Застройщики считают, что созданы определенные предпосылки для восстановления рынка жилья уже в 2017 году. Прогноз полон оптимизма - предполагается, что в среднесрочной перспективе объемы строительства жилой недвижимости будут расти на 5-8 процентов в год. Независимые эксперты более сдержаны в оценках. Они напоминают, что рынок обременен множеством проблем, требующих срочного решения.

Метровый диапазон

В 2016 году в России построено 79,8 миллиона квадратных метров жилья. Показатель предварительный и будет скорректирован после того, как все регионы отчитаются о сданных в эксплуатацию новостройках. Окончательный результат ожидается на уровне примерно 81 миллионов квадратных метров. Прошлогодний рекорд - 85,3 миллиона квадратных метров - строителям повторить не удалось. Таким образом, «недобор» составит около 6 процентов.

Впрочем, едва ли это можно назвать неудачей. В августе прошлого года глава Минстроя не исключал, что объем ввода жилья не превысит 76-77 миллионов квадратных метров. Основания для пессимизма были веские - за первое полугодие построили всего 31,5 миллиона квадратных метров жилья, что на 9,2 процентов меньше, чем за аналогичный период 2015 года. Но строители преподнесли сюрприз, заметно сократив за последние два квартала разрыв.

Не исключено, что теперь придется пересматривать среднесрочный ведомственный прогноз, согласно которому выход на рубеж 81 миллиона квадратных метров должен был состояться в 2017 году. В 2018-м планировалось построить 88 миллиона квадратных метров жилья, а в 2019-м - 94 миллиона. В перспективе стоит задача довести этот ключевой показатель до 140 миллионов.

Прощание с господдержкой

Прекращение программы государственного субсидирования ипотеки, о чем объявил первый вице-премьер 1 февраля на совещании у президента, для участников рынка неожиданностью, конечно, не стало. «Мы как раз добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12 процентов. Эта программа свою задачу выполнила, мы ее сейчас уже не продлеваем, надеемся, что в течение 2017 года вместе с понижением ключевой ставки процентные ставки , и других коммерческих банков снизятся. И ипотека будет доступнее для наших граждан», - сообщил Шувалов. По расчетам правительства, светлое будущее наступит в 2018 году, когда ставки по ипотечным кредитам опустятся до 7-8 процентов. Этими обещаниями сегодня живут застройщики и обычные граждане, которые хотят решить свой квартирный вопрос.

Разночтения в прогнозах

У независимых специалистов нет единого мнения относительно того, способна ли строительная отрасль выйти на траекторию роста в 2017 году. Финансовый эксперт АКГ «Градиент Альфа» Ирина Парулева полагает, что в данном случае уместно говорить об ожиданиях некоторого улучшения показателей рынка недвижимости. В первую очередь - первичного рынка. «Есть надежды на увеличение спроса. В связи со стабилизацией в экономической сфере и возникновением предпосылок для укрепления курса рубля, можно предположить, что люди, имеющие накопления в валюте, захотят перевести их в другие активы, и это стимулирует покупательский спрос, в том числе и на рынке недвижимости, вероятно, в премиальном сегменте также», - говорит Парулева.

Рост строительства жилья в эконом-сегменте, по ее мнению, будет поддерживаться программами кредитования. Ключевая ставка была снижена в сентябре 2016 года на 0,5 процента, и есть надежда, что этот тренд сохранится. «Мы неоднократно слышали заявления от столпов ипотечного рынка, в частности от , о том, что ставки по ипотеке будут снижаться», - напомнила Парулева.

С этими выводами не согласен директор Института стратегического анализа ФБК . Он обращает внимание на статистику декабря, когда в строительной отрасли был зафиксирован спад на 5,4 процента при том, что средний показатель за прошлый год - минус 4,3 процента. Более чем на 10 процентов сократились объемы строительства индивидуальных домов, а в индустриальном домостроении зафиксирован спад примерно на 3 процента.

Николаев объясняет это падением потребительского спроса, 5,9 процента по итогам 2016 года, причем максимум пришелся на декабрь - 6,1 процента. «В 2017 год строители вступили с углубляющимися негативными процессами, несмотря на наметившиеся позитивные перемены в экономике. Учитывая все это, ближайшие три года ждать восстановления рынка не стоит. Люди беднеют, сама отрасль продолжает пребывать в упадке», - подытоживает Николаев.

Партнер, руководитель практики «Недвижимость. Земля. Строительство» юридической фирмы VEGAS LEX напомнил о застарелых проблемах, которые не удается решить. В первую очередь - банкротство. «От этого, к сожалению, никуда не деться. От банкротства не застрахованы и небольшие компании, и крупные игроки, такие как », - констатировал эксперт. Другая больная тема - земельные участки, приобретенные ранее, но не используемые. Законы таковы, что вернуть их в оборот, передав другим застройщикам, крайне сложно.

