Главная » Управление » Строительный бум после финансового кризиса? Главные причины сокращения объемов строительства Неприступные сто миллионов «квадратов».

Строительный бум после финансового кризиса? Главные причины сокращения объемов строительства Неприступные сто миллионов «квадратов».

Российский ВВП прибавил по итогам марта всего 0,7 процента. На это указывает оперативная оценка специалистов Минэкономразвития РФ (МЭР). Экономисты подчеркивают, что зафиксированное повышение оказалось вдвое ниже уровней января и февраля и в три раза меньше значения, заложенного в базовый сценарий на 2018-й год.

Невзирая на повышение нефтяных котировок и на рекордные объемы поставок природного газа в страны Европы, российская экономика сегодня довольно резко убавила темп своего роста. Специалисты МЭР объясняют сложившуюся ситуацию обвалившимися показателями строительной отрасли, сжатием торговой деятельности страны, а также снижением общих объемов инвестиций.

По информации ведомства, объем оптовой торговли России по итогам марта сократился на 2,9 процента, а выполненные строительные работы рухнули по результатам предыдущего месяца сразу на 9,6 процента. Подчеркнем, что статистика нашего государства не наблюдала таких снижений, начиная с пика кризиса 2015-го.

Выпуск строительных материалов в марте текущего года отличился спадом на двузначные цифры:

сборных блоков для сооружений – на 16,3%;
кирпича – на 19,3%;
цемента – на 12,7%;
бетона – на 11%;
окон – на 13%.

Эксперты – о причинах обвала строительного рынка России

По мнению руководителя центра конъюнктурных исследований ВШЭ Георгия Остапковича, основная причина заметного падения строительного рынка страны заключается в завершении целого ряда довольно крупных государственных строек, таких как объекты к чемпионату мира по футболу и .

«Если говорить в целом, то можно с полной уверенностью констатировать, что деловой климат строительной отрасли Российской Федерации вернулся в настоящее время к своим худшим показателям, зафиксированным в 2016 году», — подытожил Остапкович.

Специалисты Росстата опросили топ-менеджеров, представляющих шесть тысяч строительных структур страны. Результаты этого анкетирования четко свидетельствуют о том, что 34 процентов выступают с серьезными жалобами на острую нехватку заказов (в декабре было 29 процента), 40 процентов респондентов полагают, что спрос сегодня ниже нормального уровня, тогда как загрузка мощностей уменьшилась с 64-х до 59 процентов. Еще одним фактором эксперты назвали неплатежеспособность потенциальных заказчиков – с ней столкнулись 32 процента опрошенных.

Руководитель департамента аналитики «Локо-Инвест» Кирилл Тремасов констатировал в свою очередь, что падение строительного сектора России фиксируют по итогам уже пяти лет кряду. В сравнении с максимальными значениями 2013-го реальные объемы сегодня продемонстрировали сокращение на 11 процентов, уточнил эксперт.

Экономист «Уралсиба» Алексей Девятов отмечает, что с учетом стартовавшего сейчас спада в машиностроительной отрасли (минус 7,5 процента по итогам предыдущего месяца – ред.), а также сокращения производства электрического и электронного оборудования, общая картина «однозначно свидетельствует о существенном снижении активности со стороны потенциальных инвесторов». По словам специалиста, все это приводит только к усилению неопределенности в отношении дальнейших перспектив роста экономики государства.

Почему не стоит ждать рекордов от застройщиков

Многие эксперты утверждают, что грядущее госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки серьезно скажется на спросе и обрушит рынок индустриального жилья. На самом деле сокращение объема ввода многоэтажек связано с другими факторами.

Игра на понижение

Еще до оглашения Росстатом итогов по объему введенного в 2016 году жилья Минстрой прогноз и значительно снизил показатели на ближайшие три года. В новом варианте планку в 90 млн кв. м рынок преодолеет лишь в 2019 году.

Ожидаемый итог 2017 года едва превышает 80 млн кв. м вместо запланированных ранее 93 млн кв. м. Однако даже этот минимум (при условии, разумеется, его достижения) в текущей ситуации будет достойным результатом.

Данные прошлого года (79,8 млн кв. м) не оправдали ожидания: реальные объемы оказались на 6,5% скромнее, чем в 2015 году. Разрыв с показателями 2014 года также значителен.

