 ч 1 ст 17, п 2 ч 1 ст 20, ч 3 ст 20, ч 6 ст 27, п 5 ч 2 ст 48, п 4 ч 1 ст 51, п 8 ч 1 ст 51.

При последнем изменении ФЗ-214 из закона были исключены : п 2 и п 3 ч 4 ст 56, ч 2 ст 58, п 1 ч 5 ст 56 и ч 2 ст 56.

Часть 3 ст 14 была дополнена предложением «установленного Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 223-ФЗ «О саморегулируемых организациях в сфере финансового рынка» требования об обязательном членстве в саморегулируемой организации в сфере финансового рынка, объединяющей жилищные накопительные кооперативы».

Пункт 1 части 1 ст 17 был дополнен информацией о саморегулируемой организации в сфере рынка финансов, которая объединяет жилищные накопительные кооперативы.

В Пункт 2 части 1 ст 20

Часть 3 ст 20 была изложена в новой редакции. После последних поправок он звучит так: годовую отчетность деятельности кооператива необходимо сдавать в банк.

В Часть 6 ст 27 была добавлена та же информация, что и в пункт 1 части 1 ст 17.

В Пункт 5 части 2 ст 48 было добавлено ограничение, связанное с деятельностью кооперативов.

Из пункта 4 части 1 ст 51 были исключены слова: «и о саморегулируемых организациях жилищных накопительных кооперативов».

В Пункт 8 части 1 ст 51 были добавлены права банков при контроле за деятельностью жилищных товариществ.

Ниже рассмотрены статьи, в которые при последней редакции не были внесены изменения, но они важны.

Статья 6

В ст 6 прописана ответственность членов жилкооператива. В нее входит :

член кооператива несет ответственность перед ним в соответствии с положениями, предусмотренными настоящим законом;
члены жилкооператива несут убытки и риски, связанные с деятельностью сообщества;
члены сообщества несут ответственность в случае несоблюдения правил и норм, прописанных в регламенте.

Статья 7

В ст 7 обозначены права членов ЖСК:

участвовать в управлении и быть избранным в его органы;
пользоваться всеми предоставленными услугами;
выбирать форму участия в его деятельности;
получить от кооператива в пользование жилье в порядке, предусмотренном ФЗ-215;
пользоваться предусмотренными льготами;
участвовать в распределении доходов;
завещать пай;
передавать пай третьему лицу и другие.

Статья 8

Ст 8 регламентирует обязанности членов ЖСК:

соблюдение устава;
своевременное внесение взносов и платы за пай;
не препятствовать деятельности других участников;
исполнять другие обязанности, предусмотренные настоящим законом.

Статья 9

В ст 9 описаны моменты, при которых возможно прекращение членства в ЖСК:

добровольный уход;
исключение без воли участника;
передача пая третьему лицу;
обращения взыскания за пай и другие.

Статья 10

Участник ЖСК может быть исключен из товарищества в принудительном порядке, если:

он неоднократно не исполнял свои обязанности;
нарушал дисциплину;
оплачивал взносы и платежи за свой пай не своевременно.

Исключение может быть осуществлено и через суд.

Статья 11

В ст 11 описывается устав ЖСК и его составляющие:

наименование и место нахождения;
предмет и цели деятельности;
порядок приема в членство кооператива;
порядок определения размера, состав и порядок внесения паевых и иных взносов;
ответственность за нарушение порядка;
права и обязанности участников членства;
фонды, создаваемые кооперативом и другие.

Статья 16

В ст 16 описаны права ЖСК :

использовать привлеченные денежные средства людей на приобретение жилья;
вкладывать денежные средства в строительство жилых помещений, а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;
приобретать жилые сооружения;
привлекать заемные деньги в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 настоящего ФЗ.

Статья 33

Органы жилищного кооператива:

общее собрание всех его участников;
правление;
ревизор;
исполнительные органы.

Их деятельность регламентируется уставом жилищного кооператива. Срок полномочий правления истекает в день голосования.

В статье 34 обозначены общие положения собрания членов кооператива. У каждого участника есть только 1 голос. Правление кооператива созывает собрание и созывает внеочередное заседание.

Чтобы подробнее ознакомиться со всеми главами ФЗ-215, скачайте его .