Решение властей, касающихся комплексного развития территорий и застройки бывших промзон, - хороший сигнал для девелоперов, считает Чумаченко. Кроме того, в январе вступил в силу новый закон, по которому сформирована единая система кадастрового учета и регистрации прав на недвижимость.

Неликвид уйдет с дисконтом

С тем, что реновация промзон в мегаполисах поможет строителям, согласен директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. По этой причине, говорит он, наблюдается увеличение предложения в Москве. Однако считать, что кризис ушел в историю, он готов лишь с оговорками. «Срабатывает эффект низкой базы, на фоне которого рост кажется очень большим, но, по сути, сейчас московский рынок возвращается к докризисным объемам. Рынок Подмосковья находится на уровне насыщения», - отметил Брызгалов.

Еще один важный фактор, влияющий на рынок, по его мнению, - продуктовый переход, то, что жилье эконом- и комфорт-класса будет строиться с элементами бизнес-класса. В то же время девелоперам, продающим старое жилье, придется предлагать его с серьезным дисконтом.

Фото: Александр Коряков / «Коммерсантъ»

О том, что трудности сохраняются, говорит и старший вице-президент , руководитель проекта МФК Match Point Владислав Мельников. «Ситуация на рынке столичных новостроек складывается непростая, поскольку все осложняется высокой конкуренцией и большим объемом предложения. В связи с этим не стоит ожидать резкого или скачкообразного роста цен - корректировка будет незначительной и поступательной, во многом обусловленной повышением цен на строительные материалы», - отметил он.

По словам Мельникова, несмотря на окончание действия госпрограммы субсидирования ипотеки, ставки во многих ключевых банках уже держатся на докризисном уровне и не превышают 11 процентов годовых. Это заслуга банков и застройщиков, заинтересованных в доступности ипотечного кредита. Сыграло свою роль и понижение Центробанком ключевой ставки. «Если в течение года она еще снизится, то ипотечные ставки также подвергнутся пересмотру», - уверен Мельников.

Это только кажется, что все плохое уже позади. 2017 год не будет простым для строительных компаний, убежден первый вице-президент «Опоры России» . «Спрос на недвижимость все еще очень низкий, в этом году он только стабилизируется, но если мы говорим о жилой недвижимости, то здесь может быть даже очередное падение из-за прекращения господдержки ипотеки. Обвала ждать не стоит, поскольку он был в 2015 году, а также в начале 2016 года. Для обвала нет предпосылок или даже возможностей, так как ниже падать уже некуда», - говорит он.

Массовых банкротств застройщиков Сигал также не ожидает, поскольку на рынке остались наиболее стойкие компании, у которых в портфеле есть работающие проекты. Однако финансовое положение даже крупных девелоперов, по его оценке, может ухудшаться, а небольшие компании не все доживут до периода восстановления.

Рынок первичного жилья сегодня переживает глубочайший кризис: только за первые шесть месяцев 2016 года в России стали банкротами 1600 строительных компаний, что в два раза превышает показатели за аналогичный период минувшего года.

Согласно статистике рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) в 2015 году обанкротилось около 2700 застройщиков. Данная цифра в пять раз превышает показатели 2014 года. В отношении нынешнего года эксперты давали неутешительные прогнозы, и, нужно сказать, они оправдываются.

Почему строители покидают рынок первичной недвижимости

Основными последствиями ухода с рынка застройщиков, несомненно, стали рост числа обманутых дольщиков, увеличение количества недостроя в целом по России. Кроме того, снизился объем ввода жилья в связи со снижением доверия населения к долевому строительству. В отношении спроса на первичное жилье сейчас бума не наблюдается. Зачастую застройщики, которые завершили строительство, сталкиваются с проблемой реализации квартир в новостройках.

Главной причиной активизации количества банкротств в строительной сфере, безусловно, является экономический кризис. Затраты на строительство становятся не обоснованными в связи со снижением покупательской способности населения. В таких условиях сложнее всего удержаться на плаву мелким организациям, именно их массовый уход с рынка мы и наблюдаем. Крупные застройщики корректируют свои планы, отказываются от масштабных проектов, за счет чего и продолжают функционировать.

К сожалению, ожидать улучшения ситуации в 2017 году не стоит. Стабилизация экономики будет происходить постепенно, соответственно, и в строительной отрасли резких скачков не предвидится. Как только экономика придет в норму и материальное положение россиян позволит подойти к покупке жилья с терпимыми финансовыми неудобствами, число банкротств значительно сократится. Но это далекая перспектива - возможно, только во втором полугодии 2017 года будут заметны положительные тенденции в данной сфере.

Закон о банкротстве: как проводится процедура

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры. Прежде всего, учредителям следует понимать, что выплаты по долгам организации могут выйти за пределы уставного капитала. Дело в том, что по Закону о банкротстве учредители могут быть привлечены в качестве субсидиарных должников. Конечно, в первую очередь к ответственности привлекается генеральный директор компании, однако после него могут обратиться и к учредителям. Процесс доказывания наличия причинно-следственной связи между действиями учредителей и банкротством достаточно сложен, поэтому практика привлечения их к субсидиарной ответственности скудна, однако о потенциальном наличии такой возможности следует знать.