Источник: Росстат

Сильнее всего в 2016 году просел сегмент индивидуального домостроения. Индустриальное жилье с переменным успехом балансировало на уровне предыдущего года.

Ряд субъектов даже превзошел показатели рекордного 2015 года. В их числе Крым и Севастополь, практически все субъекты Северо-Кавказского федерального округа (кроме Ставрополья и Карачаево-Черкессии), Приволжский ФО (кроме Чувашии, Пермского края, Кировской, Оренбургской и Самарской областей), а также еще 23 региона.

При этом почти половина общей площади введенного в стране жилья пришлась на 12 субъектов: Московскую область (11,1%), Краснодарский край (5,7%), Москву (4,2%), Санкт-Петербург (3,9%,) Республики Башкортостан (3,4%) и Татарстан (3,0%), Ростовскую (2,9%), Новосибирскую (2,8%), Ленинградскую (2,7%), Свердловскую (2,6%), Самарскую области (2,3%) и Республику Дагестан (2,3%). Однако при этом субъекты-лидеры не достигли своих прошлогодних показателей: отставание в разных регионах составило от 2% до 15%.

Сокращение объемов продолжится и в наступившем году, поскольку новых строительных проектов стало значительно меньше. Даже уже выданные разрешения на строительство еще отнюдь не гарантируют начала работ.

По мнению начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой , некоторым регионам, таким, например, как Москва и Санкт-Петербург, сокращение объемов строительства даже пойдет на пользу: поможет сбалансировать рынок.

Нам много не надо

Для покупателей ситуация на рынке кажется парадоксальной: на пике кризиса в стране сдавалось огромное количество жилья. Застройщики побили даже рекорды советского периода. Сейчас же, когда конъюнктура постепенно нормализуется, объемы ввода сокращаются.

Казалось бы, парадокс, да и только. Однако на самом деле никакого парадокса нет. Цикл развития проекта в недвижимости (от приобретения участка до ввода объекта в эксплуатацию), как известно, занимает около 4—5 лет. А это значит, что в прошлые годы сдавались объекты, утвержденные еще в докризисный период, когда и спрос, и покупательская способность были высоки. Но ситуация быстро изменилась, а свернуть уже начатые проекты было невозможно. В итоге строилось намного больше, чем реально могли купить.

— В 1980-е годы в СССР в среднем вводили по 65 млн кв. м жилья, после чего последовал провал, вызванный переходным периодом и экономическими реформами, — так прокомментировала «Строительству.RU» снижение объемов ввода жилья управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая . — Устойчивое восстановление докризисных показателей (то есть до кризиса 1991 года) произошло совсем недавно, в 2013 году. Таким образом, строительной отрасли потребовалось 22 года, чтобы оправиться от спада переходного периода.

По словам эксперта, небывало высокая активность в последние годы объясняется оптимизмом застройщиков, вызванным быстрым восстановлением экономики после скоротечного кризиса 2008—2010 годов. Результаты высокой девелоперской активности посткризисного периода мы и наблюдали в 2014—2016 годах.

Рекордные темпы ввода жилья в последние годы, о которых говорили, как о достижении, на деле привели лишь к перепроизводству, что было заметно уже в 2015 году. Если подобная ситуация сохранилась бы еще несколько лет, квадратные метры попросту обесценились, что явилось бы настоящей катастрофой для всех участников рынка: от владельцев жилья до застройщиков и банков.

На самом деле нынешнее снижение объема ввода жилья — не симптом «болезни» рынка недвижимости, а, скорее, признак его выздоровления. Образовавшуюся в последние несколько лет пропасть между уровнем спроса и предложения удастся сократить.

На стабилизацию рынка потребуется время. Пока же мы продолжаем наблюдать падение спроса на фоне явного переизбытка предложения. В прошлом году количество сделок в среднем по стране сократилось на 30% по сравнению с 2015 годом. Падение продолжается и в новом году, констатирует Росреестр: в январе было заключено на 1% меньше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

Эту тенденцию ощущают в первую очередь регионы: центр пока спасает внутренняя и внешняя миграция. Но и здесь появляется все больше вакантных и незаселенных жилых площадей.

Пустуют даже уже выкупленные квартиры. Рекордсменом по таким объектам является недавний общероссийский лидер по вводу жилья — Московская область (3 млн кв. м). В этом регионе больше всего пустых квартир в Химках, Балашихе и Красногорске. Покупатели инвестировали в данные объекты на стадии котлована, планируя позже продать их или сдать. В итоге жилье достроилось, а претендентов так и не нашлось...

Цены готовятся к взлету

Если еще полгода назад можно было говорить о возможном сокращении стоимости квадратного метра, то сейчас в лучшем случае можно ожидать, что цены останутся на прежнем уровне.

— На рынке жилья сложилась такая ситуация, когда все эксперты просто теряются в догадках, — объясняет старший аналитик компании BSA Алексей Зубик . — Кто-то предполагает снижение цены, кто-то — рост, но все сходятся во мнении, что цены на жилье, в первую очередь, будут зависеть от доходов населения и их соотношения с инфляцией.

Покупателей в ближайшее время больше не станет. И это неудивительно: кризис еще не закончился, рынок труда по-прежнему штормит, и доходы населения оставляют желать лучшего. Большинство тех, у кого было что вложить в недвижимость, уже давно сделали это. Остальные вполне могут позволить себе выбирать и претендовать на предложения с более привлекательной ценой.

В условиях высокой конкуренции за клиента застройщики могут предложить скидки или особые условия. Но многие эксперты не исключают и иного сценария. Так, инвестиционный аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин прогнозирует рост стоимости жилья на первичном и вторичном рынке на 5—7%.

Ценовую корректировку связывают и с законодательными новеллами.

— Поправки в 214-ФЗ направлены на ужесточение регулирования деятельности застройщиков, ряд нововведений связан с финансовыми вопросами, поэтому себестоимость реализации проектов возрастет, что, соответственно, будет подталкивать цены к росту, — уверена директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева .

По ее мнению, в 2017 году в принципе выйдет меньше проектов, несмотря на то что в 2016 году было куплено 120 га земли.

Так что, как видим, новая строительная реальность формируется прямо сейчас, и каким будет наступивший год для отрасли, станет понятно уже к началу весны.

Мария МИЛЮХИНА

Фото: stroi.mos.ru и Строительство.RU

О текущем состоянии строительной отрасли рассказал президент саморегулируемой организации НП строителей Сибирского региона Александр Савельев.

Александр Владимирович, вы традиционно представляете анализ текущего состояния строительной отрасли. Какие тренды были характерны для строительства в 2017 году?

Невозможно рассматривать ситуацию в строительной отрасли вне контекста экономики страны в целом и региональной экономики в частности. Так, удельный вес Новосибирской области в экономике РФ по вводу домов в эксплуатацию составлял в 2010 году 2,4 %, в 2016 – 3 %. Инвестиции в основной капитал 1,1 и 1,2 % соответственно. При этом население региона – 1,9 % от общей численности населения страны.

В Сибирском федеральном округе удельный вес ввода жилых домов в Новосибирской области составлял 20,9 % в 2010 году и 27,6 % в 2016, инвестиции – 11,3 и 12 % соответственно.

Что касается вклада строительной отрасли в экономику региона, то в структуре ВРП она составляет 5 %, но еще несколько лет назад доля отрасли доходила до 7 %. В доходной части консолидированного бюджета это 7–8 млрд руб. ежегодно.

По показателю ВРП на душу населения в 2016 году Новосибирская область занимала 18-е место в России – 356,1 тыс. руб. По этому показателю мы уступаем Красноярскому краю, который занимает лидирующую позицию в СФО и 9-е место по России, Иркутской области – 16-е место в России.

В 2015 году Новосибирская область занимала 6-е место по вводу жилья в расчете на душу населения в России с коэффициентом 0,93. Напомню, что в 2015 году в области было введено 2 млн 585 тыс. м 2 жилья. Этот год стал рекордным по сдаче жилья за всю историю региона. В 2016 году показатель ввода снизился до 2 млн 209 тыс. м 2 , но, тем не менее, регион вошел в первую десятку по сдаче в эксплуатацию жилья.

Если проанализировать основные экономические и социальные показатели января-октября 2017 года по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, то увидим, что объем работ по виду деятельности «строительство» падает на 16,8 %, ввод жилья – на 21,8 %, инвестиции в основной капитал – на 7,1 %.