Первым этапом банкротства является процедура наблюдения. Она характеризуется ограничением прав органов управления организацией и её учредителей. По законодательству о банкротстве сделки, проводимые во время процедуры наблюдения, должны согласовываться с временным управляющим. Вместе с тем, за учредителями сохраняется право оспаривания крупных сделок и сделок с заинтересованностью в суде. Таким образом, они продолжают осуществлять контролирующую функцию.

Процедура наблюдения влечет не только ограничения, но и возлагает определенные обязанности на учредителей. Так, им необходимо провести общее собрание с целью решения вопроса о возможных способах удовлетворения требований кредиторов. Данный вопрос ставится перед учредителями органом управления должника в 10-дневный срок с момента введения процедуры наблюдения. От решения учредителей зависит эффективность проведения банкротства, поскольку удовлетворение требований кредиторов является одной из приоритетных целей процедуры. Учредители могут инициировать дополнительную эмиссию акций, предоставить финансовую помощь добровольно либо прибегнуть к помощи иных лиц, ходатайствовать о введении финансового оздоровления.

Роль арбитражного управляющего в процедуре банкротства

Основную массу участников дела о банкротстве, как правило, составляют кредиторы. Противоречивость интересов кредиторов и должника в конечном итоге не позволили бы провести эффективную процедуру банкротства, если бы в деле не было центральной фигуры – арбитражного управляющего. Как для кредиторов, так и для должника банкротство является нетипичной ситуацией, поэтому необходимость связующего звена между ними, владеющего специальными знаниями в области банкротства, не вызывает сомнений.

Признание строительной организации банкротом предполагает совершение её учредителями ряда действий для эффективного проведения процедуры

Арбитражный управляющий – это лицо, которое следит за ходом дела о банкротстве на каждом его этапе. Говоря о банкротстве строительных организаций, следует выделить несколько характерных для данной категории дел обязанностей арбитражного управляющего, определяющих его главенствующую роль:

Уведомление участников строительства о начале нового этапа процедуры банкротства;

Уведомление дольщиков о возможности предъявления ими своих требований к застройщику, а также о возможности расторжения договора;

Дача согласия в письменной форме на совершение должником определенных действий (как правило, касается совершения сделок);

Привлечение оценщика для оценки имущества должника, убытков, понесенных участниками строительства в связи с нарушением застройщиком своих обязательств;

Ведение реестра кредиторов;

Открытие специального банковского счета для финансирования объекта незавершенного строительства при прекращении полномочий руководителя строительной организации;

Проведение собрания участников строительства;

Постановка перед дольщиками вопроса об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства либо о передаче участникам строительства жилых помещений в собственность;

Информирование участников строительства об особенностях создания и функционирования ЖСК;

Подготовка заключений о возможности погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства либо путем передачи участникам строительства жилых помещений в собственность;

Проведение государственной регистрации перехода прав от застройщика к ЖСК;

Передача имущества и обязательств обанкротившейся строительной компании новому застройщику, изъявившему соответствующее желание в предусмотренной Законом о банкротстве форме.

Таким образом, взаимодействие с арбитражным управляющим у обеих сторон процедуры банкротства достаточно тесное и должно оставаться таким.

Вместе с тем и акционеры, и дольщики вправе обратиться в арбитражный суд с жалобой на действия арбитражного управляющего, нарушающего, по их мнению, права и интересы.

Что делать дольщику, если застройщик оказался банкротом

Что делать дольщику, если застройщик банкрот

Дольщики, попадая в ситуацию банкротства застройщика, должны придерживаться следующей тактики:

Обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения либо денежного требования в реестр требований кредиторов;

Принимать активное участие в процедуре банкротства, то есть посещать собрания участников строительства, общее собрание кредиторов с целью отстаивания своих интересов;

Сформировать инициативную группу, которая будет заниматься отстаиванием общей позиции дольщиков конкретного застройщика в государственных органах, органах местного самоуправления, применять административные и общественные рычаги воздействия на застройщика, осуществлять поиск квалифицированного юридического сопровождения;

Использовать не только основные, но и альтернативные способы защиты своих прав, например, включиться в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, который существует в каждом субъекте РФ.

Несомненно, противоположность интересов сторон, участвующих в деле о банкротстве, в том числе строительной организации, создает некоторые препоны в проведении процедуры. Важно в первую очередь достичь консенсуса на каждой стороне – это в большей степени относится к дольщикам. Только объединив усилия, можно добиться удовлетворения своих требований в полном объеме. Также не стоит пренебрегать общением с арбитражным управляющим, который призван гармонизировать отношения сторон в процедуре и сделать её максимально эффективной.

В целом проблема банкротства строительных организаций закономерное явление для российского государства, прошедшего столь тернистый путь экономических преобразований 90-ых годов. Её существование отрицать нельзя, единственное, что можно делать в данной ситуации, – это повышать эффективность её проведения ради снижения социальной напряженности в обществе.

Поисковые теги: Источник фото:

Как поведет себя отечественная экономика в наступающем году? Возможно, непредсказуемо…

Завершается очередной кризисный год. Каким будет 2017-й? Мнения расходятся. Одни полагают, что начнется восстановительный рост, другие — что продолжится стагнация экономики. С помощью экспертов попытаемся разобраться в том, что нас ждет.

Оптимисты из-за границы

Кого-то это может удивить, но иностранные организации проявляют оптимизм в отношении российской экономики: они предрекают рост с разбросом от 0,5 до 1,5%.

Наиболее радужно настроены эксперты из Всемирного банка: по их оценке, она вырастет на 1,5%. Это произойдет, в первую очередь, за счет роста потребительской активности, снижения инфляции и увеличения инвестиций, считают всемирные банкиры.

Организация экономического сотрудничества и развития более пессимистична: эксперты ОЭСР прогнозируют рост всего в полпроцента. Факторы примерно те же: увеличение потребительского спроса и инвестиций.

Прогноз МВФ — плюс 1,1%. На этот результат должен подействовать рост потребительского спроса, улучшение условий внутреннего финансирования и стабилизация цен на нефть.

Прогноз Standard & Poors на 2017 год — плюс 1,4% к ВВП. Аналитики S & P находят три положительных фактора: умеренный рост цен на нефть, увеличение ее добычи и рост потребления домашних хозяйств.

Щедрый прогноз сделало и агентство Moody’s: оно «подарило» российской экономике 1,5% роста. По мнению его аналитиков, новых внешних шоков не предвидится, будут расти инвестиции, повышается качество активов в банковской системе, принесет свои плоды политика импортозамещения.

Впрочем, положительно оценивают перспективы экономики и отечественные структуры. Так, Минэкономразвития РФ полагает, что она подрастет на скромные 0,8%. По мнению чиновников ведомства, это радостное событие случится за счет роста экспорта и увеличения запасов.

В базовом сценарии Банка России рост экономики колеблется в диапазоне 0,5—1%. Во многом эту грядущую заслугу ЦБ приписывает себе, указывая, что данного результата позволяет добиться успешно проводимая им кредитно-денежная политика. Также ЦБ надеется на рост потребления и инвестиционную активность.

Глубокий структурный кризис

Гораздо более пессимистический взгляд у независимых российских экспертов. Например, директор Института стратегического анализа ФБК Игорь Николаев , что анализ, выполненный возглавляемой им организацией, позволяет сделать вывод: в 2017 году ВВП не вырастет, а снизится на 1%.

Существует целый ряд причин для такого пессимизма. Продолжается снижение реальных доходов населения, что делает нереальным рост потребления. Сохраняется отрицательная динамика вложений в основной капитал — она связана с неопределенной экономической и геополитической ситуацией.

По мнению аналитиков ФБК, не обоснованны надежды на рост нефтяных котировок: суперцикл высоких цен завершился, и нет факторов, свидетельствующих об обратной тенденции. Санкции, которые вряд ли отменят в 2017 году, затрудняют российским компаниям доступ к рынку дешевого зарубежного финансирования. А раз так, то нет оснований надеяться на экономический рост.

Но это, скорее, поверхностный слой событий. Между тем у них есть и более глубокий подтекст. В России сохраняется глубокий структурный кризис. Высокие цены на нефть позволяли нейтрализовать его влияние, но при низких котировках на сырье неизбежно возникает вопрос: а возможен ли в принципе рост?

Структурный кризис вызван не только доставшимся советским наследством, но и другими причинами. Игорь Николаев перечисляет основные из них: неправильная экономическая и социальная политика последнего периода, запаздывание с назревшими реформами, сырьевой характер экономики, низкая доля малого и среднего бизнеса.

Без структурных преобразований надежд на перемены нет. Но правительство не называет преодоление структурных диспропорций главной задачей экономической политики.

— При структурном дисбалансе экономика адаптируется к ситуации, в отдельных случаях даже возможен некоторый ее рост, но выйти из кризиса она не в состоянии, — резюмирует Игорь Николаев.

Ловушка среднего развития

Пессимистично смотрит в будущее и заместитель председателя правления ВЭБ Сергей Васильев . По его мнению, нас ожидает стагнация сроком в 3—5 лет. Без роста инвестиций из нее не выбраться, поэтому надо думать, где их раздобыть. Но пока позитивных мыслей на этот счет власть не демонстрирует.

Чтобы появились инвестиции, в стране должна быть построена адекватная финансовая система, напоминает г-н Васильев. Денег в экономике много, но эффективных механизмов по переводу их в капвложения не хватает. Банки занимаются преимущественно краткосрочным кредитованием, негосударственные пенсионные фонды заблокированы последними решениями.