В строительной отрасли Новосибирской области средняя заработная плата даже ниже областного уровня на 24 % и составляет 24 433 руб. Для сравнения: в финансовых и страховых организациях – 59 249 руб., в образовании – 26 536 руб., в операциях с недвижимостью – 29 126 руб. Это данные за январь-октябрь 2017 года.

Розничный товарооборот считается традиционным критерием подъема или падения экономики в целом, и на этот показатель нужно ориентироваться, в том числе и строителям. В Новосибирской области в январе-октябре 2017 года темпы роста составили 0,7 % – это на уровне СФО и России в целом. Но в прошлом году этот показатель был отрицательным во всех федеральных округах.

Вы упомянули, что доля Новосибирской области в общероссийском вводе жилья снизилась.

Если говорить о результатах деятельности строительной отрасли в сфере жилищного строительства – вводе в действие общей площади жилых домов за счет всех источников финансирования за период январь-октябрь 2017 года, то в целом по РФ этот показатель составляет 53,3 млн м 2 , в СФО – 4 млн 868 тыс. м 2 , в Новосибирской области – 1 млн 145 тыс. м 2 . Наша доля в РФ снизилась с 3 до 2 %, в СФО – 9 %.

Сокращение ввода произошло в РФ – на 4 %, в СФО – на 12 %, в нашем регионе – на 22 %. Отмечу, что отрицательные темпы роста в строительной отрасли региона были зафиксированы только в 2016 году.

Несмотря на снижение объемов, Новосибирская область сохраняет лидерство в СФО, на 2-м месте – Иркутская область – 694,2 тыс. м 2 , далее – Красноярский край – 675,8 тыс. м 2 и Кемеровская область – 674,7 тыс. м 2 .

Но экономика не измеряется квадратными метрами, она измеряется рублями, поэтому в процессе оценки эффективности деятельности строительной отрасли очень важно учитывать стоимостные показатели. Так, в 2016 году в РФ объем работ по виду деятельности «строительство» в стоимостном выражении составил 6 184,4 млрд руб., в СФО – 599,1 млрд руб., в Новосибирской области – 36,1 млрд руб.

Падение было по РФ – 4,3 %, по СФО – 2,2 %, в области – 26,1 %. Это в 2016 году. В 2017 году пока доступны только данные за январь-октябрь. Темпы падения составляют 16,8 %.

Безусловно, объемы средств по виду деятельности «строительство» связаны с вводом жилья в эксплуатацию. Например, Красноярский край осваивает 146,1 млрд руб. и строит 675 тыс. м 2 жилья, Иркутская область – 136 млрд руб., сдано 694,2 тыс. м 2 , а в Новосибирской области при объеме средств 75,4 млрд руб., хотя я считаю эту цифру некорректной, на самом деле она меньше, построено 1 млн 145 тыс. м 2 жилья. Это означает, что значительная часть средств, которая вовлекается в оборот, направлена на жилищное строительство, 75–80 % от всех средств – это не мосты, тоннели, промышленное строительство и дороги, а жилье.

Причем четыре года подряд, с 2014 года, показатель объема работ, выполненных по виду деятельности «строительство», снижался. За десять месяцев 2017 года сократился на 16,8 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а ввод в действие жилых домов сократился на 22 %. И огромные цифры строительного задела – более 4 млн м 2 – должны не радовать, а настораживать.

Причиной падения ввода жилья называют сокращение доходов населения.

Что касается оплаты труда, то среднемесячная номинальная начисленная зарплата в Новосибирской области за период январь-октябрь 2017 года составляет 32 016 руб., при том что средняя в России – 38 033 руб. Это означает, что мы хронически отстаем от среднего уровня по Россию на 19 %. Такая ситуация сохраняется уже на протяжении порядка 7–8 последних лет, и это с учетом того, что в Новосибирской области выплачивается районный коэффициент 25 %.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций по регионам Сибирского федерального округа за период январь-сентябрь 2017 составляла 33 032 руб. Лидирует Красноярский край – 39 743 руб., затем Томская, Иркутская области, Забайкальский край – с зарплатой выше 36 тыс. руб., Республика Хакасия – 33 562 руб. И только затем Новосибирская область, которая хотя имеет хороший темп роста по заработной плате – порядка 108 %, но отстает от всех вышеперечисленных регионов. Нужно отметить, что все эти субъекты являются сырьевыми регионами.