Впрочем, есть надежда, что при снижении инфляции возрастут инвестиции самих компаний. Но если нет перетока капиталов, то возможности для инвестиционного роста будут очень ограниченны.

А инвестиции России крайне нужны для преодоления ловушки среднего развития, в которую угодила страна. Ее суть в том, что назрел переход от традиционного промышленного развития к развитию инновационному, за которым неминуемо следует повышение производительности труда.

Это развитие сопровождается интенсивным перетоком рабочей силы, увеличением номенклатуры производимых товаров, в первую очередь инновационных.

Как считает Сергей Васильев, неправильно говорить, что правительство не понимает этого вызова — оно прикладывает усилия по созданию новой экономики. Но в самом лучшем случае результатов можно ждать не ранее чем через четыре года.

Живучая экономика

Самое удивительное в российской экономике — это ее живучесть, считает руководитель Центра исследований экономической политики экономического факультета МГУ Олег Буклемишев. Что бы с ней ни делали, она адаптируется к окружающей среде. Происходит это, прежде всего, за счет сектора малого и среднего бизнеса.

Причем это случается уже не в первый раз. После дефолта в 1999 году МВФ предсказывал 10-процентный спад. А экономика пошла в рост. Тогда правительство Примакова -Маслюкова ничего не стало ломать, и бизнес поверил в свою перспективу.

Нынешнее же правительство, по мнению эксперта из МГУ, целенаправленно гробит экономику.

— Экономика достигла пределов своего развития, — подчеркивает экономист. — А та ее часть, которую можно назвать живой, упирается в государственную политику: замораживание пенсионных накоплений, высокие кредитные ставки. В итоге нет длинных денег.

В нынешней своей конструкции экономика прошла свой пик. Даже для достижения двухпроцентного роста нужны серьезные изменения.

— Нам вообще пора понять, что в нынешних условиях прогнозы о том, будет экономика немного расти или чуть-чуть упадет, не имеют смысла, — убежден бывший министр экономики России Андрей Нечаев . — Задача — достичь как минимум 4-процентного роста. Она реальна, но при реализации большой программы реформ.

Новая реальность стройкомплекса

Особое значение для экономики имеет строительная отрасль. У нас почти две трети инвестиций в основной капитал связаны именно со строительством. Однако источники финансирования будут меняться. Как ожидают эксперты, повысится значение собственных средств за счет снижения привлечения кредитных источников. Сильно возрастет значение таких факторов, как рентабельность и сроки окупаемости проектов.

В секторе жилищного строительства решающий фактор — спрос. А он во многом зависит от состояния ипотечного кредитования. По словам генерального директора АИЖК Александра Плутника , существуют большие резервы для снижения процентных ставок. У нас лишь 20—25% от общей суммы кредита попадает строителям — остальное оседает в карманах посредников.

Между тем ипотечное кредитование — это огромный резерв для развития стройкомплекса. С 2004 года ипотека выросла в 22 раза! Ни один другой сегмент экономики страны не демонстрировал подобных результатов.

Но очень важно добиваться уменьшения процентных ставок, подчеркивает Александр Плутник. Каждый пункт их снижения увеличивает число потенциальных заемщиков. К концу 2017 года средняя плата за кредит может опуститься до 10%. А при ставке в 9% через несколько лет ежегодный ввод жилья способен достичь отметки в 100 млн кв. м.

Многое здесь зависит от ЦБ, от того, удастся ли регулятору справиться с инфляцией и снизить ключевую ставку. Но не менее важно совершенствовать и сам механизм предоставления кредитов: этот процесс должен быть избавлен от ненужных посредников.

В то же время экономика в целом остается в неопределенном состоянии. Как резюмирует Игорь Николаев, надежды на оживление потребительского и инвестиционного спроса основаны, скорее, на желании того, чтобы это произошло, а не на объективных предпосылках. А в условиях всех диспропорций российской экономики при относительно низких ценах на нефть и сохранении санкций ожидать переход к росту, увы, не приходится.

Вроде, все логично и правильно. Но напомним, что частенько экономика ведет себя так, как никто из аналитиков не предсказывал. Такой уж у нее непредсказуемый характер.

Владимир ГУРВИЧ

Сфера строительства падает уже несколько лет и в денежных значениях, и в количестве вводимого жилья. В 2017 году обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, или 20% от их общего числа. Из оставшихся почти 28% работают в убыток; большая часть из них находится в предбанкротном состоянии.

Между тем власти готовятся провести реформа долевого участия в строительстве жилья, которая, по мнению экспертов, увеличит стоимость квартир для потребителей на 35-50% и может разорить до 75% еще держащихся на плаву застройщиков.

Как упал строительный рынок

По данным Росстата, денежный объем работ в строительстве в 2017 году составил 7,55 триллиона рублей, что на 1,4% меньше уровня 2016 года в сопоставимых (условно постоянных) ценах. В 2015 — 2017 годах падение составило 9,4%. За год построено 1 миллион 130 тысяч новых квартир, введено 78,6 миллиона кв м жилья (на 2,1% меньше, чем в 2017 году). В 2015-2017 ввод жилых домов сократился на 6,7%.

По данным Росстата на сентябрь 2017 года, 27,8% строительных компаний России работают в убыток. За весь предыдущий год, по оценке Российского агентства страхового комплекса, обанкротились или закрылись 1,2 тысячи строительных компаний, то есть 20% от их общего числа.

Контекст

Строительство Керченского моста: в чем главные угрозы для Украины

Главред 02.12.2017

Фантастические проекты России

Sankei Shimbun 05.01.2017

Финский долгострой завершен

Helsingin Sanomat 31.08.2016

В Швеции больше негде жить

Svenska Dagbladet 28.07.2016 Отметим, что падение строительного рынка в 2017 году могло бы оказаться более глубоким, если бы не объем работ по объектам государственного значения — строения к Чемпионату мира по футболу 2018 года, мост через Керченский пролив (Крым), газопровод «Сила Сибири» и другие.

Мнения самих строителей подтверждают пессимистичную картину. Индекс предпринимательской уверенности, который рассчитывают специалисты ВШЭ на основе опроса представителей более 6 тысячи строительных компаний, в течение последних семи лет остается в «диапазоне одних из самых неблагоприятных значений» (-15% на конец 2017 года).

Согласно опросу ВШЭ, в IV квартале 2017 года 40% строительных компаний оценили состояние портфеля заказов как «ниже нормального». Как и в 2016 году, сохранилась тенденция сокращения инвестиционных программ: в каждой четвертой подрядной организации инвестирование отсутствовало. Примерно 16-17% от общего числа опрошенных организаций находятся в предбанкротном состоянии. «Это те компании, у которых на протяжении 3-4 кварталов ухудшается финансовое состояние, падает объем строительно-монтажных работ и серьезно сокращается портфель новых заказов», — говорится в опросе.

Опрос также показал, что основными негативными факторами для строительных компаний являются высокий уровень налогов (на этот фактор указали 34% топ-менеджеров), высокая стоимость материалов (30% руководителей), нехватка заказов на работы (29%) и неплатежеспособность частных и государственных заказчиков (27%).

Ужесточения под флагом защиты дольщиков

По данным Минстроя РФ, около 3,5 триллиона рублей вложено гражданами в долевое строительство. В реестре ведомства зарегистрировано 28,9 тысяч граждан, чьи права нарушены в ходе строительства домов, и более 800 проблемных объектов. По подсчетам Общероссийского движения обманутых дольщиков, проблема серьезнее: в их списках более 158 тысяч граждан и 935 долгостроев.

Глава Минстроя Михаил Мень заявил в январе 2018 года, что за 2017 год около 6 тысяч семей из 140 проблемных объектов наконец въехали в свои квартиры. Но это лишь 20% от общего числа обманутых дольщиков, если считать процент, опираясь на данные Минстроя (или 3,8% от общего числа вкладчиков, подсчет которых ведет Общероссийское движение обманутых дольщиков).

Решить проблему хотят кардинально. В конце прошлого года президент России Владимир Путин поручил кабинету министров разработать механизм ухода от долевого участия в строительстве жилья. В декабре соответствующая «дорожная карта» была утверждена премьер-министром Дмитрием Медведевым.

© РИА Новости, Евгений Биятов

Отказаться от долевого участия предполагается в течение трех лет, заменив его проектным финансированием (банковским кредитованием). А с 1 июля 2018 года будет действовать новый механизм работы с деньгами дольщиков. Они будут поступать на счета эскроу (англ. escrow — условное депонирование) , средства с которых можно использовать только при наступлении определенных обстоятельств. В случае со строительством застройщики смогут воспользоваться ими только после окончания работ. Соответственно, все расходы им придется оплачивать из своих денег и за счет кредитов.

Помимо этого, начиная с 1 июля 2018 года, к моменту утверждения проектной декларации (плана строительства) у застройщика должно будет быть на счету не менее 10% стоимости объекта, которые он должен будет потратить на стройку. Также строительные компании обязаны будут увеличить уставной капитал и начать делать дополнительные отчисления в фонд обманутых дольщиков.

Последствия реформы

Реформа долевого строительства увеличит себестоимость жилья и, соответственно, конечные цены на недвижимость. Подорожание квартир, по оценкам экспертов, может составить 35-50%. Кроме того, нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны.

«Снижение объемов ввода жилья и рост цен неизбежны, — приводит слова вице-президента строительно-инвестиционной корпорации «Девелопмент-Юг» Михаила Попенко издание «Эксперт Юг». — При новом законодательстве на рынке могут остаться 25 — 30% застройщиков от сегодняшнего числа игроков».