Денежные доходы на ушу населения за десять месяцев 2017 года в России составили 31 573 руб., в СФО – 23 051 руб., в Новосибирской области – 25 517 руб. Как и в номинальной средней заработной плате, так и в доходах отставание от среднероссийского уровня в нашем регионе составляет порядка 19 %.

И по доходам – расходы. В СФО самые низкие показатели по 2016 году.

И в 2017 году динамика реальных доходов населения в СФО показала отрицательную динамику.

При этом в Новосибирской области доля населения с доходами ниже прожиточного минимума превышает 16 %, учитывая численность населения региона, это около 400 тыс. человек.

Доля семей, которым доступна покупка квартир в ипотеку, в нашем регионе в 2016 году оценивалась в 13,4 % от общей численности населения. Считаю, что в этом году ситуация принципиально не поменялась. Это примерно 200 тыс. человек из числа экономически активного населения. В РФ доля таких семей чуть выше – 13,9 %.

Для наглядности: в структуре расходов населения области в октябре 2017 года доля расходов на покупку недвижимости сократилась на 2,5 %, а расходы на обязательные платежи и взносы – выросли на 52,7 %. В январе-сентябре 2017 года на покупку недвижимости пришелся только 1 % расходов населения региона.

Сегодня большинство квартир приобретается при помощи ипотечных кредитов.

Что касается выданных в области ипотечных кредитов на первичное жилье – на 1 ноября 2017 года – 34 млрд 657 млн руб., это 20 221 кредит. За десять месяцев 2017 года рост составил в штуках – 19 %, в рублях – 26 %. Ипотека тем самым, действительно, поддерживает строительный рынок.

Но при этом в структуре кредитов, полученных заемщиками в регионе, как физическими, так и юридическими лицами, в 2016 году, на долю строительства приходится порядка 3 %.

За десять месяцев 2017 года в области зарегистрировано ДДУ на 18 % меньше по сравнению с тем же периодом прошлого года. Признаки перепроизводства квартир налицо. В настоящее время строится 90 тыс. квартир в Новосибирске, а непроданными остаются порядка 30–40 тыс. квартир. Для реализации всех готовых квартир нужно не менее 2–3 лет без начала нового строительства.

По поручению президента РФ разработан план перехода от долевого строительства к проектному финансированию. На ваш взгляд, смогут ли банки заменить частных инвесторов на строительном рынке?

Сейчас частные инвесторы привлекают в строительство не менее 35–40 млрд руб. После перехода к проектному финансированию эти деньги привлекать в оборот будет нельзя, а кредитование жилья в области не превышает 2 млрд руб. При этом рентабельность инвестиционного капитала в жилье составляет в среднем 15 %, но в проектном финансировании ставка банка составляет от 16 % годовых. Это экономически неработающая модель.

И сейчас строительный бизнес не является высокорентабельным. За девять месяцев 2017 года сумма убытков строительных организаций области составила 409 млн руб., организаций по операциям с недвижимым имуществом – 1 149 млн руб. Для сравнения: прибыль организаций сельского хозяйства – 3 млрд 456 млн руб. – это блестящий результат, обрабатывающих производств – 12,5 млрд руб., 11,8 млрд руб. получила оптовая и розничная торговля.

Рентабельность проданных товаров в строительстве составляла всего 2,6 %, средняя по области – 5,2 %, а в сельском хозяйстве – 16,8 %. Строителям имеет смысл менять вид деятельности на сельское хозяйство!

Соответственно, индекс физического объема инвестиций в основной капитал в январе-сентябре 2017 года снижался и составил только 98 % в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. За 2016 год – 130 млрд 280 млн руб., в январе-сентябре 2017 года – 84 546 млн руб. К сожалению, это не самый лучший показатель, учитывая, что в строительстве более 60 % инвестиций обеспечивает госзаказ.

К сожалению, в отрасли сохраняется отрицательная динамика оценок финансовых показателей – финансовых ресурсов, доступности заемных средств, а также инвестиционной активности. Остается высоким рост цен на стройматериалы. И падение государственных заказов только ухудшает ситуацию в строительной отрасли и дает предпосылки рецессии в 2018 году.

В связи с принятием законодательных инициатив, в том числе новой редакции федерального закона № 214-ФЗ, наблюдается тенденция разделения строительного рынка. Сильные и устойчивые компании, которые давно работают на рынке и имеют свои проектные и производственные мощности, будут выживать на этом рынке и развиваться. В будущем мы увидим рынок крупных вертикально интегрированных компаний. Не будет места для застройщиков одного проекта или случайных компаний с одним участком или с разрешениями на строительство небольших объемов.

Продолжая тему строительства, объясняем причины падения объемов строительных работ и рассказываем о возможностях роста строительных компаний.

Связанные отрасли

Государственный сектор имеет наибольшее влияние на объемы строительства. В предыдущей статье мы пришли к выводу, что в течение ближайших 2-3 лет в этом сегменте большого объема работ определенно не будет.

На рынок недвижимости негативно влияет снижение спроса в секторе нерезидентов, что связано с изменениями в порядке предоставляния видов на жительство иностранцам. Больше всего это касается строительства квартир в центре Риги и в Юрмале. В свою очередь жилье, предназначенное для местных жителей, затрагивают те же проблемы, что и до кризиса - жители не могут накопить деньги на первый взнос по ипотечному кредиту и нередко по-прежнему получают зарплаты в конвертах. Учитывая нынешний уровень цен на недвижимость, строительство нового жилья невыгодно, и в течение следующих 2 лет объемы строительства в этом секторе будут минимальными.

В свою очередь развитие рынка розничной торговли способствует спросу на торговые площади. Сейчас крупнейшее событие в этой области - это строительство нового торгового центра Akropolis в Риге, которое будет начато во второй половине этого года. Такие рижские торговые центры как Alfa, Spice и Origo тоже планируют расширяться в ближайшее время.

Развитие экономики в целом способствует спросу на другие объекты недвижимости, такие как офисы, склады и гостиницы. Строительство новых офисных зданий происходит главным образом при наличии договоренности с арендатором еще до возведения здания. Спекулятивные офисные проекты (поиски арендатора ведутся после реализации проекта) редки и гораздо более рискованны для девелопера. Одним из крупнейших складских проектов в 2016/2017 году будет реконструкция складов и офисного здания RIMI. Общие планируемые инвестиции в этот проект - 75 миллионов евро, однако в целом объем строительных работ, связанных с офисами, складами и гостиницами в этом году не будет большим.

Анализируя имеющиеся и планируемые проекты в Латвии, можно заключить, что спад в строительной отрасли в нашей стране сохранится и в 2016-м, и в 2017 года.

Экспорт и диверсификация

Когда объемы отрасли падают, строительные предриятия имеют тенденцию обращать внимание на экспорт и внесение разнообразия в предпринимательскую деятельность.

Благодаря экспорту предприятие уменьшает зависимость от колебания объема работ в Латвии. Крупнейшие латвийские строители успешно экспортируют инженерные услуги, строительные материалы, а также выполняют строительные работы за рубежом. Самая большая пропорция экспорта, судя по результатам 2014 года, - у компаний UPB (60%), LNK SIA (48%) и BMGS (34%).

Что касается разнообразия предпринимательской деятельности, то чаще всего строительные компании занимаются изготовлением стройматериалов или развитием недвижимости. Важно отличать предприятия, которые диверсифицируют свои достижения в отраслях, не связанных напрямую со строительством (например, недвижимость), и в отраслях, которые, напротив, тесно связаны со строительством (производство стройматериалов). Спрос на стройматериалы больше связан со объемами строительства, чем спрос на жилье и офисы.

Финансовые показатели

Уже два года назад мы наблюдали крупнейшее снижение прироста оборота строительных компаний - с 31% в 2013 году до 3% в 2014-м. Самый большой спад оборота в 2014 году пережили компании RE&RE, LNK SIA и Arčers. В свою очередь наиболее стремительный рост оборота был у предприятий Merks Latvija, RBSSKALS Holding и BMGS. Учитывая не очень благоприятную ситуацию в отрасли, мы прогнозируем, что средний прирост оборота у крупнейших игроков в ближайшие годы будет негативным. Большее падение оборота может затронуть предприятия, которые не обеспечивают экспорт и у которых недостаточно разнообразная модель бизнеса.