На фоне планов властей запретить долевое строительство начала падать активность строительных компаний в планировании будущих объектов. К примеру, по данным «Коллиерз Интернэшнл» (Colliers International), в Петербурге в 2017 году под жилищное строительство застройщики города купили 19 участков суммарной площадью около 110 га. В 2016 году для этих целей было приобретено в три раза больше. В Краснодаре на 50% сократилось количество выданных разрешений на строительство.

Аналитики ВШЭ предполагают, что в первой половине 2018 года активность бизнеса в подготовке к новым объектам будет снижена, пока не произойдут грядущие изменения. «Большинство крупных игроков из корпоративного сектора экономики страны, до середины 2018 года будут держать „гроссмейстерскую паузу“ с входом в „новое строительство“… пока не определятся со структурными, управленческими, институциональными, а главное, налоговыми изменениями, которые наверняка последуют после президентских выборов», — говорится в отчете ВШЭ.

Материалы ИноСМИ содержат оценки исключительно зарубежных СМИ и не отражают позицию редакции ИноСМИ.

В последнее время, если речь заходит в строительстве и проблемах, накопившихся в этом секторе, сразу же вспоминают о плане московской «реновации» и тех потенциальных конфликтах, который он в себе таит.

Однако даже несмотря на кажущееся прекращение в стране всякой инвестиционной активности, бoльшая часть (6,02 трлн. руб. против 2,19 трлн., или почти 3/4 против 1/4) инвестиций направляется не в жилищное, а в промышленное и в инфраструктурное строительство. И кризис в строительстве нужно рассматривать прежде всего как следствие негативных тенденций, складывающихся именно здесь.

Три года кризиса

В целом строительство, обеспечившее в 2011 году 6,3% ВВП страны, сокращается уже на протяжении трёх лет. Особенно быстрыми темпами снижаются работы по госзаказу: в 2016 году сумма заключённых контрактов упала на 11%, а их число – почти на треть. В этом и в следующие годы, когда закончатся работы по подготовке к чемпионату мира по футболу и строительство моста в Крым, эти цифры ещё будут вспоминаться с умилением.

Доходность строительной отрасли по итогам прошлого года, согласно данным Росстата, оказалась ниже официальной инфляции. Причину происходящего я вижу в глубоких корнях кризиса, заметного сейчас в строительной отрасли, которые сводятся к недоверию государству как заказчику, крайней забюрократизированности финансовых отношений в секторе и неготовности властей оказывать государственную поддержку подрядчикам по строительству значимых инфраструктурных объектов.

На протяжении всех 2000-х годов власти посылали предпринимательскому сообществу сигналы о том, что стройка является безопасным и удачным вложением средств. В сфере жилищного строительства был наведён относительный порядок с оформлением долевого участия, что привело к резкому увеличению продаж жилья в стоимостном выражении. Радикально улучшилась ситуация с выделением и оформлением земельных участков, сформировался единый кадастр объектов недвижимости. В сфере инфраструктурного строительства произошла настоящая революция: с 2002 по 2015 годы объём государственного заказа в строительстве вырос более чем в 6,5 раза, с 240 млрд. до 2,07 трлн. руб., а перспективы рисовались ещё более радужными.

Однако «история успеха» закончилась в 2012-2014 годах, когда стало ясно, что за ростом стоимостных показателей не следует рост реальных объёмов. Более 60% всего госзаказа пришлось на «точечную застройку»: объекты к саммиту АТЭС 2012 г., Олимпиаду в Сочи в 2014 г., космодром «Восточный» и инфраструктуру к футбольному чемпионату.

Девальвация и банкротства

При этом власти выполнили далеко не все обязательства по финансированию. Частный бизнес рассчитывал на совершенно иные финансовые результаты – и мегапроекты запустили череду банкротств в отрасли, крупнейшими из которых стали кейсы НПО «Мостовик», «Инжтрансстроя», «Трансстройтуннеля», и ряда других. Процесс этот лишь ускоряется: в 2016 г. прекратили свою деятельность 3183 компании – на 17,3% больше, чем в 2015-м.

Среди тех, кто вошёл в процедуру банкротства в последнее время – «Трансстрой», ОАО «ВО «Технопромэкспорт«», ПАО «Волгомост», ЗАО «ИСК «Союз-Сети«», ОАО «Группа Е4». Параллельно правительство начало повышать налоги на недвижимость и землю, запустило изощрённый механизм «коммерциализации» ЖКХ и серьёзно ограничило мотивацию к развитию жилищного строительства.

Серьёзный удар по строительству нанесла девальвация 2014 года. Заказчиками крупнейших строек (например, в энергетической сфере) являются компании, работающие на внутренний рынок. Хороший пример даёт компания «Русгидро». Будучи заказчиком Сахалинской ГРЭС-2, Якутской ГРЭС-2, Благовещенской ТЭЦ и ТЭЦ в Советской Гавани, не говоря о прочих объектах, компания провела конкурсы на строительство и заключила контракты до изменения валютного курса и введения санкций. Осенью 2014 г. цены на стройматериалы и оборудование выросли, для подрядчиков проекты стали убыточными (только за 2015 г. стройматериалы подорожали в среднем на 15%, металлоконструкции – на 30% и более, а импортные материалы – на 25- 60%).