Анализируя маржу прибыли (EBITDA – прибыль до вычета доходов/расходов и амортизации основных средств), можно сделать вывод, что она выше у предприятий, которые занимаются экспортом и ниже у тех, кто работает только на латвийском рынке. В 2014 году средняя маржа прибыли крупных строителей уже сократилась с 6,4% в 2013 году до 4,7%. Ожидаем, что в 2016 году показатели прибыли будут еще ниже.

Строительные компании обеспечивают своим акционерам довольно высокую отдачу с вложенного капитала (нетто-прибыль/собственный капитал). Средняя отдача собственного капитала у крупных игроков отрасли в 2014 году достигала 12%. У анализиуемых предприятий сложилась практика регулярно платить дивиденды своим акционерам. Большая часть компаний выплачивает в виде дивидендов приблизительно 70% от годовой прибыли. Для латвийских предприятий это большая пропорция.

Нет сомнений, что строительная отрасль продолжит играть важную роль в экономике Латвии, несмотря на сравнительно пессимистичные прогнозы.

Денис Подлеский,
руководитель консультаций корпоративных клиентов SEB

Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение "дна" кризиса, отрасль начала восстанавливаться.

Приоритетные проекты под личную ответственность

В одних регионах процесс восстановления строительного рынка пошел чуть быстрее, в других чуть медленнее. Как он будет протекать, зависит не только от докризисного состояния отрасли и помощи государства, но и от правильных действий руководителей на местах. Кстати, после недавнего заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам, премьер-министр Дмитрий Медведев поручил главам субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации приоритетных проектов "Ипотека и арендное жилье", "«Формирование комфортной городской среды", обеспечить личный контроль за достижением показателей по вводу жилья. Введение личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов на местах должно повысить активность властей субъектов.

Строительный рынок: от падения к восстановлению

В августе 2017 года на совещании по вопросам развития жилищного строительства, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев отметил, что самочувствие строительной отрасли "отражает, естественно, все процессы, которые идут в экономике в целом. И спрос несколько сузился за последние несколько лет, поэтому в 2016 году было введено чуть меньше, чем в 2015-м". Главная причина нынешней ситуации заключается в прохождении отраслью восстановительного периода. "В целом небольшое снижение вводимых мощностей, домов не является критическим для индустрии, тем более что государство стимулирует строительство именно стандартного жилья (речь идет о жилье класса "эконом") и его доля растет на рынке второй год подряд. И это на самом деле, может быть, самое важное", - подчеркнул глава правительства.

Лидеры и аутсаудеры

Если же посмотреть на результаты жилищного строительства в 2016 году, то видно не слишком большое снижение объемов по отношению к 2015 (80 млн кв.м, т.е. на 6,5% меньше). Тем не менее, общие тенденции не так уж и плохи - в 2005 году Россия ввела в эксплуатацию всего 35 млн кв. метров.

По итогам 2016 года лидерами по объему ввода жилья в России стали: Московская область - 8,823 млн кв.м., Краснодарский край - 4,56 млн. кв.м., Москва - 3,362 млн кв.м.

В первом полугодии 2017 года в список лидеров вошел Санкт-Петербург, вытеснив столицу с третьего места. Возглавляет почетный список вновь Московская область, успевшая за полгода ввести в строй 3 млн. кв.м. Далее следует Краснодарский край с 2 млн кв. м. Показатели Северной столицы - 1,5 млн кв.м. И это почти на 30 % больше, чем за аналогичный период 2016 года. Стоит отметить, что по динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период Санкт-Петербург стал абсолютным лидером. Комментируя достигнутые показатели, вице-губернатор Игорь Албин, курирующий в Смольном строительный блок, отметил, что «застройщики и девелоперы Санкт-Петербурга чувствуют себя уверено и стабильно, и правительство города заинтересовано в дальнейшем комфортном ведении строительного бизнеса".

По общим показателям, в I полугодии текущего года введено в эксплуатацию 28 млн кв.метров, а ожидаемый показатель 2017 года - 75-76 млн "квадратов" (кстати, еще в начале года прогнозировалось около 80 млн. "квадратов"). Важно отметить, что основной ввод обычно приходится на четвертый квартал, то есть оценивать результаты правильнее будет все же по итогам года.

Тем не менее, пока что можно наблюдать продолжение снижения ввода жилья по сравнению с I полугодием 2016 года: в Москве - на 39,2%, Свердловской области - на 22,3%, Новосибирской области - на 21,4%, Республике Башкортостан - на 11,9%, Краснодарском крае - на 3,8%.

Наиболее заметный спад произошел в Магаданской области (2,6 тыс кв.м), Ненецком автономном округе (7,7 тыс кв.м), Еврейской Автономной республике (14,6 тыс.кв.м), Мурманской области (16,1 тыс.кв.м), а также Камчатском крае (16,9 тыс. кв.м).

Впрочем, в 27 регионах страны созданы все предпосылки для выполнения плана по вводу жилья в 2017 году. В целях стимулирования спроса и предложения на рынке строительства, государство стимулирует банки к выдаче кредитов. "Банки выдают все больше ипотечных кредитов и по количеству, и по объему. Только за семь месяцев этого года выдано полмиллиона займов на почти триллион рублей. Это означает, что жилищный вопрос решается более активно", - сообщил Д. Медведев. Одним из лидеров по количеству выданных ипотечных кредитов последние два года в ЦФО является Тульская область. Сейчас в области наблюдается рост объемов жилищного строительства, хотя еще несколько лет назад в регионе наблюдался устойчивый спад. Ситуация изменилась после прихода нового руководителя региона Алексея Дюмина, который подхватил "вызов" премьера - ввод личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов. Если в 2013 году в области вводилось 300 тыс. кв.м. жилья, то в 2016 ввели уже 622 тысячи "квадратов", а в 2017 году планируется выход на отметку в 650 тысяч. Этому способствовали поддержка правительством рынка ипотечного кредитования, строительство жилья эконом-класса и реализация социальных программ. Ключевую же роль на рынке ипотечного кредитования сыграл региональный фонд жилищного строительства и ипотечного кредитования, учрежденный правительством Тульской области. По состоянию на 1 августа в Тульской области выдано 5025 ипотечных кредитов на сумму 8,6 млрд рублей, что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозным оценкам, в 2017 году количество выданных ипотечных кредитов в Тульской области достигнет 10 тысяч на общую сумму порядка 17 млрд руб. Весьма неплохой показатель для региона.

Цена "квадрата"

Если говорить о ценах, то по такому показателю как средняя рыночная стоимость одного квадратного метра, впереди всех идет Москва. Здесь самый дорогой "квадрат" - 90,4 тысячи рублей. Самым дешевым квадратный метр остается в Калмыкии - 26,01 тысячи рублей. Эти показатели установлены на второе полугодие 2017 года соответствующим приказом Минстроя. Тем же приказом средняя рыночная стоимость квадратного метра по России установлена в размере 38,32 тысяч рублей. При этом надо понимать, что данная величина используется органами исполнительной власти для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на покупку (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета. Что же касается реальной стоимости квадратного метра при сделках купли-продажи, то она несколько выше показателей, установленных Минстроем. К примеру, в Москве цена «квадрата» доходит до 200 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге - чуть боле 100 тысяч.

Причины и прогнозы

В 2017 году в большинстве регионов вводятся в строй дома, которые начинали строиться еще в 2014 -2015 годах, которые были весьма непростыми для экономики. Тогда многие застройщик предпочли завершить начатые стройки и взять небольшую паузу, повременив с закладкой новых объектов. В целом, эксперты полагают, что спад в жилищном строительстве будет наблюдаться еще и в следующем году. Это можно объяснить тем, что средний срок строительства многоквартирного дома составляет 2-2,5 года, а подготовка необходимой для сдачи дома в эксплуатацию документации, еще год-полтора. Еще одной причиной, вызвавшей снижение объемов строительства, по мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, стали поправки в Закон "Об участии в долевом строительстве", которые ужесточили требования к финансовой устойчивости застройщиков, работающих с дольщиками. Не исключено, что части компаний потребуется время для адаптации к работе в новых условиях, что отразится на темпах реализации рабочих планов. Но и это замедление будет лишь временным явлением. Развитие ипотечного кредитования, снижение ставок, социальные программы и господдержка отрасли позволят преодолеть отметку в 100 млн. кв.м уже к 2020 году.