Затем прошла волна банкротств строительных компаний, и многие из тех, кто имел необходимый опыт, вообще ушли с рынка. Проблемы подрядчиков, обусловленные макроэкономической ситуацией, отразились на проектах «Русгидро». Компания не расторгает контракты с действующими генподрядчиками просто потому, что на рынке на сегодня уже не осталось организаций, имеющих опыт строительства тепловых электростанций.

Не менее значимым был финансовый фактор. Ещё недавно банки охотно кредитовали застройщиков (в 2008 год на этот сектор приходилось 12,7% всех выданных ими кредитов) и выдавали гарантии, которые начали требовать заказчики для допуска к госзаказу. Однако к нынешнему кризису ситуация поменялась: банки, стремясь сократить риски, стали давить на подрядчиков, а заказчики – выставлять требования по банковским гарантиям даже при минимальных сомнениях в платежеспособности подрядчика.

Когда же началась волна банкротств, привычные отношения строителей и финансистов оказались практически уничтоженными: стоимость банковской гарантии выросла с 0,7-1% годовых в 2013 г. до 4-7%. Банки при этом стали требовать денежного покрытия на 30-60% от суммы. Суммы выдаваемых кредитов резко пошли вниз: в 2014-2016 гг. доля строителей в кредитном портфеле банков упала с 9,7% до 7,4% (а просроченные кредиты составляют сейчас около четверти всех выданных средств).

Пытаясь вернуться к нормальности, строители запускали всё новые проекты, авансами от которых закрывали «дыры», образовывавшиеся в старых. Отчасти именно это привело к стремительному росту ввода жилья в 2014 - 2015 гг., в среднем на 22% превысившего показатели 2013 года и к нынешнему затовариванию на рынке. В капитальном строительстве такая тактика спровоцировала самые знаковые скандалы последних лет, поставила под удар многие банки, которые начали терять капитал из-за доначисления резервов, а затем и лицензии. Я и не говорю о том, что распродажа активов обанкроченных стройкомпаний вызвала массированное падение капитализации тех, что ещё остаются на рынке. При этом «подкручивание гаек» на строительном рынке отнюдь не прекращается.

Реакция власти

Отдельно следует отметить, что власти не смогли использовать инвестиции в строительство как классический контрциклический инструмент. К моменту вхождения кризиса в пиковую стадию больших инвестиционных проектов не осталось, а вместо поощрения конкуренции (напомню, что в годы «Нового курса» Ф.Рузвельта федеральные средства получили в общей сложности 36 тыс. компаний) мы наблюдаем хорошо всем известных «королей госзаказа» . Те же банковские гарантии, которые в нынешней ситуации нужно было бы заменить более гибкими инструментами, в наши дни стали прерогативой государственных банков, что ограничило круг их получателей ещё больше.

В ближайшие годы в стране будут сокращаться расходы на строительство автодорог («Росавтодору» в этом году выделяется на 10,7% средств меньше, чем в прошлом), газо- и нефтепроводов, крупных производственных и складских объектов. Ввод офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге в 2013-2016 годах уже сократился на 58%, и это явно не предел. Но правительство, повторю, по-прежнему не предполагает осуществлять мощных финансовых вливаний в строительный сектор. И тем более не собирается делать акцент на небольшие, но эффективные строительные программы на региональном уровне.

Сегодня оживить российский строительный комплекс невозможно ни посредством административно простимулированной застройки высвобождаемых в центре российских столиц участков, ни через рост заказов со стороны крупных госкомпаний. Строительство – та отрасль, в которой результаты производственной деятельности видны и осязаемы. Поэтому правительству стоило бы подумать не об ужесточении финансовой политики в отношении строителей, а скорее о масштабном кредитовании строителей через выкуп облигаций, гарантированных объектами завершённого и незавершённого строительства.

На это могут сказать, что именно злоупотребление такими инструментами и привело в мире к кризису 2008 г. Однако на то они и чужие ошибки, чтобы на них учиться. Никто не призывает оценивать стройки выше их рыночной цены, кредитовать несостоятельных ипотечников и продавать во всё возрастающих объёмах переоцененные облигации пенсионным фондам. Речь идёт о том, чтобы сделать строительные объекты более ликвидным залоговым инструментом, снизить стоимость гарантий, ослабить требования к активно кредитующим строительный сектор банкам.

Если государство не сможет этого сделать, один из главных драйверов экономического роста 2000-х годов будет уничтожен. А правительству придётся не столько успокаивать рассерженных жителей «хрущёвок», сколько объясняться более чем с пяти миллионами занятых в строительной отрасли, многие из которых рискуют лишиться рабочих мест и источников дохода.